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青岛市中级人民法院民事审判例释-(青岛中院民事审判例释)物权篇-青岛律师网-朱传琦律师

 昵称6591220 2011-04-15

物权篇

《物 权法》是一部维护国家基本经济制度,维护社会主义市场场经济秩序,关系人民群众切身利益的民事基本大法,物权法的颁布施行为人民法院审理各种物权纠纷案件 提供了更加明确统一的法律依据。在民事审判中,人民法院应当围绕国家经济发展战略和“保增长、保民生、保稳定”要求,准确把握物权法的立法精神,深刻理解 物权法条文的含义,全面正确贯彻执行物权法,巩固和发展公有制经济,鼓励、支持和引导非公有制经济发展,保障各种市场主体的平等法律地位和发展权利,保护 私人所有权、业主的建筑物区分所有权、土地承包经营权、宅基地使用权等关乎人民群众切身利益的合法权益,并真研究、及时解决审判实务中与宏观经济形势变化 密切相关的普遍性问题、重点问题,有效化解矛盾和纠纷,以维护诚信的市场交易秩序,保障公平法治的投资环境,公平解决纠纷。同时,在处理物权纠纷案件中, 人民法院要充分发挥行政机关、社会组织、企事业单位以及其他各方面的力量,促进各种纠纷解决方式相互配合、相互协调和全面发展,做好诉讼与非诉讼渠道的相 互衔接,为人民群众提供更多可供选择的纠纷解决方式,维护社会和谐稳定,促进经济社会又好又快发展。

 

一、如何把握《中华人民共和国物权法》  (以下简称《物权法》))与其他法律中已有物权规定的适用关系?

答:在物权法颁布以前,民法通则、担保法、土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法、矿产资源法等法律中均有物权方面的相关规定,物权法实施后,上述已有的物权规定并未全部失效或废止,在审判实践中对法律的适用及裁判文书中对法律的援引应当注意以下几点:

1、物权法有规定而已有物权规定没有涉及的,适用物权法;物权法没有规定而已有物权规定有所涉及的,适用已有的物权规定。

2、物权法与已有物权规定发生冲突的,按照新法优于旧法的原则,适用物权法。

3、 物权法没有溯及既往的效力,不适用于其实施前发生的法律行为与事件。应当注意的是,物权法的不溯及既往应以法律行为与事件的发生时间为准,而不是以立案的 时间为准,即若法律行为与事件发生在物权法实施之前,案件立案于物权法实施之后,该案不能适用物权法,仅能适用当时已有的物权规定;若当时的物权规定没有 涉及该案的相关问题,则应参照当时已有物权规定中最为相近的规定进行处理。

二、对物权法定原则应如何理解?

答: 《物权法》第五条规定,“物权的种类和内容,由法律规定。”因为物权的种类和内容属于民事基本制度,根据《立法法》的规定,民事基本制度只能由全国人大及 其常委会制定的法律进行规定,故《物权法》第五条中的“法律”应当限定为全国人大及其常委会通过的法律。除法律授权外,行政法规、行政规章和地方性法规不 规定物权的种类和内容,最高人民法院制定的司法解释、最高人民法院裁判的案件不规定物权的种类和内容,当事人也不得通过约定设立物权的种类和内容。

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《物权法》第五条  物权的种类和内容,由法律规定。

三、如何把握物权变动与合同效力的区分原则?

答: 《物权法》第十五条规定:当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权 登记的,不影响合同效力。该规定体现了我国《物权法》物权变动与合同效力相区分的原则,即当事人间变动不动产物权的合同与物权变动是否发生效力是两个相互 独立的法律事实,其各自的效力应根据不同的法律规范来确定。对于不动产物权的变动受物权法的规制,物权的设立、变更、转让、消灭必须以进行物权公示(登 记)为生效要件,未经登记,不发生物权公示的效力。而对于约定不动产物权变动合同的效力,只要不是合同法及相关法律明确规定的无效情形,均应当认定其效 力;合同能否履行、物权变动的结果能否实现等不能影响合同的效力。即使不动产物权变动的结果未能实现,则虽不发生物权变动的效力,当事人仍可以依据合同约 定及相关法律规定主张相应的合同责任。

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《物权法》第九条第一款  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

第十五条  当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

四、物权纠纷案由的确定应当注意什么原则?

