房地产企业税收政策汇编2010

房地产企业税收政策汇编

 

房地产业营业税政策

一、征税范围
    （一）基本规定
    1、转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。
    2、销售不动产征税范围包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
    建筑物、构筑物是指通过建筑、安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品。包括：
    ⑴房屋：住房、厂房、办公楼、仓库、学校、商业用房等；
    ⑵烟囱、铁路、窑炉、公路、港口、灌渠、堤坝、水库、井等；
    ⑶设备安装工程（不包括机械设备本身）：支柱、水塔、水池、设备基础、操作平台、各种设备的砌筑结构工程、金属结构工程。
    其他土地附着物，是指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。
    （二）特殊规定
    下列行为也属于房地产业营业税的征税范围：
    1、有偿转让建筑物的有限产权或永久使用权的行为。
    2、单位将不动产无偿赠与他人的行为。个人将不动产无偿赠与他人的行为征税吗？
    3、以提供土地使用权的方式，与提供资金的他人(以下简称出资方)共同立项建造不动产，并与出资方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得分得的不动产所有权的行为。
    4、以提供资金的方式，与提供土地使用权的他人(以下简称出地方)共同立项建造不动产，并与出地方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得、分得的不动产所占土地使用权的行为。
    5、投资者在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的行为。
    6、在房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身全部的权利、义务有偿转让给他人的行为。
    7、接受他人委托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的行为。
    8、房地产开发企业以集资建房名义将不动产所有权转让给出资人的行为。
    9、土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。
    10、不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为。
    11、土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为。
    12、因城市建设需要拆迁，而以其他房屋偿还给(或安置)被拆迁单位和个人的行为。（按原面积偿还的部分按成本价计税）。
    13、虽尚未到政府有关部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给他人，并向对方收取了货币、货物或其他经济利益的行为
    14、以投资入股名义转让土地的使用权或不动产的所有权，但未与接受投资方共同承担投资风险，而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为。
    15、以不动产所有权或土地使用权投资，取得接受投资方的股权后，又将该项股权转让的行为。自2003年1月1日起，对转让股权行为不征收营业税。
    （三）具体征税规定
    1、对企业将拥有的不动产作为股、利分配给其股东（投资者）的行为，应按“销售不动产”征收营业税。
    2、借款者无力贷款，抵押的房屋被银行收走抵作贷款本息，这表明房屋的所有权本借款者有偿转让给银行，应对借款者转让房屋所有权的行为按“销售不动产”税目征收营业税。同样，银行如果将收归其所有的房屋销售，也应按“销售不动产”税目征收营业税。
    3、在包销期间，房地产开发企业应按销售不动产征收营业税，而对包销商，按其差价或手续费为计税依据依“服务业－代理业”征税。   
    4、对将自建建筑物对外销售，首先应按“销售不动产”税目征税，同时现行政策还规定，其自建行为视同提供应税劳务，还应征一道“建筑业”营业税。
    5、在合并（包括兼并）、分立过程中，企业的不动产与土地使用权是随同整个企业的人、财、物等一起发生转移的，不征收营业税。
    6、转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产，转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。
    7、土地整理储备供应中心（包括土地交易中心）转让土地使用权取得的收入按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。

二、纳税义务人和扣缴义务人
    （一）纳税义务人
    在中华人民共和国境内转让土地使用权和销售不动产的单位和个人为转让土地使用权和销售不动产的纳税人。
    （二）扣缴义务人
    对境外单位或者个人在中华人民共和国境内转让土地使用权和销售不动产而在境内未设立经营机构的，其应纳税款以代理者为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或者购买者为扣缴义务人。

