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你离公租房有多远？
核心提示
公租房的到来让许多人离安居梦想又近了一步。然而，作为刚刚起步的公租房，也面临着政策执行中的种种考验——定价究竟多少合适？什么样的人才能享受公租房？公租房今后怎样流转、怎样退出？这些问题需要决策者用更多创新的思路去认知和破解。房地产不能仅仅被视为经济政策的一部分，而更重要的是社会政策的一部分。在强大的既得利益面前，房地产业发展如何实现从经济政策演变成为社会政策，需要我们付出巨大的勇气和智慧。
安徽蚌埠加快推进保障房建设。刘军喜摄 3月16日，北京居民佟静拿到了位于北京经济技术开发区的亦城茗苑小区一套两居室公租房的钥匙。佟静是宝健日用品有限公司员工，拿到公租房钥匙后，佟静激动不已。 回想起那些找房子的日子，佟静心中感慨万千：“这两年，租房的价格涨的很厉害，想买房又暂时买不起，经常比较很多家，还是因为价格原因选择远郊区的房子。”现在，佟静终于不用再为租房的事情烦恼了，这让全家都为之感到欣慰。 然而，目前的公租房能永远住下去吗，这些公租房怎样才能购买，公租房的房租价格会不会因为市场机制的介入而出现上涨……这些，都是佟静心中的顾虑。 其实，拥有这些顾虑的人，远不止佟静一人。 公租房政策：住房保障体系重要一环 佟静说，她承租的公租房离公司很近，现在走路上班只需要十几分钟。入住后，她再也不用起大早赶路了。她说：“我家以前租个人出租房，房租贵不说，光是上班路上就要花近两个小时。” 和佟静有着同样心情的，还有金风科技股份有限公司员工王栋。公租房落成仪式一结束，他便立刻掏出手机给远在河北老家的父母报喜：“我拿到钥匙啦！房子很宽敞，今后你们来看我，有地方住了。”王栋以前在六环外租个人出租房住，不仅交通不便，房租还老涨。“为了省房租，我和爱人都搬了三次家了。以前，心里总觉得没着没落的，连孩子都不敢要。” 据佟静介绍，亦城茗苑公租房都是90平方米以下的户型，每月租金最高不超过2000元。在小区里，记者看到，这批公租房均为两梯四户，房间为精装修，内部空间方正，透明通亮，基本设施一应俱全。厨房安装了吸顶灯、整体橱柜、燃气灶和洗菜盆，卫生间安装有吸顶灯、坐便器、洗手盆等。住户只需简单准备，便能够入住了。 2011年1月26日，国务院出台“国八条”房地产调控政策后，很多城市房屋租赁价格大幅上涨，这种上涨让很多人暗自担忧。而事实上，受此轮房租上涨冲击最大的也是这些买不起商品房，又不够资格购买保障房的“夹心层”群体。 于是，近期各城市大规模推出的公租房让很多买不起房的人看到了有房住的希望——有了公租房，他们就可以离开原本“阴暗简陋”的平房，住进“宽敞明亮”的社区，他们就可以摆脱“搬来搬去”的困扰，享受“居有定所”的安逸，他们就可以暂时告别“无房漂泊”的困扰，拥有“和谐明亮”的家园。 对公租房的意义，中央财经大学管理科学与工程学院院长李文斌指出，从公租房的申请条件可以看出，公租房的政策目标主要是为了解决“夹心层”住房的问题。廉租房面临的群体是收入水平最低住房最困难的群体；经济适用房面对的群体是收入水平中等的群体。但是介于二者之间，既不符合廉租房的申请条件，又买不起经济适用房的群体，属于典型的夹心层，这些群体大都是新就业的群体，例如刚刚毕业的大学生等。公租房着重要解决的就是这个群体。 浙江省社会学会会长杨建华则表示，公租房是解决这些“夹心层”住房问题的一个重要途径，是我们住房保障体系的一个重要补充。 住建部副部长齐骥在接受采访时表示，2011年全国将建设公租房近220万套，“十二五”期间将新建各类保障性住房和棚户区改造3600万套，将会有20%以上的家庭的住房是通过政府的保障或者政策支持来解决的。 公租房分配：要防范特权房与关系房 今年3月，重庆市民何家鸣（化名）参加了公租房的申请，幸运的是，才第一次申请的他就顺利通过了，拿到了“鸳鸯民心佳园”的一套公租房。 