一．前言（关于住宅质量保证书和竣工验收备案表）
（1）《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震 指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前在交楼入 住当中出现问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。 （2）按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案，缺少一项都不能入住的。您验房时不能只看发展商有没有这张《备案表》，同时 一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对 楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。 （3）另外还有签收《房屋验收单》 A.在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理 费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。 B.其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具郑州市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。 二．需要带的工具： 1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道 2）1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓 3)1只5米卷尺--用于测量房子的净高 4)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通或用简易插座检验 5)1只水笔--用于签字 6）塑料带，包装绳--用于预先封闭下水管道。 注意：了解水表电表及暖气分户开关控制位置 三．准备验收 “三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标准，是开发商交楼的必要条件。“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。 业主签了有关文件，就视为对住房质量的认可。因此，特别提醒您收楼前千万记住要求开发商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，才能签入住单。 但是，有些开发商交楼时，大多未能出具完整的文件，若买家确实想收楼的，验收过《住宅质量保证书》，有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保具备居住条件的，亦可收楼。 （1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验： A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走 B、《住宅使用说明书》--可带走 C、《竣工验收备案表》 D、面积实测表 E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走 如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。 第一次验房业主自己填写验房单签字、开发商代表同时签字，一式四份，业主留一份（关键证据）。一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 （2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。 首先要看房子是否经过政府部门验收备案。一般规范的发展商在交房前都要给购房人提供政府部门的验收备案表和面积实测文件，购房人应该了解一下交房面积 和一开始所签合同中的面积是否有误差，该误差是否可以接受。据《商品房销售管理办法规定》，如面积误差比绝对值在正负0．06％（含0．06％）的购销双 方不作任何补偿，0．06％（含0．06％）至3％以内（含3％）的，据实结算房价款，超出3％的，买房人有权退房。买家如对房屋面积有疑问，可先自行测 定房内面积，确有问题，再请房地产测绘机构测绘，以其认定的房屋建筑平面图为准。 四．验收房子（1）（进入户内前工作） A.看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用. B.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦) C、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。 五．验收房子（2）（进入户内） （1）关于门 目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果和了解其密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面 1.5厘米。门窗的油漆质量主要看有无流坠（油漆滴淌的痕迹），各个门的顶部都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边。详见以下分项： A、门的开启关闭是否顺畅？ B、门插是否插入得太少？门间隙是否太大？（特别是门锁的一边） C、门四边是否紧贴门框？门开关时有无特别声音？ D、大门、房门的插销、门锁是否太长太紧？ 【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了 （2）关于窗 A、推拉窗和平开窗上的纱窗和窗扇，应推动开关灵活，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。中空双层玻璃里外都擦不干净时，是因为双层玻璃的里层脏了，原因玻璃在安装时候就污染了，这时应拆换新玻璃，否则以后不易解决。 B、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。 C、开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？ D、窗户玻璃是否完好？ E、窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。 F、窗户油灰饱满，粘贴牢固，油漆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。 G、纱窗的安装是故意和窗把手有摩擦，起扣紧作用。不是问题。不过要注意上下的磁条是否管用，有的纱窗关上后，上面还咧着。另外每扇窗都要推拉一下，看看开启和关闭是否平稳。 （3）关于地板 A、地板有无松动？爆裂？撞凹？行走时是否吱吱作响？ B、地面是否有裂缝？有否起砂现象？ C、仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。 （4）关于顶棚 A、顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。 B、看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。 C、顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。 D、特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。 （5）关于墙身 A、墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？ B、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？ C、墙身、墙角接位有无水渍？裂痕？ D、内墙墙面上有否石灰爆点？ （6）关于厨厕 A、坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？ B、水池龙头是否妥当？下水是否顺畅？大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。 C、卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。 D、出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？ 【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。
E、您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过。
检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。 检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。还要记录天然气数量 （7）关于电 A、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即纠正。 B、开关箱内开关应安装牢固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧 固或更换。否则日后使用中出现接触不良打火现象时，会造成更大危险。 C、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。 D、检查弱电插座数目：宽带插座因户型不同个数不一：比如二室二厅至少应有2 个，三室二厅至少应有3个；有线电视插座还应同步多一个。 E、为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装 置。 F、电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 G、用万用表测量各个强弱电是否畅通。 【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 （8）其他 B、居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。 C、自来水水质怎么样？ 【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。 E、测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 |
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