答: 在案由的适用上,应当按照物权变动原因与结果相区分的原则,对于因物权变动的原因关系,即债权性质的合同关系产生的纠纷,应适用债权纠纷部分的案由,如物 权设立原因关系方面的担保合同纠纷,物权转移原因关系方面的买卖合同纠纷;对于因物权成立、归属、,效力、使用、收益等物《5b权关系产生的纠纷,则应适用物权纠纷部分的案由,如担保物权纠纷。人民法院应根据当事人诉争的法律关系的性质,查明该法律关系涉及的是物权变动的原因关系还是物权变动的结果关系,以正确确定案由。

五、《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)第三十九条规定的完成开发投资总额的百分之二十五等条件能否影晌土地转让合同的效力?

答:《城市房地产管理法》第三十九条规定:((c以 出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出 让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十十五以时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。“该法第三十八条规定 超,不符合上述条件的,土地使用权不得转让。这里的“不得转让”,是指行政管理部门在审查土地使用权权属变更申请时,对不符合《城市房地产管理法》)第三 十九条规定条件的不予登记,该规定是行政管理性质的规定,不是针对土土地转让合同效力的强制性规定,故土地出让金是否全额交纳、土地转让时投资是否达到开 发总投资额的百分之二十五等条件的满足与否,不能直接影响土地出让合同的效力。

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《城市房地产管理法》第三十八条  下列房地产,不得转让:

(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定睦的条件的;

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限限制房地产权利的;

(三)依法收回土地使用权的;

(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

(五)权属有争议的;

(六)未依法登记领取权属证书的;

(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十九条  以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:

(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。

转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

六、对于《物权法》第二十八条、第二十九条、第三十条规定的情形,是否不经登记或交付即可直接取得物权?

答:《物权法》第二十八条、第二十九条、第三十条规定的不动产物权变动的情形,不以登记或者交付为生效要件,只要法律规定的原因出现,就发生物权变动的效力。

1、 对人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或消灭的,物权变动自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效 力。人民政府征收决定的生效时间应当自征收决定做出时发生法律效力,被征收的集体土地或者单位、个人的房屋、其他不动产的所有权自征收决定做出时转移给国 家。

2、因继承或受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力,即继承人自被继承人死亡(包括自然死亡与宣告死亡)时、受遗赠人自遗赠人死亡或遗赠条件成就时即取得遗产的所有权。

3、因合法建造、拆除房屋等事实行为导致物权设立或消灭的,自合法事实行为成就时发生效力。

基于上述情形取得不动产物权的,新权利人再行处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,仍应办理登记,否则,不发生物权变动的效力。

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《物权法》第二十八条    因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

第二十九条    因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时生效力。

第三十条  因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。

第三十一条  依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权劲效力。

七、如何理解物权法第一百零六条关于善意取得成立条件的规定?

答:善意取得的成立应当符合下列条件:

1、让与人无权处分,这里的无权处分包括根本无处分权和无完整的处分权(如部分共有人擅自处分共有物)。

2、受让人系善意的。”善意”即不知情,指受让人在受让财产时不知道让与人无权处分。法院在具体认定时,应当由提出异议的一方对受让人是否恶意等进行举证,不能证明受让人为恶意的,应当推定其为善意。

3、 以合理的价格有偿转让。善意取得的适用以有偿转让为前提,无偿转让、赠与均被排除在外。同时善意取得还要求支付的对价应当合理,对价合理与否应当以市场价 格作为参照。实践中,不动产交易大多为分期付款,在适用善意取得时,除审查交易价格的合理性外,还应审查履行期限以及实际支付价款的情况,避免名为有偿、 实为无偿的情形。

4、 转让物已经登记或交付。完成公示是适用善意取得的要件之一。,即动产转移占有、不动产完成登记。动产没有交付,不动产以及需要进行登圣记的动产没有办理完 毕登记手续的,不发生善意取得的法律效果。对于不动产£,只交付权利凭证而未办理变更登记的,不适用善意取得,但已实际交付、装伎修或入住的,可以参照善 意取得制度的相关规定,酌情处理。

当事人善意取得其他物权,如用益物权、担保物权,参照善意取得丘所有权的相关规定。

八、如何把握物权法第六章中业主身份的界定标准?

