休闲农业地产———休闲农业与地产的完美嫁接（中）
□大地风景国际咨询集团北京大地风景旅游景观规划院谢芳芳李关平
（上接10月11日第7版）
三、休闲农业地产产品及开发模式
1.民宿型
民宿是指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活的住所。民宿不同于传统的饭店旅馆，它能让人体验当地风情、感受民宿主人的热情与服务、并体验有别于以往的生活。民宿可以说是农家乐的精致版，通过地方政府统一管理，由民宿主人个体经营的一种模式，这种经营模式可以发动社区全民参与，其盈利效益非常可观。
民宿这种形式在日本、台湾等地已成为一种比较成熟的开发模式。举例来说，台湾逢春园，它原本是一座私人别墅，经过其主人的经营变成了一个大众休闲的民宿。其特色在于两点：一是利用已有的空间进行休闲设施补全。二是在设计上大量融合了民宿主人的个人喜好和艺术价值取向。该民宿正屋的餐厅的吧台前摆放着一架大型三角钢琴，墙壁上挂满主人自己的油画，屋内摆满了主人游玩世界各地收集到的各种精品摆设。这里白天是宁静舒适的咖啡店，晚间就成了热闹好玩的酒吧。2.农家型
农家是以农民的生活生产资料为基础，具备接待功能力即为通常所说的农家乐。这种产品不同于民宿，其更通俗、更生活化，在各农业观光园、景区景点周围的农家，进行统一的接待、管理，其盈利效益非常可观。在休闲农业项目中，对其提供的产品服务规划引入地产开发的思路，除了常规的农产品采摘、民间民俗、农业展览、现代农业科技等，主要是要强力导入都市人群的参与性，以都市人的主力参与来提升项目的人气，利用各个时段的特点为客户提供不同的产品服务。
农家型在中国算是具有一定渊源和历史的开发模式，但没有形成统一的大规模开发。成都“五朵金花”的成功，是一种全新的尝试。其开发不同于普通农家型综合开发的亮点主要在两方面：一是利用处于城郊的地理优势，进行统一规划，连片开发经营，形成规模化经营，提升农家乐的内涵、品质及品牌。成都市锦江区两级政府提出了“开发、保护并举，利用、发展并重，建设国际化大都市周边环境”的思路，用连片联户开发，共同扩大发展的市场空间，破解农民单家独闯市场的风险，走出一条专业化、产业化、规模化的发展之路。二是将乡村旅游与农业观光休闲、古镇旅游、节庆活动有机的结合起来，拓宽乡村旅游的发展业态。“五朵金花”按照“宜拆即拆、宜建则建、宜改则改”的原则，改造了3000多户旧农居，把原来的6个行政村并成5个景区，建起众多具有风味特色的农家餐馆、乡村酒店、乡村艺术馆，以及开发新区住宅等。政府和街道办先后投资9745万元用于水、电、路、气和污水排放等公共设施建设，在政府的推动引导下，企业和农户投资8000多万元用于整修农居、新建花卉市场和游泳馆等经营性项目，给企业和农户创造出了投资搞农村休闲娱乐场所有利可图的空间。
3.庄园型
庄园一般为企业或个人开发的度假村性质产品，综合了餐饮、采摘、住宿、游乐等多项休憩内容，通常以某项农作物或手工副业为卖点，综合各类配套产品，有较大的接待容量，如农庄、酒庄、水庄、山庄等等。庄园型的有些产品档次极高，一般区位靠近休闲消费市场，有点采用异国田园风格，能满足高端市场的消费需求。但大多数服务素质都不是很高，更多的停留在简单的问询和跟进，缺少主动式的服务理念，因此，休闲农业项目可以在这方面进行更深入的改进，引进房地产项目服务的理念，改变目前此类休闲农业旅游服务的被动模式。
蓝调薰衣草庄园为专业的旅游规划公司打造的庄园，亮点概括起来有两点：一是将文化创意充分与传统农业相结合，整体布局采用艺术化的线条，打破场地方正的边界，让空间更丰富。二是以农业作为依托，逐渐向旅游、文化、商业等多领域渗透，打造相关产业链。如开发庄园独有的shmily香·爱(意即看我有多爱你)品牌商品，将香草、蓝莓、草莓等产品进行创意性开发，形成香草系列上百种商品，并采取特许加盟的形式进行规模化品牌推广。三是将农业、生态和旅游业结合起来，积极倡导低碳环保理念。蓝调庄园把农业、生态和旅游业结合起来，利用田园景观、农业生产活动、农业生态环境和经营模式，吸引游客前来观赏、品尝、创作、体验、健身、科学考察、环保教育、度假、购物。从踏进蓝调庄园的第一步起，“低碳”的概念就得以彰显，所有宾客的汽车统一停放在门口的停车场，倡导游客进入园区内，或是行走，或是骑自行车，实现交通零排放。
