介绍3个评估房产投资价值的计算公式(转载)

介绍3个评估房产投资价值的计算公式(转载)

前天买了一本书——《生活中最常用的计算公式》，书中讲了3个评估房产投资价值的计算公式，还有例题，感觉特别实用，计算得很科学、精确，非常乐意跟大家分享。
　　 想要这一组计算公式的，请留邮箱地址，会及时发送到您的邮箱。
　　
　　 考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值。
　　公式一：租金乘数小于12
　　租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式：
　　租金乘数＝投资金额÷每年潜在租金收入＜12。
　　【例】某一小户型，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。
　　投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

租售比和市盈率
        公式二： 8年~10年收回投资
　　投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。
　　投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/[(月租金-按揭月供款)×12]。
　　一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年~10年左右。以上文提到的小户型为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10．3年。
　　投资回收年数=(50000+1000×12)/[(1500-1000)×12]=10．3
　　但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。

        公式三： 15年收益是否有所值 　　这是国际专业理财公司评估物业的公式。

        如果该物业的年收益×15年=房产购买价，该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年<房产购买价，该物业价值已高估。 　　仍以上文提到的小户型为例，2001年时，年租金收益为18000元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。 　　以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。

　　 许多城市的房价的【国际标准的租售比】已经到达500个月。如果细算就是【有考虑成本的租售比】769个月，就是出租70年一分钱也没有赚到。计算如下。如果改为你的数字，一定会大彻大悟。
　　 【国际标准的租售比】 = 总房款 / 月租金 = 2００至3００个月，即合理的总房价应该是２００个月至３００个月的租金就能收回总房款。
　　 计算租售比时应该考虑成本，才能准确地反映买房者的实际盈利率，如实反映住房的合理价格。
　　 2010年初，在二线城市的E市的某地段，炒房客张三买第二套住房做投资，普通一手房80平米，总价100万元（包括税费）。用于装修、家具、家电5万元 + 首付30万元 + 按揭70万元 + 20年按揭利息28万元 = 总共花钱133万元。
　　 这套80平米的新房，目前的月租价大约是0.2万元 * 11个月 = 每年租金毛收入2.2万元 - 平均每年0.3万元用于再装修、家具家电的更新、中介费等费用 = 【每年租金净收益】为1.9万元 / 11个月 = 扣除费用后实际落入口袋的【每月租金净收益】为0.173万元。
　　 【有考虑成本的租售比】 = 总花钱133万元 / 每月租金净收益0.173万元 = 769个月。769个月 / 每年11个月出租有效期 = 出租70年才能收回133万元。
　　 掐头去尾的实际出租年限难以超过68年 * 每年租金净收益1.9万元 = 出租68年只能收回129万元。
　　 就是说，2010年初追高炒房，花133万元，长期投资68年，在住房和土地使用权都化为乌有后、一分不值后，房主的“口袋里”实际见到的钱只有129万元，一分钱也没有赚到。这就是【有考虑成本的租售比】769个月(70年)的实际含义。
　　 存银行五年期100万元 / 每年净盈利3.6万元 = 目前银行五年期储蓄的市盈率是28倍。意思是，投资28年能够将一个100万元变成二个100万元。目前，在中国各种投资的合理市盈率应该参照这个28倍。
　　 一分钱也没有赚到，就是每年租金净盈利为0。投资额133万元 / 每年租金净盈利0 = 市盈率无穷大，意思是永远无法将一个133万元变成二个133万元。2010年2月，股市的不少绩优股的市盈率在20上下。
　　
　　
　　 1993年前后，五年期银行存款实际利率曾经达到百分20（利息 + 通货膨胀的保值贴补率）。2010年初，处于历史最低值的五年期银行存款利率月是3.6％，国债、理财产品、债券型基金高于此数。中美都开始实行货币紧缩政策，即将加息之声不绝于耳。
　　 首付款30万元 + 装修5万元 = 现金35万用于其他投资68年，每年复利百分5，35万元乘以68个1.05，等于68年后口袋有966万元 + 按揭70万元 + 20年按揭利息28万元 = 投资其他项目68年有1064万元 - 回收129万元 = 买第二套住房做投资少赚935万元。这就是【有考虑成本的租售比】和市盈率很高的恶果，这就是货币被掺进1桶水而房价被掺进5桶水的真相，这就是【有考虑成本的租售比】和市盈率奇高必然导致房价下跌的原因。