答:以下5种民事主体可以认定为物权法第六章所称的业主:

1、依法登记取得建筑物专有部分所有权的;

2、依据生效法律文书或人民政府的征收决定等取得建筑物专有部分所有权的;

3、依据继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的;

4、依据合法建造房屋等事实行为取得建筑物专有部分所有权的;

5、未依法办理所有权登记,但基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有使用建筑物专有部分的房屋买受人。

此处的建设单位,包括包销期满,按照包销合同约定的包销价格购买未销售的物业后,以自己名义对外销售的包销人。

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《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》  (以下简称《区分所有权解释》)第一条  依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。

《物权法》第二章第三节其他规定

第二十八条  因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

第二十九条  因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。

第三十条  因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。

第三十一条  依照本法第二十八条全弟三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。

九、认定物权法第六章中所称专有部分的标准有哪些?

答:物权法第六章中的专有部分应当具有经济上和法律上的独立意义,其界定标准主要有:

1、具有构造上的独立性,能够明确区分,即此专有部分的范围与彼专有部分的范围具有明确的界限,在建筑构造上能客观地进行区分;

2、具有利用上的独立性,可以排他使用,即能够与外界隔离而独立使

3、能够登记成为特定业主所有权的客体,包括可以取得登记的和那些本应属于专有部分但目前还无法进行登记的部分。

专有部分的具体范围不仅包括建筑物内的住宅、经营性用房等房屋(包括整栋建筑物),还包括车位、摊位等特定空间及规划上专属于特定房屋且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等。

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《区分所有权解释》第二条  建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:

(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;

(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;

(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。

十、物权法第六章中所称共有部分包括哪些?

答:物权法第六章中所称的共有部分可以理解为“非特定权利人所有即为业主共有”,即只要满足下列两个条件的,就应当认定为共有部分:I[.不属于业主专有部分;2.不属于市政公用部分或者其他权利人所有。对于在共共有部分上约定专有使用权的,除非经业主共同决定,该约定无效。

具体包括:

1、建筑物的基本结构部分,如建筑物的基础、承重结构、外墙、;、屋顶等;

2、建筑物的公共通行部分,如通道、楼梯、大堂等;

3、建筑物的附属设施、设备部分,如消防、公共照明、电梯、给排水系统、配电房、围墙等;

4、建筑物的其他结构部分,如避难层、设备层或设备间等;

5、建筑区划内的道路,属于城镇公共道路的除外,

6、建筑区划内的绿地,属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外;

7、建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房;

8、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位;

9、建筑区划内土地的建设用地使用权,依法由业主共同享有,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

10、其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利利人所有的场所及设施等。

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《物权法》第七十三条  建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,    属于业主共有。

第七十四条第三款    占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

《区分所有权解释》第三条    除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:

(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯;.大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分,

(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

十一、如何确认建筑区划内车库的归属?

答:根据《物权法》、《区分所有权纠纷解释》的规定,对建筑区划内车库的归属应当分情形进行认定:

建 筑区划内,规划用于停放汽车的车库,其归属应当根据当事人之间的约定进行认定。约定出售的,建设单位交付车库,业主支付约定价款并占有使用的,该车库属于 业主的专有部分;约定附赠的,建设单位将其所有的车库无偿地赠与业主并实际交付,业主接受的,该车库属于业主的专有部分;约定出租的,即建设单位保留了对 车库的处分权,该车库不属于业主的专有部分。没有约定或约定不明的,根据“谁投资,谁受益”原则,归开发商。

故对建筑区划内,规划用于停放汽车的车库,其归属主要分为2种情形:

1、业主的专有部分,即通过购买、附赠等约定获得车库的,业主对其享有占有、使用、收益、处分的权利;

2、归建设单位,包括业主通过承租的方式进行使用的车库和双方对归属没有约定或约定不明的车库,建设单位作为车库原始的所有权人保留对该类车库的权利。

应当注意,本条所指的车库必须满足以下四个条件:

1、经规划许可的专门用于停放汽车的;

2、相对封闭的;

3、开发商投资建设的;

4、出售时未计入公摊面积的。

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《物权法》第七十四条第二款  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

十二、如何认定物权法第七十三条规定的“明示属于个人的”绿地?

