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一直以来，人们把房地产的发展作为一个地区经济发展的晴雨表，房地产市场的繁荣活跃直接反映了一个地区的经济发展实力。近年来，我区经济强势崛起，房地产市场火爆，房价、房租高位运行，房地产市场出现持续的卖方市场，呈现出勃勃生机。但与此同时，由于房价和房租的持续高位运行，使东胜居民的生活成本节节攀升。无房户和外来务工人员生存压力持续增加，如不加控制继续发展，将会给我区的招商选资和经济的可持续发展造成一定的影响，本文就这一问题做一初步探讨。
一、 我区房地产发展的历史及现状
（一） 我区房地产发展的历史
我区房地产发展大致可分为三个阶段。第一阶段（1949年—1980年）：在计划经济条件下，我区的房地产主要以国家基本建设投资为主，1980年我区的基本建设投资为0.46亿元。这一阶段我区的商业房地产市场几乎是一片空白。第二阶段（1981年—2000年），这一时期我区的房地产主要以国家、集体、个人建设三种形式。1990年，我区房地产基本建设投资为1.23亿元，到2000年我区房地产开发投资达到0.94亿元。上世纪九十年代末，出现了商业房地产市场的萌芽。第三阶段（2000年—至今），新千年伊始，我区的房地产业进入全面发展时期，房地产市场一片生机盎然的景象。房地产开发投资增势强劲。上世纪末，鄂尔多斯市搭上了西部大开发的快车，随着西部大开发机遇的到来，东胜区城市建设力度不断加大，房地产开发呈现出一片繁荣的景象。2000年房地产开发投资仅为0.94亿元，2005年增长为10.07亿元，到2009年底，我区房地产开发投资额已高达144.80亿元，从2000年到2009年，房地产开发投资年均增长幅度为75.0%。2009年房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为36.2%，比2000年的8.8%提高27.4个百分点，年均提高4.6个百分点。
（二）房地产发展现状
东胜房地产业是从上世纪九十年代房改政策实施以来开始渐渐起步，新千年、新世纪的十年，是我区城市建设快速发展、城市功能不断完善的十年，也是我区房地产业快速起跳、迅猛发展的十年。尤其是十五末、十一五以来，我区的房地产业无疑是最具活力、发展最快的行业之一，已成为拉动东胜经济增长的重要驱动力。从总体情况来看，主要呈现出以下几个方面的特点：
1、房地产开发与销售规模迅速扩大。截止2009年底，全区共有房地产开发企业135个，在建商品房施工面积为1522.47万平方米，比2000增加1503.76万平方米，增长80.37倍，年均增加167.08万平方米，年均增长63.0%；在建商品房竣工面积为66.11万平方米，比2000增加51.92万平方米，增长3.66倍，年均增加5.77万平方米，年均增长18.6%；商品房销售面积为236.52万平方米，比2000增加225.78万平方米，增长21.02倍，年均增加25.08万平方米，年均增长41.0%；商品房销售额为111.19亿元，比2000增加110.17亿元，增长109倍，年均增加12.24亿元，年均增长68.4%。通过调查显示：近年来东胜区建成的商品房基本全部售出，几乎无商品房空置面积。
2、开发投资以住宅为主，资金来源以自筹为主。“十一五”以来，在国家“把住宅建设培育成新的经济增长点”的政策引导下，房地产开发企业抓住契机，调整结构，不断加大以普通住宅为主的住宅建设力度，房地产开发投资的用途结构发生了变化，商品住宅的主体地位得到加强。2009年，在全区房地产开发投资中，住宅投资占46.2%，比2000年下降11.6个百分点；办公楼投资占13.6%，比2000年上升9.0个百分点；商业营业用房投资占33.0%，比2000年下降4.6个百分点。据统计资料显示，2009年，全区房地产开发资金来源合计为176.71亿元，其中：自筹资金为120.30亿元，占68.1%，比2000提高32.3个百分点；国内贷款为28.14亿元，占15.9%，比2000下降5.3个百分点；其它资金来源28.27亿元，占16.0%，比2000年下降27.0个百分点。分析其原因：一是房地产开发企业自我积累和自我融资能力增加，期房市场活跃，居民首付经济实力增强。二是受国家宏观调控政策的影响，为了减小风险，银行提高了对企业信用资质等级的要求，降低了贷款发放数量。