24岁的何家鸣是黑龙江人，两年前从工程造价专业专科毕业后，进入重庆一家公司作后勤业务员。 何家鸣申请到的公租房面积为35平方米，租金为每平方米均价9到12元人民币，这样算下来每月的房租大约为315到420元之间，这样的租金约为市场租房价的60%。因此，何家鸣说，公租房旁边通有轻轨，到市中心也不过半小时的时间，对这个租金，他还是比较满意的。 “公租房有利于大学生向中产阶级发展过度，这一点很好，因此我打算一直住下去。”何家鸣说，“五年后，可以购买公租房，但是具体政策怎么执行，现在还没有清晰的规定。” 对此，重庆市市民宋子继（化名）也表示认同：“为了以后，咬牙也得租啊。然而按这样的标准租五年的话，估计五年后我们买这个房子还是很困难。还有，五年之后到底怎么买、多少钱，我们根本不清楚。公租房是好事，关键是价格，定价合理是最关键的。” 早在2007年和2008年，深圳市已两次推出公共租赁房，以低于市场价30%左右的价格出租，但空置率普遍在70%以上。居民反映，价格仍然偏高、位置偏远是公租房缺乏吸引力的主要原因。 实际上，除了价格的制约外，公租房在实施中尚面临保障对象落实、供应数量、资金来源、公平配租、流转问题、问责机制等一系列困境，这些问题解决不了，公租房政策的执行也许将成为“海市蜃楼”。 “我们希望公租房能够体现分配公平。”宋子继说，如果分配不公平，无论经适房还是限价房，无论廉租房还是公租房，最后都可能是特权房和关系房。 宋子继的担忧表明，公众对新保障性住房政策欢迎的，但还有疑虑。太多寻租案例让他们不得不担心：公租房是否会因为缺乏监管而落入部分经济适用房的尴尬地步？如何防范公租房变成寻租房甚或成为富人手中致富的工具？然而，目前对于公租房配租和分配如何审核，如何监管，尚没有完善的监管体系。 “可以预见，公租房执行的难度也是很大的，经济适用房和廉租房出现过的问题，公租房都可能会出现。”李文彬说。 有关专家表示，事实上，无论是哪种保障房，都会受制于土地财政思维主导，一块地如果不盖保障房，就可以做其他收益更高的项目。可以说，地方政府投资公租房缺乏动力。公租房的资金来源能否落到实处，能否通过投资、土地、财税、金融等方面的政策支持，吸引市场力量介入到公租房的建设中，也关乎公租房建设的整体成效。因此，地方是否有积极性增加土地供应，银行是否有积极性提供低息贷款，社会资金是否有兴趣参与进来，都依然难以预料。 “以北京为例，万余套面向本地户籍人口的公租房，远远不能满足外来低收入群体的居住诉求，广州、上海等一线城市也面临同样的难题。在昂贵的土地成本和有限的财政投入约束下，中央和各地政府扩大住房保障之路，走得相当曲折。”中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞说。
公租房流转：退出与监管亟待完善
公租房政策的实施，是住房制度的又一次重大变革，对于解决“夹心层”住房问题，完善多层次的住房保障体系具有重要的意义。但这种新的住房类型尚处于起步阶段，不确定因素还很多。
重庆公租房小区“民心佳园”。周衡义摄 在公租房的运行上，新加坡和香港已有几十年的历史，其中成功的经验值得借鉴。新加坡82%的居民住在政府公租房里，其公租房以社区环境优美、配套设施齐全闻名世界。香港的公租房大小不一，租金有弹性，此外迁出制的引入提高了公租房的周转率。 “公租房本来面向‘夹心层’，现在又人为分割成‘内夹心层’和‘外夹心层’，在字面上做文章，实际上就是没有考虑非本地户籍的外来人。”广东佛山市民赵丽说。 对此，杨建华分析说，公租房是政府一种很重要的公共政策，是一种保障性和过渡性住房。我们首先要加大公租房建设力度，让“夹心层”真正住得上房。其次，应健全经营管理机制，在退出机制上应更加完善，应加强相关法律设计，克服类似经济适用房的管理漏洞。对申请人，要核实其收入状况、经济来源、职业状况，并由相应机构管理此类信息。 同时，要建立完善的退出机制，使这些人群有了一定经济来源后，建立完善的退出制度安排，保证适时退出。