答: 《物权法》第七十三条规定,建筑区划内的绿地属于业主共有,但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外。属于个人的绿地通常是建设单位与买受人签订商品房买 卖合同,约定将底层商品房前的绿地连同底层商品房一并出售给买受人,该绿地要成为买受人的专有部分,必须具备以下条件:

1、规划上专属于底层特定房屋。

2、建设单位在销售时,已经根据规划在底层特定房屋的买卖合同中列人该绿地,对该绿地的专有使用权进行了明确约定。

3、该绿地必须是从建造的设计上能够区分出是供专有使用的,即即必须是相对封闭或以其他方式可以明确区分界至的,如设有栅栏围挡等合围设设施。

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《物权法》第七十三条    建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物山业服务用房,属于业主共有。

十三、物权法第七十六条、第八十条中的专有部分面积与建筑物物总面积如何计算?

答:(1)专有部分面积,如果已经依法登记的,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

(2)建筑物总面积,在专有部分面积确定后,按照同一标准计算的勺专有部分面积的总和计算。

[相关法条链接]

《物权法》第七十六条  下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第八十条  建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

《区分所有权解释》第八条  物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积,可以按照下列方法认定:

(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

十四、《物权法》第七十六条、第八十条中的业主人数与总人数如何计算?

答: (1)  业主人数,原则上按照专有部分的数量计算,一个专梧协二一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

(2)总人数,按照前项的统计总和计算。

[相关法条链接]

《物权法》第七十六条  下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同闭\。

第八十条  建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

《区分所有权解释》第九条  物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数,可以按照下列方法认定:

(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

(二)总人数,按照前项的统计总和计算。

十五、《物权法》第七十六条第一款第(七))项规定的“其他重大事项”的内容和决定程序有哪些?

答: 《物权法》第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”包括改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部 分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项等。这些事项的决定需要经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的 业主同意。

 [相关法条链接]

《物权法》第七十六条  下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

《区分所有权解释》第七条  改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项舰定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

十六、建筑物区分所有权人占用公共部位的行为如何处理?

答:属于合理利用的,予以准许,必要时给予其他共有人相当日当的经济补偿;不合理利用的,应当承担停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失等民事责任。

十七、建筑物区分所有情形下,建筑物共有部分遭受侵害的,部分业主能可否起诉?

答:可以。根据《物权法》第八十三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若 干问题的意见》第五十六、五十七条的规定,建筑物区分所有权中的共有,不同于一般共有情形,共有人数众多,考虑诉讼的可操作性、方便性,在建筑共有部分遭 受侵害的时,可以参照《民诉法》五十五的规定,应当准许部分业主起诉,而不是要求全体业主均参加诉讼。但是,判决、裁定适用于其他业主。

[相关法条链接]

《物权法》第八十三条    业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业 主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、 法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。

《中华人民共和国民事诉讼法》第五十五条  诉讼标的是同一种类、当事人一方人数众多在起诉时人数尚未确定的,人民法院可以发出公告,说明案件情况和诉讼请求,通知权利人在一定期间向人民法院登记。

向人民法院登记的权利人可以推选代表人进行诉讼;推选不出代表人的,人民法院可以与参加登记的权利人商定代表人。

代表人的诉讼行为对其所代表的当事人发生效力,但代表人变更、放弃诉讼请求或者承认对方当事人的诉讼请求,进行和解,必须经被代表的当事人同意。

人民法院作出的判决、裁定,对参加登记的全体权利人发生效力。未参加登记的权利人在诉讼时效期间提起诉讼的,适用该判决、裁定。

最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》56、共有财产权受到他人侵害,部分共有权人起诉的,其他共有权人应当列为共同诉讼人。57、必须共同进行诉讼的当事人没有参加诉讼的,人民法院应当依照民事诉讼法第一百一十九条的规定,通知其参加;当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请,应当进行审查,申请无理的,裁定驳回;申请有理的,书面通知被迫加的当事人参加诉讼。

十八、用住宅开办公司是否属于“住改商”?