3、大面积商品住宅增加明显。从商品房供应结构看，大平米的商品住宅供应量越来越大，在近几年开发的商品房中，面积在90平方米以下的房屋约占到商品房总量的14.6%，面积在90～140平方米的房屋约占9.3%，超过140平方米的房屋约占5.8%。
4、建房成本日渐增长。土地价格在大幅上涨，税费增加，推动了商品房建造成本增加，国家加强房地产宏观调控，间接增加了商品房建造的成本。另一方面，物价整体呈上调的态势，各种建材、五金等价格也随之上升，这也促成了商品房建造成本的增加。建筑工人工资的上涨也一定程度增加了建房成本。
5、房地产中介服务业开始起步。以前，只在一些大城市才有的以二手房中介、房屋租赁、二手房贷款等为主营的房地产服务公司如今在东胜开始出现，虽然只有屈指可数的几家，但足以证明房地产中介服务业在我区已开始起步。
二、 促进我区房地产快速发展的主要因素
1、高拆迁助长了房地产的发展。城市建设的快速发展是我区经济发展的一大亮点。近年来，我区始终坚持“抓城市建设就是抓经济建设”的理念，不断拉大城市框架，城市规模迅速扩大，2000年东胜的建成区面积为16平方公里，到2009年已经达到75平方公里。城市建设力度的加大，带动了拆迁的快速发展，房屋拆迁价格节节攀升。拆迁数量的增加使得房屋需求量也在与日俱增，同时拆迁价格的上涨也带动了商品房价格的攀高。这就为东胜房地产的发展滋生了一片沃土，房地产市场一片繁荣景象。
2、资源富集地中心城市的经济腾飞促进了东胜房地产的发展。东胜，作为资源富集地的中心城市，其经济实力在近年来有了质的飞跃，特别是产业结构的调整和产业承载能力的增强，使这个昔日小城一跃成为今天令人举目的魅力之城。东胜，以其煤炭、羊绒产业富饶和兴旺而著称，这些产业的发展为东胜招来了商气，也聚集了人气。2009年，东胜第二产业从业人口达到9.20万人，较2000年增加了41737人，增长了83.0%。随着二产的发展，第三产业也得到了全面的发展和带动，2009年，东胜第三产业实现增加值305.28亿元，从业人员达到14.25万人。城市常住人口也随之增加，到2009年年底，东胜常住人口已经达到44.4万人。人口数量的增加，对基本的吃穿住行的需求也在增加，从而助推了东胜房地产业的迅猛增长。
3、深厚的文化底蕴和得天独厚的旅游资源极大地提高了东胜的知名度，也为房地产的发展提出了更高的要求。东胜作为农耕文化和游牧文化交汇之地，有着深厚的文化底蕴。以鄂尔多斯市创建全国旅游城市为契机，借助其便利的交通优势和区位优势，东胜的旅游事业蒸蒸日上。这里不远百里就是传奇的响沙湾旅游胜地，秦直道旅游区坐落在此，成吉思汗陵近在咫尺，丰富的旅游资源吸引了成千上万的游客聚集在此，也带动了当地住宿业的发展。近年来，我区餐饮住宿业快速发展，但总也满足不了日益增长的旅客住宿需要，从而进一步刺激了商业用房的快速发展。
4、民间资本的活跃为东胜房地产业的发展提供了充足的资本。近年来，伴随着东胜经济的快速发展，民间资本日益活跃，为房地产市场资金的来源注入新鲜血液，也提供了有力的保障，助推了房地产市场的高温不退。
5、投机需求的增加，导致存在一定的炒房现象。近年来，随着东胜经济的快速发展，东胜的有钱人越来越多，加之房地产市场形势看好，人们瞄准时机，把一部分资金投入房地产市场进行投机，短时间内来获取高额利润。投机之风盛行，导致一人重拥有多套住房。
三、我区房地产繁荣背后的隐忧
近几年，东胜区房地产业保持了快速发展态势，房地产市场供需结构日趋改善，但也存在着一些问题和不足，应引起重视。
（一）对房地产业本身发展的影响
1、房地产发展的总体规划相对滞后。随着城市化进程的加快，我区房地产发展的总体规划已不再适应新的发展需要，规划布局不是很合理。片区详细规划覆盖率低，往往是因建设需要再行规划，缺乏前瞻性、科学性和严肃性，会导致许多不必要的重复建设，加大了建设成本。
