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商品房买卖合同签订及履行情况调查分析

 清凉书坊 2011-03-30
商品房买卖合同签订及履行情况调查分析

2011-03-07 12:54

    近年来,工商机关积极推广使用商品房买卖合同示范文本,对于规范商品房开发商经营行为、维护消费者合法权益发挥了重要作用。但从调查情况看,商品房买卖合同的订立和履行仍然存在不少问题。

    1.开发商自制商品房认购书或预购协议,人为制造紧张气氛,诱导消费者草率签订合同,侵害消费者的合法权益。

    当销售的楼盘具有较强吸引力时,会有不少消费者产生购房意愿,导致房源紧张。部分开发商通过人为制造紧张气氛,让消费者打消再观察、再选择的念头,然后趁机利用自制的商品房认购书或预购协议牟取非法利益。

    在房源的保留与交易机会的保障方面,签订商品房认购协议书或预购协议具有一定的积极意义,只要双方愿意,法律并不禁止。需要注意的是,商品房认购书或预购协议的法律性质属于预约,根据预约的本意,若双方无法就正式合同的主要条款达成一致,应当允许解除预约,退还消费者预交的定金。但据调查,一些开发商自行拟定商品房认购书或预购协议,并人为制造房源紧张气氛,步步进逼,诱导或者变相强迫消费者尽快交付定金,或者在不明真相、不具有主观意愿的情况下签订正式合同。

    据了解,消费者从签订商品房认购书或预购协议到签订正式合同,一般只允许有很短的考虑时间(多为7天)。开发商之所以如此“进逼”,并且通过在商品房认购书或预购协议中单方面约定“如在一定期限内不签订正式商品房买卖合同,则定金不予退还”等,就是为了制造紧张气氛,诱导消费者草率签订所谓的正式合同,从而丧失保护自身合法权益的最佳时机。

    2.开发商通过故意设计不公平的格式条款,侵害消费者合法权益。

    格式条款是指合同文本提供方为了方便重复使用而预先拟定的条款,特点是在订立合同时,条款的起草方并不与消费者进行协商。适当利用格式条款可以节省交易成本,但不正当使用容易侵害消费者的合法权益。一些开发商之所以不愿意使用由工商机关及有关方面共同推广的商品房买卖合同示范文本,就是因为这种示范文本坚持的是公平交易原则和诚实信用原则,对格式条款进行了周密设计,使开发商无机可乘。

    为了方便合同双方协商和约定相关事宜,工商机关在设计商品房买卖合同示范文本时,会增设空白附件,建议合同双方自行约定,或者列出一些可选择的条款,由合同双方协商确定后进行选择。但是,有的开发商趁机在附件的空白处填写不平等的格式条款内容,并单方面约定“不得更改附件中所填写的内容”等。比如,在延期交房原因的空白栏内,将政府部门审批程序、施工单位逾期交工等定性为不可抗力因素,将本应该由开发商承担风险的事项作为免责事项予以约定,回避自身责任,将风险转移给消费者。

    有的开发商采用将合同示范文本中的可选择项目划掉(直接在相应条款前选择打“×”)的方法,把示范文本中规定的可选择条款排除掉,同时在附件空白处自行填写免除或减轻自身责任的内容,加重消费者的责任。这样,就在客观上造成消费者可以选择的格式条款变成了必须选择的格式条款,消费者没有了选择余地,严重侵害了消费者的选择权。比如,有的开发商在商品房产权初始登记栏,将示范文本中规定的90天办理期限单方面延长至180天,将“违约金”概念中涉及的计算方式单方面限制定义为“根据银行同期活期存款利率计算”等。

    房地产交易具有一定的专业性和复杂性,在签订商品房买卖合同时,经常会就合同示范文本中未约定或约定不详的事项签订一份补充协议,这本来是很正常的合同行为。但是,有的开发商借机减轻或者逃避自己应当履行的合同义务,严格限制消费者的权利或者加重消费者的义务。比如有的补充协议规定:“若买受人原因导致不能取得按揭贷款的,买受人应于三日内一次性付清房款,逾期付款,按本合同约定承担违约责任。”这样一来,当因买受人之外的原因导致无法办理按揭贷款手续而买受人又无力直接支付房款时,合同就难以履行,买受人只好选择退房并赔款,遭受重大损失。有的开发商在补充协议中单方面约定:“本补充协议为主合同的组成部分,如本补充协议的条款与主合同的任何条款存在抵触或冲突的,均以本补充协议条款为准。”一旦出现合同纠纷,开发商便借口此类条款已经消费者签字生效,而消费者往往难以证明签订补充协议并非自身意愿,难以维护自身的合法权益。

    3.开发商排除或回避将商品房销售广告、宣传资料内容视为要约,侵害消费者合法权益。

    《商品房销售管理办法》第十五条规定:“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。”有的开发商在前期宣传中,为了吸引消费者购房,有意在售楼广告、宣传资料中对预售楼盘的绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等情况进行动人的描述,而在签订合同时,却又回避前期宣传内容,不将相关数据写入合同,并且在合同附件或者补充协议中单方面约定如下:“出卖人针对该商品房项目所做的效果图、样板间、沙盘、模型、广告、售楼书、折页、户型资料、宣传资料等仅供参考,不作为要约,交房标准以政府最后批准的规划方案及本合同约定为准。”这样,开发商便逃避了相关责任。

    上述问题的存在有多方面的原因,比如房地产企业缺失诚信,有意虚假宣传;房屋质量鉴定困难多、费用高、时间长,房地产企业不愿先行垫付鉴定费用;房地产方面的诉讼耗时费力,消费者难以掌握有力的证据;相关法律规定不明确,行政处罚力度不够等。工商机关应充分发挥职能作用,着力加强商品房买卖合同监管,进一步宣传和推广商品房买卖合同示范文本,建立和完善房地产市场信用监管制度和商品房买卖合同备案制度,积极受理消费者申诉、举报,及时收集违法行为线索并严肃查处违法行为,切实维护消费者的合法权益。

    □湖北省武汉市工商局江汉分局 夏跃进

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