第九十七条    处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

第九十八条  对共有物的管理费用以及其他负担,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按份共有人按照其份额负担,共同共有人共同负担。

十九、“住改商”纠纷的处理原则有哪些?

答:《物权法》及《区分所有权解释》对业主将住宅改变为经营性用房进行了限制性规定,只有同时满足以下两个条件的“住改商”行为才具备合法性:

1、业主将住宅改变为经营性用房的,必须遵守法律、法规以及管理规约的相关规定;

2、必须经全部有利害关系的业主同意。

即便“住改商”行为未违反法律、法规、管理规约的规定,只要未经全体有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持;将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,不予支持。

有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内的其他业主,建筑区划内本栋建筑物之外的业主主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

[相关法条链接]

《区分所有权解释》第十条  业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。

第十一条  业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

二十、《物权法》实施之前,进行的“住改商”,物权法实施之后,有利害关系的业主以该行为未经有利害关系的业主同意为由主张权利的,应否支持?是否适用诉讼时效?

答: 《物权法》不具有溯及既往的效力,故有利害关系的业主以物权法实施前的“住改商”行为未经有利害关系的业主同意为由主张排除妨害、消除危险、恢复原状或赔 偿损失的,人民法院不应支持,但如果该行为侵犯了该业主的相邻权,则应当告知其以侵犯相邻权为由进行主张,对停止侵害、排除妨害、消除危险等请求不适用诉 讼时效,对损害赔偿的请求,应当由其就实际已经造成的损失进行举证,如果实施“住改商”的业主已诉讼时效为由进行抗辩,则仅应支持两年以内的损害赔偿,除 非有证据证明诉讼时效被中断或中止。

二十一、对于“住改商”纠纷应当适用什么案由?

答:建筑物区分所有权纠纷。

二十二、后加入某物业小区的业主仅以其未参加业主大会或未参与选举业主委员会为由,拒绝履行物业服务合同相关义务的,如何处理?

答: 业主大会与业主委员会的决定,对全体业主具有约束力。物权法第七十六条规定,选举业主委员会和选聘物业服务企业应当由业主共同决定,经业主大会选举的业主 委员会根据《物业管理条例》的相关规定,与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,是业主自治权行使的结果,全体业主都应遵守。业主仅以其未 参加业主大会或未参与选举业主委员会为由抗辩,拒绝履行物业服务合同相关义务的,人民法院不予支持。

二十三、物的共有人对共有财产进行管理过程中出现的纠纷,法院可否受理?

答: 《物权法》第九十六条规定,共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务。第九十七条规定,处分共 有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除 外。第九十八条规定,对共有物的管理费用以及其他负担,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按份共有人按照其份额负担,共同共有人共同负担。

据此,此类纠纷应当予以区分对待:因管理费负担发生的纠纷、因管理不当造成对方损失的纠纷,法院应当受理;对如何进行管理而产的纠纷,属于共有人内部自治事项,当事人可以通过协商或退出共有关系等方式解决,法院不介入共有物的管理为妥当。

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《物权法》第九十六条  共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务。

第九十七条  处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

第九十八条  对共有物的管理费用以及其他负担,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按份共有人按照其份额负担,共同共有人共同负担。

二十四、按份共有人以给予其他共有人经济补偿为条件要求将物全部判归自己所有,能否支持?

答: 《物权法》第九十九条规定,共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没 有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。分割对其他共有人造成损害的, 应当给予赔偿。第一百条规定,共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难 以分割或者分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的,其他共有人应当分担损失。

据此,此种情形属于解除共有关系、分割按份共有财产。如果其他共有人同意,可以支持;如果其他共有人持有异议,但主张将物全部判归自己所有的一方占有该物的较大份额,且能够给予其他共有人与其所占财产份额价值相当的金钱补偿的,也可以支持。

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《物权法》第九十九条  共 有人约定不得分割共有的不动产或者动助产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按 份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的,应当给予赔偿。

二十五、未婚同居一方擅自出卖同居期间双方共同出资购买的房屋给第三人的,买卖合同效力如何认定?

