第一部分： 商业地产概述
第一操作环节 解析商业地产的概念
第一个概念：商业地产的内涵
第二个概念：商业地产的外延
第二操作环节 商业地产开发的五个利润密码
利润密码一：开发商具有良好心态
利润密码二：有足够多的融资渠道
利润密码三：利用更有操作经验的外脑
利润密码四：顾及共同利利益
利润密码五：明确项目的开发主题定位
第三操作环节 五种最具有前景的商业地产业态
第一种业态：中等规模的购物中心是国内商
第二种业态：写字楼是城市产业集中化的产物业地产开发重点
第三种业态：房地产流行开发社区商业
第四种业态：专业市场是流通型商业地产主导
第五种业态：新业态旅游地产打造资源型商业地产
第四操作环节 把握业地产和住开发的八个区别
区别一：开发利润不同
区别二：调研对象不同
区别三：商业地产无法像住宅那样滚动分期开发
区别四：商业地产对资金要求更大
区别五：配套设施要求不同
区别六：营销推广手法不同
区别七：商业地产利益参与者更为复杂
区别八：商业地产推广更具有针对性
第二部分
第一模块：前期策划
1、 市场调查分析：宏观市场分析、区域市场分析、客户分析消费者分析、竞争对手分析、SWOT分析、未来商业预测分析
2、 定位分析：战略性总体定位、商业定位、业态定位、主题定位、目标市场定位、功能定位、经营方式定位、形象定位、档次定位、价格定位、动态定位
a、招商与定位互动—客户 b、定位与设计互动—建筑 c、定位与市场互动—变化
3、 规划设计建议：市场依据：规划设计理念：市场总体形象
（产品功能产品档次主题形象）
规划概念设计
（整体布局建筑风格 交通组织 配套安装）
建筑产品概念设计
（立面处理 商铺设计 面积配比）
环境景观概念设计
4、 业态组合规划
业种选择
业种组合比例
业种功能设计
品牌业种布局
楼层主题
5、 经济分析
指标预算
现金流量分析
财务净现值
动态投资回收
内部收益率
分析评估
盈亏平衡分析
敏感性分析
风险决策分析
第二模块：项目顾问
1、战略资源整合集成服务：专业平台搭建、管理体系设定、战略资源运营
2、项目品牌发展战略的制定
3、项目年度招商推广计划
4、招商策划方案与现场包装建议
5、招商广告设计工作建议
6、招商环境标准的拟定
7、招商队伍组建与培训
第三模块：商业项目招商、销售代理模式
1、商业项目招商代理
招商工具、道具的准备建议
公开招商活动的准备建议
公关活动运作建议
公开招商执行方案细则建议
综合评估与战术调整
2、商业项目营销代理
销售推广策略建议
总体销售战略决策
销售战术
项目销售实施全程建议
销售前期准备要素
销售机构设置安排
销售人员招募与培训
销售成本投入与档期安排
销售广告表现与档期安排
销售控制计划
第四模块：经营管理顾问
1、开业旺场策略
2、经营管理策略
分散产权，统一管理
只租不售、统一经营管理
先管理后出售
3、经营管理症状解决
经营模式单一，无特色
场内热度失衡
高层商铺出售难
产权分散，经营乏力
4、商场可持续经营策略
不断谋求业态突破
管理者与经营者双赢策略
优质系统的管理
5、品牌维护与提升
租户的管理
营销管理
物业管理
案例分析：
l 大型商业的地产项目投资决策工具箱――成都A大型商业项目投资决策分析
分析1、中国大型商业项目市场分析
分析2、A大型商业项目可行性 研究
分析3、A大型商业项目总体规划建议
分析4、A大型商业营销推广建议
分析5、A项目管理建议
l 大型商业地产项目风险规避工具箱
工具箱1、中国商业项目潜在风险诱因分析
工具箱2、中国大型商业地产项目风险防范工具
l 大型商业地产项目选址策略工具箱
策略1、支撑大型商业项目成功的选址条件
策略2、大型商业项目地块决策工作模块
策略3、大型零售企业对项目区位选择分析
Ⅰ：大型商业地产项目前期策划工具箱
■项目所在地市场调查报告
案例一：广州A商业广场分析文本
A、 宏观商业环境分析
B、 项目所在地商业环境分析
C、 项目本身市场价值分析
案例二：某购物中心市场分析文本
A、 区位环境分析
B、 商圈环境分析
C、 商业环境分析
D、经济政策环境分析
E、 人文环境分析
F、 投资风险分析
■商业竞争类比项目分析报告
1、锁定竞争对手，确定类比项目
——某商业广场可类比项目市场调研
2、项目SWOT分析
——案例一：某商业广场项目SWOT分析
——案例二：某广场项目分析文本
■商业项目市场定位策划报告
1、项目主题定位及形象定位
——案例一：某商业广场市场定位文本
——案例二：某商业广场主题定位文本
2、业态组合定位
——某商业项目业态组合设计
3、项目目标客户锁定及分析
——某商业项目目标客户分析文本
Ⅱ： 大型商业地产项目规划设计工作模块
■大型商业项目规划设计策划指导
1、建筑设计策划指导
2、项目产品策划建议
——某广场产品策划设计文本
附：大型商业项目规划设计参考文本
Ⅲ：大型商业地产项目策划工作模块
■大型商业项目营销推广策划指导
1、大型商业招商策略工作指导
2、广告推广策划工作模块
3、制定项目价格策略
——某商业广场价格策划文本
4、大型商业地产项目营销策略示范
——某广场营销推广范本
|
