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二手房买卖中常见法律问题解答？ 来源：北京房地产专业律师网 时间：2010-9-21 10:26:07 作者：---- 点击：236 次 遗产继承程序中的房屋可否出售？ 对于继承人欲出售所继承房屋的，应首先完成继承房屋过户手续，再进行房屋出售（例外：朝阳区国土局规定完成继承公证手续后即可卖，无需等到产权证变更完毕）。 房屋使用权人（如：公房承租人）可否过户，即转让使用权？ 必须得到产权单位（既房屋所有权人）的确认。办理时，经纪人先询问客户房屋所属于哪个单位或房管所管理，再咨询此单位或房管所是否允许使用权人转让房屋的使用权，需要哪些手续，如何收费等。 需“改底单”的房屋可否出售？ 不是所有开发商都愿意“改底单”，所以首先应取得房屋开发商的同意，且该房屋为一次性付款方式购买。具体操作办法为约定买卖双方直接与房屋开发商共同签署有关“改底单”的书面协议书并变更原房屋买卖合同后签署新的合同。开发商会有一定的收费，标准不一。 办理朝阳区房管局的房屋有何不同？ 如果房屋是属于直管房，房屋档案不在房管局，而是在下属房管所。房管局需要大约三周以上的时间从该区的房管所调取房屋档案再进行正常的过户手续。 夫妻双方各有央产房的，可否出售？ 均可以出售。但有相关面积标准限制，按有关政策规定以夫妻职级最高一方为准界定，其余出售面积按照超标处理。 外国人、港澳人、台湾人能否申请房屋抵押贷款？ 不允许。如果其配偶是中国人，可由其配偶作为购房人申请贷款，外国人的收入可以做为还款资质审核的一个因素。 被拆迁人怎样免税？ 如果已经拿到拆迁协议的，在购房时，完税当天出示拆迁协议、身份证、户口本，办理免契税手续，但购房价格超过拆迁价格需补交差额部分的契税； 如果还没有拆迁协议先购房的，可在拿到拆迁协议时带所契税凭证和身份证户口本到购房当地的地税部门去办理退税。 出售已购公房后，一年内又购买商品房的是否交契税？ 免交。在出售前后一年内均可享受此政策（夫妻之间也可享受此政策）。 房屋产权性质都有哪些？它们之间最大的差异在哪里？ 答：产权性质主要分为私产平房、已购公房、经济适用房、商品房。主要区别就是土地的由来。已购公房和经济适用房的土地是国家无偿划拨的，商品房的土地是国家有偿出让给开发商的。因此，在再次交易时，已购公房和经济适用房需要交纳土地出让金，商品房的再次交易时无须交纳土地出让金。 怎样计算已购公房的公摊面积？ 答：房改房公摊面积的计算以国家规定的测绘政策为准，一般公摊系数不超过1.333。 商品房公摊面积怎样测算？ 答：商品房公摊面积由开发商根据用于该住宅的公共面积与实际建筑面积（参照国家标准）来测算。 房屋产权证上注有“成本价”或“优惠价”的房产，请问如何上市交易？ 答：产权证上注有“成本价”的已购公房可以直接上市交易。产权证上注有“优惠价”的已购公房，在交易时需要按交易当年房改成本价的6%补交房价款（1560元/m2×6%×建筑面积）后，才可以按照成本价已购公房的有关政策上市出售。（2004年房改成本价为1560元/m2） 经济适用房如何再上市出售？ 答：已购买经济适用住房的家庭未住满5年的，不得按市场价格出售住房。可出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购，出售单价不得高于购买时的单价。已购买经济适用住房的家庭住满5年的，可以按市场价格出售。由出售人到房屋所在地区、县国土房管局按成交额的10%缴纳综合地价款。 私房交易时需缴纳土地出让金吗？ 答：个人私房在交易时是不用交缴土地出让金的。 公房上市出售需要原来产权单位同意吗？ 答：北京市的公房产权性质分两种：一种是北京市已购公房即市属产权房，依据2003年3月1日开始执行的《北京市已购公有住房出售实施办法》，不用经原产权单位同意即可以上市出售；另一种是中央在京企事业单位的公房即“央产房”，依据2003年10月1日开始执行的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》，需要原产权单位建立完备房屋档案并确认该套房屋没有超标情况，具备上市资格才可以上市出售。 准许购买经济适用房的条件有哪些？ 答：具备以下两个条件：一是家庭年收入在6万元以下；二是申请购房者须是无房户或现住房面积未达到本市规定的住房补贴面积标准的未达标户。 “央产房”出售和京产房出售在办理手续上有什么区别？ 答：①央产房上市需要到“央产房交易办公室”办理上市核准手续；②央产房上市需要做超标处理③央产房委托中介交易必须由三家指定中介代理④业主必须提供所售房屋的物业供暖结清证明。 出售经济适用房和已购公房都要补交土地出让金吗？按什么标准交纳？由谁交纳？ 答：都要补交。经济适用房在住满5年后允许以市场价格出售，出售时按成交价的10%补交综合地价款，由出售人到房屋所在地区、县国土房管局缴纳；出售已购公房补交土地出让金标准为：当年房改成本价×1％×建筑面积（2004年房改成本价为1560元/m2），由购房客户交纳；已经交易过一次并补足土地出让金的 已购公房和经济适用房再次交易无需再交纳土地出让金。 外国人、港澳台人士可以购买二手房吗？购买手续上有什么区别？可以办理贷款吗？可以用外币支付吗？ 答：仅可以购买二手商品房，而不可以购买公房和经济适用房，因为公房和经济适用房具有福利性质。港澳人士买房手续同内陆一样并且可以办理贷款，外国人和台湾人先要在建国门内大街恒基大厦办公楼办理《涉外人员在京购买房屋审批单》，外国人和台湾人暂不能申请贷款，但可以个人向汇丰和花旗申请办理。房款不能用外币支付，买方带上买卖合同及预购买房屋的房产证复印件，从国外汇入的购房款汇款单，到外汇局换成人民币。 二手房与新开发的商品房相比有哪些优势？ 答：相比较而言，二手房，有以下三大优势：①地段优势，二手房一般开发较早，处于比较好的地段，周遍的交通、商业、教育配套比较成熟；②现房优势，二手房为现房，优劣情况一目了然；③价格优势，同一地段的二手房，一般比新建商品房价格低10%——30%，而且物业费低廉。同时，大部分公房的建筑面积按使用面积*1.333换算而来，得房率达到75%，比大部分新建商品房要高很多。 产权过户是否可以加急办理？ 答：不可以。目前城八区取消过户加急。 卖方办理二手房转按揭，签署合同时的注意事项? 答：卖方必须配合办理提前还款及过户手续；如提前还款时需卖方做委托公证的，卖方必须无条件配合；如买、卖双方不是本人办理手续，并且有公证书的，公证书不能是无转委托公证。 贷款购买二手房，办理完抵押登记后房屋产权证由谁保存？ 答：办理抵押登记后，产权证归产权人个人保存。 如果房屋的产权人已去世，但他（她）的亲属想卖这套房屋可以吗？具体怎样办理？ 答：可以办理。产权人所有的合法第一继承人都有权力做出卖房产的决定，前提是所有的合法第一继承人都同意出售，并办理更名手续（需要做公证）。 |
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