答: 未婚同居关系不受保护,但财产关系受保护。根据《婚姻法》关于家庭关系规定的精神,同居关系不属于家庭关系。因此,根据《物权法》第一百零三条的规定,同 居双方同居期间共同购得房屋,在没有约定或约定不明的情形下,属于同居双方按份共有财产。同居一方擅自转让按份共有房屋的行为,包括两种违法情形,一是无 权处分他人财产(份额),二是处分自己的财产(份额)侵犯了同居另一方的优先购买权。在此种情形下,同居另一方认可该处分行为的,合同有效;同居另一方主 张转让行为无效的,应予支持。但是,关键要注意保护善意第三人,特别是第三人已实际居住使用房屋的,不能要求其搬出。法院处理此类案件,应掌握一个原则: 第三人已实际占有房屋的,尽量不魏要破坏现有状态。

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《物权法》》第一百零三条  共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。

二十六、双方在婚姻关系存续期间约定房屋产权归一方所有,另外一方对该房屋享有‘永久的居住权“,离婚后,享有房屋所有权的一方能否要求另一方迁出房房屋?

答:此比类情况属于所有人享有所有权,居住人享有永久使用权。对于享    篇有房屋所有权的一方要求另一方迁出房屋的,双方应当就解除永久居住权的补偿达成合意,补偿方式和标准达不成一致的,不能支持享有房屋所有权的一方要求另一方迁出房屋的请求。

二十七、本[相邻关系权利主体范围如何确定?

答: 相邻关系范围内的不动产权利人均构成相邻关系的主体,应当包括:建筑物所有权人、建筑物合法使用人、承租人、借用人、其他实际管领人、抵押权人,不论他们 是公民、企事业法人、国家机关、其他经济组织,在相邻关系中的地位都是平等的,在诉讼中均可以成为相邻关系纠纷的当事人。

二十八、如何理解相邻关系中的“相邻”?

答:对相邻关系中“相邻”的理解,不应作狭义解释。”相邻”既包括理位置的邻接,也包括临近,主要是相互间的影响。相邻关系的认定应当以相邻不动产的权属明确为前提。

二十九、分家析产案件中如何分割拆迁安置房屋?

答: 拆迁安置房屋的形成因素比较复杂,不同时期有不同的拆迁政策,应当考虑房屋的形成因素,具体分析。因异地搬迁“奖励”的面积、为达到城市人均居住标准而增 加面积等凡是因被安置人(口)因素而增加的面积部分,因该部分系国家给予被安置人的社会福利,应当归全体被安置人按份共有(等额享有);原面积部分应当系 产权置换而得,应当归属原房屋所有人所有;增加面积部分与被安置人(口)因素无关的,应当归属原房屋所有人所有;至于因购新房而支出的购房费用,在性质上 是房屋权利人所负的债务,按照所占房屋份额分摊。

三十、婚前一方审批宅基地使用权,婚后共同所建房屋,在离婚时如何分割?

答:根据目前农村一户一宅这一宅基地分配原则,以及《物权法》第三十条之规定,不论以谁的名义审批的宅基地,只要系夫妻双方共同建造的房屋,就应当认定为夫妻共有财产,予以分割。

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《物权法》第三十条  因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。

三十一、城镇户口居民能否继承分割农村住宅?

答:应当允许城镇居民继承宅基地上住宅的所有权。但考虑到现有国家政策禁止城镇居民购买农村集体所有的宅基地及其住宅,对于宅基地的继承问题,判决不应涉及。

三十二、分家单记载的所有权人与登记的房屋所有权人不一致的,能否以分家单记载的权利对抗登记权利人?

答:产权登记具有推定效力,即应首先推定权利归属于登记权利人,但应当允许实际权利人持合法有效的分家单等有效证据来推翻该项权利推定。

三十三、关于农村宅基地使用证登记与房产证明登记不一致,当事人要求确权的问题怎么处理?

答:宅基地使用证是对农村居民建筑住宅使用土地的合法状况予以确认的证件。只有持有宅基地使用证的人,才能在其合法使用的宅基范围内建房。因此,宅基地使用权人应当与房屋所有权人一致。两证不一致是由多方面原因造成的,该类纠纷暂不宜作为民事案件受理。

三十四、在不当得利、无因管理和侵权之债中是否适用留置权的规定?