三、营业额
    （一）基本规定
    房地产业营业额为纳税人转让土地使用权或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。
    （二）特殊规定
    1、单位和个人转让其受让的土地使用权,以取得的全部价款和价外费用减去土地使用权的受让原价后的余额为营业额。
    2、单位和个人转让抵债所得的土地使用权的，以取得的全部价款和价外费用减去抵债时该项土地使用权作价后的余额为营业额。
    3、单位和个人销售其购置的不动产,以取得的全部价款和价外费用减去不动产购置原价后的余额为营业额。
    4、单位和个人销售抵债所得的不动产的，以取得的全部价款和价外费用减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。
    5、纳税人在转让土地使用权或销售不动产时发生退款，凡该项退款已征收过营业税的，允许退还已征税款，也可以从纳税人以后同一行为的营业额中减除。
    6、纳税人采取折扣方式转让地使用权或销售不动产，如果转让额或销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可以扣除折扣额后的余额为营业额。
    7、纳税人转让土地使用权或销售的不动产的价格明显偏低而无正当理由的，以及将不动产无偿赠与他人的，主管地方税务机关应以本地区当月或近期转让同类土地使用权或销售同类不动产的平均价格作为其营业额；没有同类土地使用权或不动产平均价格的，按核定的计税价格（即组成计税价格）作为其营业额。
    组成计税价格=营业成本（或工程成本）×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）
    销售不动产的成本利润率为10%。
    8、出地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后由一方统一对外销售的，直接对外销售方的营业额为其销售不动产从对方取得的全部收入，未直接对外销售方的营业额为其从销售收入中按比例提取的收入或固定收入。“一方统一对外销售”中的“一方”，是指开具销售不动产发票或房地产交易发票的单位。
    9、出地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后按一定比例共同分配不动产的，出地方的营业额为其分得的不动产的建设成本，出资方的营业额为所建不动产的建设成本扣除其分得的不动产的建设成本后的余额。“建设成本”，是指从项目立项到不动产竣工，这一期间内发生的与开发不动产有关的成本、费用，不包括出资方支付给出地方的拆迁补偿款、停产损失等款项。对于采用两方共同立项并按一定比例分配不动产方式的纳税人，如果分配不动产时，还无法准确计算出不动产的建设成本的，先按照实际发生的建设成本预征，等工程决算后再清缴。
    10、纳税人在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的，其营业额为接受的投资额。
    11、纳税人受托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的，不论与委托方如何结算，其营业额均应为不动产的建设成本及向委托方收取的其他各项收入。
    12、纳税人以集资建房名义销售不动产的，其营业额为向出资人收取的全部集资款项。

四、税率
    房地产业的税率为5％。

五、纳税义务发生时间
    （一）基本规定
    房地产业的纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
    （二）特殊规定
    1、纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。这里的预收款包括定金。
    2、纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。
    3、一方提供土地、一方提供资金，共同立项建造不动产，并按一定方式分配所建不动产的，其纳税义务发生时间为不动产分配的当天。

六、纳税地点
    纳税人转让土地使用权或销售不动产，应向土地所在地或不动产所在地主管税务机关申报纳税。

七、减免税
    1、1994年1月1日起，对将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的免征营业税。农业，包括农业、林业、牧业、水产业。
    2、对农村、农场将土地承包（出租）给个人或公司用于农业生产，收取的固定承包金（租金），可比照财税字［1994］002号文件的规定，免征营业税。
    3、自1999年8月1日起，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税。
    4、自1999年8月1日起，个人自建自用住房，销售时免征营业税。
    5、销售房改房
    为了支持住房制度的改革，自1999年8月1日起，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售的收入，暂免征收营业税。

房地产业企业所得税政策

一、房地产开发企业收入的有关规定

    （一）开发产品销售收入的确认

房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房、以及其他建筑物、附着物、配套设施等应根据收入来源的性质和销售方式，按下列原则分别确认收入的实现：

1、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的实现。

2、采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

3、采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

4、采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

3）采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。
包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

5、将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：

1）将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

2）将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

6、以非货币性资产分成形式取得收入的，应于分得开发产品时确认收入的实现。

    （二）开发产品预售收入预征企业所得税的规定

房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率

预售收入的利润率不得低于15％（含15％），由主管税务机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。

企业在开发产品未办理移交手续前，所获得的分期预收款，不适用分期付款方式确认收入的规定，不作为销售收入处理，而应作为预售收入计算预计营业利润。

预售开发产品完工后，企业应及时按开发产品销售收入确认的规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。

    （三）开发产品视同销售行为的收入确认

1、下列行为应视同销售确认收入

1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

2）将开发产品转作经营性资产；

3）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；

4）以开发产品抵偿债务；房地产开发企业以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的，在计算缴纳企业所得税时赔偿的房屋应视同对外销售。

5）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

2、视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。

3、视同销售行为收入确认的方法和顺序

1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

2）由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；

3）按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。

计算公式为：收入＝开发产品成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）

4、不视同销售的情况。

1）企业将开发产品临时自用，以后用于出售的，在临时自用期间，不视同销售。临时自用是指使用不超过一年，具体判断方法为：开发产品已经自用，且距开发产品完工之日不满一年。超过一年的，应视同销售。

2）企业在开发项目立项时作为自用、经营性资产的，可作为自建固定资产，不视同销售，在资产的税务处理中，按照实际发生的成本计价。

    （四）代建工程和提供劳务的收入确认

房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

完工百分比法是根据合同完工进度确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例，已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例，测量已完成合同工作量等方法确定。

