买卖房产代签名也可能是陷阱

买卖房产代签名也可能是陷阱

买卖房产代签名也可能是陷阱
案例：2009年12月林某在中介的介绍下欲购买业主王某及其妻王太的一套房产，双方谈好价钱等事宜后准备签署合同。2009年12月2日签合同时，买方林某如约而至，业主王某称其妻子王太在外地签署不了合同，由王太的亲弟郭某先代王太签署合同，过几天再由王太补签，并当场打电话给王太确认此事。林某和中介方听到王太的确认电话后认为没有问题，于是林某与王某及王太的弟弟郭某签署了《房产买卖合同》，而卖方落款名也仍然为王某及王太的名字，于是当天王某收走了定金3万元整。

2009年12月6日，王太找上中介，说王某签的《房产买卖合同》无效，是他人冒签的合同，且其不知她丈夫要卖房，并表示是中介方串通买家及其丈夫在卖她的房产，侵犯了她的利益，要求中介跟买方解除《房产买卖合同》及关于房屋的所有合同。最后买方和中介方因没有任何证据证明王太是同意卖房的，无奈之下撤销了《房产买卖合同》。
分析：1、本案中《房产买卖合同》效力？
本案中的房产买卖合同为效力待定合同，所谓效力待定合同是指已经成立但是不完全具备法律所要求的效力要件，因此其效力是否发生还有待进一步确定的合同。首先，本案中的郭某不是房产所有人也不是有权代理，故其代为签署的合同在没有取得房屋所有权人的授权或追认时并不生效。其次，根据《物权法》第九十七条规定，处分共同共有的财产，应当经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中的房屋为王某及王太共有，故作为房产共有人之一的王太，只要其本人没有签署合同且拒不追认郭某所签合同，则此合同无效。当然，此时如果买方能证明本案合同签署时王太同意卖房，则合同有效。

2、陷阱在哪？
本案中卖方陷阱就在：一、合同其中一方非本人签名，其随时可以否认合同效力；二、本人不在现场，“电话确认卖房”难以证明。事后经查，当时本案房产有多个买家欲购买，王太故意不出面签署合同，就是为了事后可以“掌控”合同的效力，而只要其不承认，合同即无效，则即使一方违约另一方也无法追究其违约责任，故也导致了本案撤销合同的结果产生。

3、救济方法
本案中，因为合同并没有生效，故买方不能追究卖方的违约责任，但其还是可以依法追究王某及郭某的缔约过失责任以维护自己的利益。因为违约责任是违反有效成立的合同产生的责任，而缔约过失责任则是在不能适用违约责任的情况下所采纳的一种责任。根据我国《合同法》的规定，当事人在订立合同过程中，因过错违反依诚实信用原则负有的先合同义务，导致合同不成立，或者合同虽然成立，但不符合法定的生效条件而被确认无效、被变更或被撤销，给对方造成损失时所应承担缔约过失责任。
　　我国法律规定合同可以使用书面、口头或其他形式，其中书面形式的实用性、确定性、稳定性都为最高，而口头约定常常因无法确认或证明而失去其本来的合同效力及约束力（其他形式则没有明确规定故在此不论），本案中卖方就是成功利用了这个漏洞规避了自己的法律责任。故为了保证自己的利益，人们在做口头约定时，无论哪一方都有必要使口头约定“具体化”或具有证明力，如录像、录音。