答:根据《中华人民共和国担保法》第八十四条的规定:“因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权,债务人不履行债务的,债权人有留置权。法律规定可以留置的其他合同,适用前款规定。”该条法律规定将留置权局限于合同关系,而不适用其他法律关系。

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《中华人民共和国担保法》第八十四条  因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权,债务人不履行债务的,债权人有留置权。

法律规定可以留置的其他合同,适用前款规定。

当事人可以在合同中约定不得留置的物。

三十五、如何理解《物权法》第二百三十条规定的“债务人的动产”范围?

答: 《物权法》第二百三十条规定,”债务人不履行到期债务,债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产,并有权就该动产优先受偿。”此处的“债务人的动产”仅 限于债务人所有的动产,应包括债务人合法占有的动产,如债务人将租赁的汽车送交维修,在债务人未付清维修费用前,维修人有权留置该车辆。

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《物权法》第二百三十条  债务人不履行到期债务,债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产,并有权就该动产优先受偿。

前款规定的债权人为留置权人,占有的动产为留置财产。

三十六、赠与合同尚未履行,受赠人死亡的,赠与的财产能否作为受赠人遗产继承?

答: 不能。根据《物权法》第九条、第十四条、第二十三条的规定,不动产物权的转让自记载于不动产登记簿时生效,动产物权的转让自交付时生效。在赠与合同关系 中,不动产物权尚未进行转让登记、或动产尚未交付的,受赠人尚未取得赠与财产的物权,此时受赠人对赠与人享有财产性债权;但是·此种财产性债权人身属性明 显,受赠人死亡的,赠与合同应当终止。另外,考虑到现实生活中赠与的人身属性特点,应当尊重赠与人的情感和意愿,此种情形下可以比照委托合同(《合同法》 第四百一十一条)的规定,认定赠与合同终止。

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《物权法》第九条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

第十四条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

第二十三条    动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但法律另有规定的除外。

《合同法》第四百一十一条    委托人或者受托人死亡、丧失民事行为能力或者破产的,委托合同终止,但当事人另有约定或者根据委托事务的性质不宜终止的除外。

三十七、赠与合同尚未履行,赠与人死亡的,赠与人的继承人有无继续履行赠与合同的义务?

答:一般赠与,属于实践性合同,未履行的赠与合同不具有法律效力,受赠人对赠与人不享有债权,当然也就不能要求赠与人的继承人履行给付义务;

公证赠与或具有社会公共利益的增与,属于不可撤销的赠与,即属于诺成合同。在此种情况下,受赠人对赠与人享有债权,得以请求赠与人的继承人履行给付义务,同时这也是对赠与人生前情感、意愿的尊重。

三十八、公有住房承租权利能否继承?

答:公有住房承租权利不属于遗产范围。但是根据《合同法》第二百三十四条的规定,承租人在租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原赁合同租赁该房屋。

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《合同法》第二百三十四条  承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

三十九、部分集体组织成员起诉要求确认集体经济组织与他人间的转让集体财产合同无效或要求撤销合同的,法院能否受理?

答: 《物权法》第六十三条第二款规定,”集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤 销。”集体经济组织与他人间的转让集体财产的合同行为,.不属于该条所规定的决定行为。考虑到该类案件比较复杂,涉及到集体经济组织内部自治事项,目前法 院不宜受理。

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《物权法》第六十三条第二款  集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的,受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。

四十、采光权纠纷中,赔偿标准如何确定?

答:根据《物权法》第八十九条和第九十二条的规定,损害公民采光权利的,应当给予赔偿。但对于采光权如何索赔、索赔标准立法上没有明确统一的标准,采光权的价值也无法直接衡量,对于当事人提出的因光线减少而造成的房屋贬值的损失是否应当赔偿也没有答案。

目前各地法院大致有以下几种情况:由评估单位评估按房屋贬值的实际损失;按每天开灯照明所需要的电费标准,按太阳能热水器带来的经济利益综合测算。我们倾向于第一种做法。

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《物权法》第八十九条  建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

第九十二条  不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害,造成损害的,应当给予赔偿。

 

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