2、房地产开发监管欠规范。政府的供地速度、开发商的拿地策略、购房者的消费热情三者有机结合助推了房地产市场盛宴，新开楼盘提前四五小时排队都抢不到好房者比比皆是。“皇帝女儿不愁嫁”的光环始终闪耀在开发商的头顶，更有甚者在开发商还未拿到预售许可证时，仅凭内部的一张认购合同书就将首付款全部收回，大大助长了开发商定价的随意性，许多开发商之间是互相攀比后定价。从目前我区部分开发商所建商品房来看，质量低劣、配套建设不完善、设计不合理、虚假广告、违规预售、捂盘、惜售、扰乱市场秩序的现象等还时有发生。
3、房地产企业规模小，开发实力不足，物业管理服务跟不上。纵观东胜的楼盘和小区，可用“三五成群”来形容，三、五幢楼房就是一个小区在东胜随处可见。究其原因：一是房地产开发企业规模小，开发实力不足，只能小面积地进行开发；二是有关部门在土地供给时把关不严格，导致土地供给比较分散和混乱。近年来，由于我区招商引资力度加大，一大批外地的房地产公司来东胜搞开发，工程结束后就离开了东胜，把后续的工作交给了其他的物业公司，由于小区规模小，难以集中管理，加之实力强的物业公司很少，使得物业管理服务很难满足业主的需求，精品物业、精品管理的小区在我区是凤毛麟角，物业服务滞后已成为东胜物业服务的普遍现象。
（二）对我区经济可持续发展的影响
1、商品房价格高、上涨快。2009年以来，东胜区商品房价格仍持续上涨，全区商品房价格在4000—10000元/平方米，个别豪华高档住宅已经超过了10000元/平方米。商品房价格上涨过快，其原因有以下几个方面：（1）居民对于住房需求的增加。马斯洛的“需求理论”将生理需求放在了第一位，居住作为生理需求的一部分，在任何时期都受到人们的高度重视。此外，东胜人对于股票、黄金、期货的投资热情不积极，投资意识过于集中，普遍认为投资于房地产市场的保值增值机会多，房产已成为众多人投资的热点。如今东胜的有钱人是越来越多，一次性买下几套楼房可以说是件轻而易举的事，买下以后再出手，就会赚到一大笔，高额的利润自然会使房价居高不下。因此，从根本上讲，住房本身的性质决定了它的需求。随着我区经济和社会的快速发展，城镇居民人均可支配收入渐增，2009年东胜区已达到了23426元，收入的增加也必然导致对房屋需求量的增加。（２）地区经济的快速发展为房价的提升搭建了一个有利的平台。2009年，全区经济总量达到507.4亿元，同比增长20.5%。（3）城市化进程的加快推动房价增长。近年来，由于东胜区城市建设的步伐加快，拓展了城市发展的空间，截止2009年底，我区外来人口已接近20万人，外来人口的增加，自然增加了对住房的需求，因而带动了房地产市场的发展；同时，城市改造的加快形成了较多的拆迁户，2008年拆迁11600户，2009年拆迁11000户，2010年上半年拆迁7100多户，从而增加了住房的被动需求，支撑了房价的上行。（4）成本上升推动房价上涨。随着土地价格、建材价格上涨，工人工资增加，房地产开发的各种规费、税费等收取进一步规范，导致商品房建设成本增加，推动房价上涨。 (5)消费者买涨不买落的“羊群心理”也助推房价上涨。
2、房价的上涨助推了物价的上涨。与呼包鄂两市相比，我区的房价和房租比这两个城市高出很多。高房价和高房租已成为我区商品价格和服务价格居高不下的主要因素，最终导致有条件的请客开车到包头，装房子、买家具、购买大件的用品到相邻城市，把旅费加进去都比在东胜便宜的情况。
3、房价与居民收入的比在扩大。根据国际标准，一般认为住宅价格与居民收入的比在6︰1—7︰1范围之内，应该是合理的（房价收入比=单套房屋总价/户均年收入）。目前，我区居民户均居住面积按108平方米，房价以5000元/平方米计算（含简单装修费用），房价与居民收入比达到了7.8︰1，超过了房价与收入比6.4︰1的国际标准警戒线，这反映出我区的房屋价格存在着偏高的现象。