房地产开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归房地产开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

    （五）其他收入

企业应付施工单位的工程尾款、质量保证金，超过合同或协议规定的支付时间三年以上尚未付出的，应作为收入处理，以后实际支付时可税前扣除。

二、开发产品成本归集、分配和税前扣除

房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。

开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。

    （一）销售成本的税前扣除。

房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积

销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

    （二）开发产品成本归集和分配

1、直接成本和间接成本。房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。

2、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配。

1）属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。

2）属于成本对象完工后实际发生的，首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊。

3、借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中。

4、土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本。

5、成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本。

6、其他成本。少数已实际发生但尚未结算的成本应根据合同、协议、标书的价格暂估计算纳税，待结算后按差额计入当期应纳税所得额。尚未发生的成本费用不得暂估、预提。

三、期间费用的税前扣除

1、广告费。房地产开发企业每一纳税年度可在销售（营业）收入8%的比例内据实扣除广告支出，超过比例部分的广告支出可无限期向以后纳税年度结转。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。

2、业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。

3、折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。

4、开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。

5、土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。

6、成本对象报废或毁损损失。成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。

7、借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。

四、税金的税前扣除

预售款缴纳的营业税应在相应的预售款结转收入时按照配比的原则税前扣除。

五、关于应纳税所得额的计算

企业应纳税所得额的计算公式为：

应纳税所得额＝本期所得额－本期已转销售收入的预售收入×利润率＋本期预售开发产品收入×利润率

公式中“应纳税所得额”系企业计算当期所得税的依据或可用于以后年度弥补的亏损；“本期所得额” 系企业收入总额减去扣除项目后，经纳税调整等计算的金额（相当于非房地产企业的应纳税所得额）；“本期已转销售收入的预售收入”系企业在以前纳税期已经计算预计营业利润缴纳过企业所得税的预售收入在本期按规定确认销售收入实现的金额；“本期预售开发产品收入” 系企业根据规定应在本期计算预计利润的预售收入（包括本期收到的预售开发产品收入以及企业2003年12月31日预售收入帐面余额在本期分摊金额）；“利润率”指主管地税机关确定的预售收入利润率。

五、房地产企业的有关征收管理规定

1、房地产开发预收款凭据。企业收取的开发产品预售收入（包括定金）在开具正式发票前应使用地方税务局监制的“房地产开发预收款凭据”。款项结清后，销售方必须为购买方开具“房地产开发销售发票”。

“房地产开发预收款凭据”和“房地产开发销售发票”为机打式，其印制、领购、开具、取得和保管，按照《中华人民共和国发票管理办法》规定执行。

2、预计营业利润额平均分摊的办法。企业预售收入2003年12月31日帐面余额应计算出预计营业利润额，并入2003年第四季度（或12月份）应纳税所得额。预售收入帐面余额较大，一次性计算并入应纳税所得额缴纳企业所得税确有困难的，经市、县地税局同意，可在2004年内平均分摊并入当期应纳税所得额。

六、关于核定征收企业的收入、成本费用的确定

实行核定应税所得率办法的，应纳税所得额的计算公式：

应纳税所得额＝收入总额×应税所得率－本期已转销售收入的预售收入×利润率＋本期预售开发产品收入×利润率

或应纳税所得额＝（成本费用支出额－本期预售转收入结转成本）÷（1－应税所得率）×应税所得率＋本期预售开发产品收入×利润率

上述公式中，“应税所得率”为10％～20％，具体由各市、县地税局确定。

 

 

房地产企业缴纳地方各税相关政策

一、土地增值税

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收益的单位和个人征收的一种税，因此，房地产开发企业是土地增值税主要的纳税主体。

土地增值税的计税依据是以纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额（即增值额），对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，所以根据《土地增值税暂行条例实施细则》第16条、省地税局苏地税发〔1996〕063 号文件精神，目前对房地产开发企业转让房地产主要采取预征方式征收土地增值税。

[预征对象]：从事房地产开发与建设的单位。

[预征范围]:凡在1994年1月1日以后签订开发及转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的项目。

[预征率]：（1）普通标准住宅,预征率为0.5‰，其他预征率为1.5%，(容积率2.0，144平米以下为普通)是指按当地政府部门规定和建筑标准建造，按商品房住宅价格管理要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置住房、落实私改房等。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

[税款计算]:以该项目的转让收入(含预收款)乘以预征率计算征收。

[收入实现时间]：按下列规定确定:

（1）纳税人转让房地产的,以其取得收入价款的当天。

（2）纳税人采用预收款方式转让房地产的,以其收到预收款的当天。

（3）纳税人以赊销或分期收款方式转让房地产的,以其本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天。

[纳税申报]

1.凡从事房地产开发与建设的单位，应在次月十日内主动到主管地方税务机关办理纳税申报手续，填写"土地增值税预缴申报表"。

2.纳税人不主动如实申报转让房地产收入的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定进行处罚。

3.凡预缴土地增值税的纳税人,应在该项目全部竣工结算后一个季度内,主动到主管地方税务机关进行税款清算,多退少补。

[有关政策]

1、对由南京市经济实用住房发展中心统一管理,且以市物价部门规定的成本价或低于成本价的价格出售给市政府逐年确定的购房对象的经济适用住房以及住房制度改革中,产权单位以市政府规定的成本价或低于成本价的价格出售给职工个人的公有住房,不预征土地增值税。

2、因城市实施规划、国家建设需要而依法征用的房地产或收回的土地使用权，或因同样原因而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，经所在地市（县）税务机关审核后，免予征收土地增值税。

3、以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征土地增值税;对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

4、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。

   

二、房产税（城市房地产税）

    [内外资企业政策比较]从2003年1月1日起，我省外资企业城市房地产税适用的政策规定均比照内资房产税的规定执行。

〔关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题〕国税发〔2003〕89号文明确，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

[纳税义务发生时间]

1、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

2、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。

3、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。

[征收方式及计税依据]房产税分从价征收和从租征收，从价征收是指对经营自用的房屋以房产计税余值作为计税依据；从租征收是指对出租的房屋按租金收入作为计税依据。不同征收方式下计税依据的确定：

（一）从价征收

房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理，应重新予以评估。

凡按会计制度规定在帐簿中记载有房屋原价的，即应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税。

（1）纳税人以简易建筑费入帐建成的房屋和帐面没有房产原值的，由市、县税务机关会同建行、城建、房管等有关部门、参照同类房产的价值核定其房产的原值，凭以征收房产税。

（2）新建、扩建、翻建后未办验收手续而已使用，并且其房产价格尚未入帐的，可先按基建计划价格计算征税，待工程验收结算后，再按入帐后价格进行调整，并办理税款的退补手续。

（3）对超过使用年限继续使用的房产，仍应按其帐面原来记载的房产原值按规定计算征收。

房产原值具体包含房屋附属设备、配套设施

（二）从租征收

房产的租金收入，是以房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。

（三）、兼有出租及自用房屋的计税依据确认处理

对企业出租的房屋，应按房产的实际租金收入征收房产税。在对企业依照房产余值征收房产税时，企业这部分出租房产的价值应予以扣除。如企业出租给其他单位的房产由于变动频繁，划分征收（即：从租、从价）有一定困难的，经商得企业同意后，也可以一并实行从价征收。

（四）、投资联营房产计税依据的确定

对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，因此应根据条例的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。

（五）特定政策

经营商品房的房地产开发企业,在商品房未出售前用作出租的，从租缴纳房产税；改作自用的，按地税部门核定的价格从价缴纳房产税。 [经营商品房的房地产开发公司,对其自用部分,由其主管地税机关按其商品房售价核定房产原值从价缴纳房产税]

[税率及税款计算]

房产税（城市房地产税）税负表

从租	从价
实际取得租金	房产帐面价值(扣除30%)
12%	1.2%
应纳房产税=计税依据*适用税率=租金收入*12%	应纳房产税=计税依据*适用税率=房产原值*1.2%=房产原值Χ（1―30%）*1.2%

[减免税]

1、经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。

2、房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。

3、作营业用的地下人防设施暂不征收房产税。

4、凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

   

三、土地使用税

    [征税对象、计税依据]

1、根据城镇土地使用税暂行条例规定，凡在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地，不论是属于国家所有的土地，还是集体所有的土地，都是城镇土地使用税的征税对象。

2、城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。

3、纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑,对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税.