对公租房的流转机制应建立监管体系，把公租房置于法律监督、社会监督、群众监督之下，才能让公租房最大限度惠及普通民众。 李文斌也表示，政府有关部门应该加大监管力度，在资格审核方面，应该尽可能通过公示等手段来增加透明度。对于转租，应该有详细的管理办法，例如不能通过转租牟利，简单的办法是允许退租，但不允许转租。 李文斌认为，在公租房的投融资渠道上，应设定具有可行性的多元化公租房投融资机制，让更多社会资金进入，并可以实行优惠政策吸引民间资金，可以通过降低开发商的土地成本、相关税费的减免、简化各种审批手续等优惠政策，使开发商积极参与到公租房建设中来。 二是征收住房保障税。根据国际货币基金组织统计，目前世界征收不同形式社会保障税的国家已有80多个，住宅保障税是其中一种，新加坡兴建公共住房就实行的是累进税率制。 “我们对公租房的态度更多的依然是认可，对其执行的细节进行关注，也是希望它能更完善，并更好地执行。”宋子继对记者说。 28岁的他，还有一个梦想，那就是，五年后可以买到属于自己的一套住房。虽然未来的路会有很多艰辛，但他表示依然会想着“居者有其屋”的方向，风雨兼程……（本报记者 李慧） 链接 ■新加坡 公屋入住率85% 新加坡建屋发展局对组屋的定价不以成本为考量，多年来建屋发展局几乎一直都在做亏本生意。新加坡建屋发展局在建造房屋的同时，还扮演着促进社会和谐的角色。新加坡目前有85%左右的人口住在政府提供的公共组屋里。 新加坡政府公共住房计划优惠政策很详细,比如申请购买组屋的家庭，成员最少只需两个人即可；申请者家庭月收入不超过8000新元。为了能够让每一位居民都能买得起住房，新加坡政府推出一系列优惠措施：首先，制定公积金制度，进行强制性储蓄。其次，在组屋的建设过程中，政府始终坚持小户型、低房价原则，保证绝大多数居民能够负担得起。政府对居民购买组屋实行免税优惠措施，如购买三房以下组屋，出售价格常低于半价；对购买四房组屋的价格约降15％；对购买五房的，则稍有优惠。 ■德国 立法保障居住权 《德国民法典》等多项法律对房租价格进行了强有力的管理和约束，特别侧重对房客利益予以保护，规定房东不得随意上涨房租。法律明文规定：如果房东的房租超过“合理房租”的20%，就构成了违法行为，超过50%则构成犯罪。 对于众多的租房客，德国政府也制定了许多具体细则对其予以保护，这其中“房租补贴制度”便是对低收入居民住宅保障的主要方式之一。 对低收入居民，其实际交纳租金与可承受租金的差额部分由政府负担。其中，居民实际交纳租金要与家庭住宅需要相结合，可承受租金一般按照家庭收入的25%确定。补贴期限为15年，15年以后随着家庭收入的增加，相应地逐年减少租金补贴。对于领取社会救济者、收入特别低的家庭也有特殊的规定。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50%。 ■英国 公租房与房补配套 英国的保障性住宅包括各住宅协会提供的廉租房和地方政府拥有的公屋。出租公房的租金一般都很低，在20世纪60年代，其年租金只相当于住房价值的1.1%，公房居民房租支出仅占收入的10%，而租用私房的居民房租支出则往往占到收入的20%。由于租住公房的价格低廉，越来越多的居民倾向于租住公房，截至20世纪70年代，英国国内租住公房的户数几乎占到1/3。目前，英国总共约有800万人居住在这类住宅中。 英国的住宅补助分为直接补助和间接补助。直接补助是政府将补助提供给住宅消费者，即通过财政拨款、税收减免等方式对居民买房、建房、租房给予资助。间接补助是政府将补助提供给住宅供给者。主要分为两种：第一，发展商的建屋补助。第二，市场租金住宅补助，就是承租户承租社会出租住宅时，只需按政府所规定的租金标准支付，租金标准与市场租金之间的差额由政府直接补助给出租者。 |
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