4、我区房屋出租价格高。据了解，目前在东胜租赁一套100平方米左右的楼房大约需3000元左右/月，租赁平房的价格也是涨了又涨。营业用房租金更是高的离谱，商业中心区每平米年租金已涨到一万余元。按国际标准：房屋月租价与房价之比应在1︰200—1︰300之间，我区为约为1︰160—1︰170之间。房屋租赁价格上涨的原因在于：一是东胜区城市建设的速度不断加快，随之引起了房屋拆迁的高峰，导致房源紧张；另外，有一部分拆迁户也需要租房，增加了被动需求。二是打工一族越来越多，因买不起房只能租房，使得房屋租赁市场火爆。如此高的房租使外来人口来东胜打工因高房租望而却步，导致人口的集聚效应慢，出现劳动力供给矛盾，从而使得制造业和服务业“缺工”现象明显。
5、小户型住宅供给量少、经济适用房和廉租房供给面窄。由于小平米房成本高、利润空间小，加之大平米房的市场需求量大，为赚取更大的利润，开发商只瞄准大房子、豪华住宅的建设，导致小平米住宅的供给不足。我区的经济适用房和廉租房面对的群体只是东胜的户籍贫困家庭，没能将外来人口或家庭纳入进来，供给面偏窄。高消费已成为东胜城市生活主导，房价脱离普通老百姓承受能力的疯涨，势必引发民生问题，也使打造百万人口城市的目标因缺乏人气成为美好愿景。
6、住房消费金融支持力度不够。在东胜，首付金额高，贷款期限短是普遍现象。如今的首付金额大部分为总房价的50%，远远高于其他一些大城市的20—30%；贷款期限最长也只有10年，而有的城市则长达20年甚至30年。每月的还款金额已经接近1个人的收入，那么只有用另外一个人的收入来打点生活，实在是“苦不堪言”。如果谁买了房，将从此沦为“房奴”，生活也将因此失去了色彩。
四、对策和建议
面对发展过程中存在的问题，我们要保持清醒的认识，积极采取对策，应对面临的挑战。
（一）政府完全垄断土地一级市场，严格土地供给。坚持有计划的供地，土地的供应和开发必须与市场需求相适应，重点保证经济适用房、廉租房建设的土地供应。加大违规用地的查处力度，加大超时闲置土地的回收力度，增强土地储备中心对土地市场的调控作用。严格禁止未开发土地私下转让，尽可能地做到土地供求信息公开、透明。
（二）加强对一次性居民住房的管理，特别是对经济适用房、限价房的建设要从源头加强规划设计，严格控制大平米房屋的建设，加强小户型住房建设力度。对房价和供应对象也应做一定的调控，改变过去住房资源的分配与户籍挂钩的现状，打破传统的住房保障政策户籍藩篱的约束。有区别地运用税费的调节作用，使之充分产生鼓励小户型、低造价住宅，抑制大户型、高造价住宅的作用。贷款期限延长到20年甚至更长时间，一次性购房的贷款支持力度将首付金额由目前的50%减至30%左右。同时要做好 “合租房”的建设，解决外来打工人员的住房困难，从而避免因租不起房而造成的“缺工现象”。
（三）政府要加强对房地产市场的监管。一是对一次性买几套住宅甚至更多的房地产投机者课以重税和加收高额转让办理费。二是建立房地产开发企业信用制度。对部分房地产开发商凭借对商品房开发和建房土地使用双重权，囤积居奇，哄抬房价，做虚假广告，诱导消费者的开发商，一旦发现，应严厉打击，吊销其营业执照，直至其退出房地产开发行列。三是规范开发企业预售行为。令房地产企业及时办理商品房预售合同网上楼盘信息公示，为社会群众提供透明的房源平台。杜绝“一房多买”和开发商故意制造房源稀缺的行为，为政府宏观决策提供依据。
（四）规范和加强物业管理。根据东胜楼盘和小区的情况和特点，培育物业管理市场，培养物业管理人员，促进物业管理实行社会化、专业化和规范化，能够提供让业主满意的服务。
（五）科学合理调整商品房供应结构，增加小户型商品房供应量、拓宽经济适用房和廉租房供应面，特别是要启动同时要加大公租房建设和供应面。可以通过要求房地产开发商开发的小户型住宅占到一定的比例来增加小平米商品房的供应量，切实满足老百姓改善居住质量的愿望。经济适用房和廉租房仅仅为东胜的户籍低收入居民提供，仍然有一大部分收入低的人不能“居者有其屋”，借鉴重庆市经验，我区可启动并加大公租房和限价房建设力度，同时，扩大其供应面，让所有来我区务工者都能有廉价房居住，使得更多的人能够“安居”，更能“乐业”。
（六）加强二手房市场管理。一是政府应该适当地制定一些政策及制度来对二手房市场的交易进行规范，如严格防范二手房投机、炒房行为，规范中介的经营等。二是政府及主管部门应该从“偏重一手房市场”的政策向“一手、二手一起抓”的政策进行转移，给予二手房市场更多的政策支持。 | 