[纳税义务发生时间]

1、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。

2、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。

3、出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税。

4、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。国税发〔2003〕89号

[减免税]

1、商品房占地，在商品房未出售前，可暂不征收城镇土地使用税。

2、中外合资、合作、外商独资企业暂不征收城镇土地使用税。

 

四、印花税

[征税范围]印花税暂行条例中列举的征收，没有列举的不征税。分为五大类，即经济合同、产权转移书据、营业帐簿、权利、许可证照和经财政部门确定征税的其他凭证。

印  花  税  税  目  税  率  表

税目	征税范围	计税依据	税率	纳税义务人
购销合同	包括供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿、易货等合同	按购销金额	万分之三	立合同人
建筑安装工程承包合同、	包括建筑安装工程承包合同、	按承包金额	万分之三	立合同人
借款合同	银行及其它金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同	按借款金额	万分之零点五	立合同人
产权转移书据	包括财产所有权和版权、商标专用权、专用权、专有技术使用权等转移书据	按所载金额	万分之五	立据人
营业帐薄（生产经营用帐薄）	记载资金的帐薄	按实收资本和资本公积	万分之五贴花	立帐薄人
	其他帐薄	按件贴花	每件5元。

 

    [计税依据]一般规定：

（1）据实征收的计税依据，按上表所示。

（2）核定征收的计税依据

购销合同：房地产开发企业其应缴纳的印花税按销售收入100%的比例核定。

建筑安装工程承包合同：建筑安装企业按营业收入100%的比例核定；房地产开发企业按销售收入40%的比例核定。

特殊规定：

（1）已贴花的凭证，修改后所载金额有增加的，其增加部分应当补贴印花税票。

（2）按金额比例贴花的应税凭证，未标明金额的，应按照凭证所载数量及国家牌价计算金额；没有国家牌价的，按市场价格计算金额，然后按规定税率计算应纳税额。

（3）有些合同在签订时无法确定计税金额，如技术转让合同中的转让收入，是按销售收入的一定比例收取或是按实现利润分成的；财产租赁合同，只是规定了月(天)租金标准而却无租赁期限的。对这类合同，可在签订时先按定额5元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补贴印花。

[纳税义务时间]

1、采取“三自”办法缴纳印花税的纳税义务发生时间是：在合同的签定时、书据的立据时、帐簿的启用时、证照的领受时贴花。

2、采取汇总办法缴纳印花税的纳税义务发生的时间是：次月的10日前到当地税务机关缴纳。

3、采取核定计税依据缴纳印花税的，其纳税义务发生时间为是：

（1）凡上年销售收入（营业收入）在1000万以下的，半年缴纳一次，分别于1月10日、7月10日内申报缴纳本期应缴纳的印花税。

（2）凡上年销售收入（营业收入）超过1000万元的，于每月终了后10日内申报缴纳本期应缴纳的印花税。

4、在国外签定的合同，于带回同内时缴纳。

[特殊规定]

1、凡多贴印花税票者，不得申请退税或者抵用。

2、按条例规定，合同签定时即应贴花，履行完税手续。因此，不论合同是否兑现，都一律按照规定贴花。

 

五、车船使用税（车船使用牌照税）

[一般规定]

1、凡在中华人民共和国境内拥有并使用车船的单位和个人，为车船使用税的纳税义务人。

2、外商投资企业和外国企业以及外籍个人不适用车船使用税的规定，适用车船使用牌照税。

3、车船使用税的征收范围有车辆和船舶两大类，房地产企业不涉及船舶征税。

4、企业上了外省的车船牌照，仍应在企业经营所在地纳税，而不在领取牌照所在地缴纳。

5、车船使用税的纳税义务人应在每年的1月25日前据实向当地地税机关办理纳税申报登记，经审核后办理纳税手续；也可在车辆年检时在车管所缴纳。

[特殊规定]

1、新购置的车辆暂不使用，即尚未享受市政建设利益，可以不向税务机关申请登记纳税。但要使用时，则应于使用前，依照车船使用税的规定办理。否则，按违章论处。

2、凡属新增、报停、封存或大修出厂启用和恢复行驶的车船，应从启用或恢复行驶的次月起征收车船使用税。

 

六、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

[计税依据及纳税义务发生时间]

城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据，分别与增值税、消费税、营业税同时缴纳。

地方教育附加的征收标准为单位和个人实际缴纳“三税”总额的1％。

教育费附加的征收标准为单位和个人实际缴纳增值税、消费税、营业税总额的3％。

[税率]

纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%；

“市区”、“县城”、“镇”的范围均包括郊区，郊区的具体范围由市、县人民政府确定。对郊区的乡镇企业，经市、县人民政府批准，可减按百分之五或百分之一的税率征收。

[减免及退税]

1、城建税一般不应减免税

对由于减免营业税、增值税、消费税而发生退税，同时退还已缴纳的城市维护建设税。

2、对外商投资企业和外国企业暂不征收城市维护建设税。