租售比在中国能适用吗？为什么68年的每月租金净收益总是按照0.173万元在计算？
　　 1.有人强调中国城市化的情况特殊，但是住房已供过于求。在二线的E市，表面上目前“副市长”靠工资也买不起，实际上连“清洁工”、“5年以内进城的人”和“蚊子”的住房都在炒家手里或在售、在建了。城市化加快的时候，房租是上涨的。高房价已经导致城市化放慢，放慢的时候，租价是不涨不跌，甚至下跌。
　　 2.有人强调我们有通货膨胀，但是通货膨胀是全球性的，难道全球都不能应用租售比？人民币被掺进1桶水，房价被掺进5桶水。黄金是全球第一大泡沫，中国房价是第二大泡沫，人民币没有列入十大泡沫。真的出现恶性通货膨胀，外资就会出逃，城市萧条时房租必然下跌。美国有时搞输入型通货膨胀，有时搞输入型通货紧缩。2008年通货紧缩时，房租没有上涨，有的下跌。
　　 3.实际情况表明，虽然可能通货膨胀，虽然房价可能上涨，但是，租金的上涨却我行我素，每年只能提价增收0.11万元(每月0.01万元)。经济不景气，租民增加收入很少。增加的收入大多被房价上涨导致的通货膨胀吃掉了。租房是买方市场，所以今后每年租金上涨0.11万元是很困难的事。正俯强势，房东支付能力强，所以每年增加的物业税从总体上说，数量和速度高于租金的增加。
　　 4.股市里的市盈率计算都是按近一二年的数据来计算。如果你一定要按照68年的变化不定的数据来计算，博士也数不清。复杂问题简单化你都不相信，如果简单问题复杂化你就更不会相信了。
　　 5.西方国家的土地具有无期限的所有权，他们计算出租年限可以大于140年，我国计算租金只能68年（70年土地所有权需要掐头去尾），所以我国的租售比可以取值300个月，不应该超过300个月。300个月 / 每年有效出租11个月 = 27年。35年后就拆迁了，你做生意，要不要给下家留一些利润空间？

6.开发商大盖特盖，炒房客追涨大买特买，闲置房和出租房越来越多，而租房人数增多缓慢，所以租房市场供过于求。目前，买方市场的特点更加明显了。任何一天去租房，除了一等地段外都可以百里挑一，就是说，房东排队在等待租奴。
　　 7.未来几年，一些有效自住刚需购买了一手房、经济适用房，搬出租房。一些无效刚需到廉租房里去了，搬出租房。租房人减少，需求减少，导致租价下跌。
　　 8.物业税开征后，本来闲置没有出租的房东,因为税赋加重,希望减少一些损失,也开始出租。供给增多，导致租价下跌。
　　 9.后面10年，已经是破旧房，装修费用会增多，租金难以提价，每年闲置时间增多。
　　 10.有人强调房价会上涨，但是美国次贷危机之前的房价收入比在4.6，我们已经25上下，他们并没有因为上涨空间更大而要求更改租售比的计算标准。租价上涨是房价上涨带动的。牛市的后面必然有熊市，房价下跌时，租价也会下跌。房市已经相当于股市6000点，即使上涨见到10000点，还不是要回到目前的3000点。
　　 11.有人说，我们这里的租售比只有400。可是，如果你是多军，可能认为房价还要上涨，400到500不就百分25嘛。土地拍卖涨价百分25不就30分钟的功夫嘛。你读我的文章前是400，你读到这一句已经过去40分钟，说不定此时已经达到500了。
　　 12.许多人认为租金微不足道，人家炒房赚的主要是房价上涨的差价。可是，房价再上涨1倍，【有考虑成本的租售比】就是140年才能收回购房款，而35年后房子就要拆迁了。应该有自知之明，你是在卖拐。房价博傻已经8年，我的这道加减乘除题你能够再忽悠8年吗？1664点的股票一定能够赚到上涨的差价，6000点的股票你就一定能够赚到上涨的差价吗？
　　 13.2007年10月，股市只到6124，市盈率只到60倍，政府就打压下来了，最低许多到1664点，不少绩优股的市盈率只有6上下。可是，有的城市的房价市盈率已经是无穷大，政府总的想法还是稳住高价，小涨小跌，缓慢上涨。在2011年，可能还有一次救市。最终是外资的力量或上帝（客观规律）使其崩溃。物极必反，盛极而衰，这是不以人的意志为转移的。租售比和市盈率可以扭曲几年，不可能永远扭曲。