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内陆酒店2008-11-20 11:47:00| By: 天行者
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一、建设原因： 县政府无偿提供用地30亩，但前提条件是兴建一家19层四星级饭店，便于政务接待，提升接待服务档次。同时也是为了解决有关遗留问题。 二、经营环境： 位于中原大别山区一个小县城（人口35万），拥有红、绿旅游资源，县里接待规格较高但消费水平一般，游客一般为中低档消费者，商务客人较少。目前拥有已开业三星饭店一家（平均出租率75%左右，平均房价130元），正在建设中的三星级饭店二家，规划中的三星级二家，另外县城还有其他中小型饭店10多家。 三、拟建规模： 四、初步想法： 投资方（股份制企业）出于满足领导要求，结合解决一些遗留问题和土地无偿使用，考虑长远利益；经营者针对经营现状，建四星过于超前，存在严重的经营风险。但是建设已经势在必行。为了尽可能地减少前期经营亏损，经营者初步考虑如下： 1、工程分两期建设：一期工程建设客房150间左右及配套服务设施，以保证符合四星级饭店评审标准；二期工程待客源增多时再进行装修剩余部分客房。主要考虑规模太大，前三至五年出租率太低运营成本高，分两期装修也能使三五年后新房投入使用，保持新鲜。 2、经营方面计划：考虑到内陆县城高端客源偏少，一期工程拟把客房分两个档次：一类是四星级标准房套房50间左右，主要满足高端政务和商务客人需求；二类是中档房间，按三星标准间80间和特色单人间20间装修，主要满足旅游团队中端商务会议。同时想在经营项目上具有特色，以吸引客源，在与其他几家三星级饭店竞争中占据较大优势。 3、经营管理顾虑：因为投资者和经营者考虑的角度不同，前者是长期利益和满足地方首长要求，后者是考虑盈利水平和经营运转，建成后三至五年宾馆势必存在经营亏损。若全部按四星级标准配套建设，在没有正常客源现金流紧张的情况下迫使经营者降价售房，将会出现四星级的饭店，三星级的价位，二星级的客人，对设施破坏太大（本市已有一家四星先例）。所以想针对县城实际情况，高中档客人兼顾，争取较为理想的出租率，同时在硬件客房、餐饮、配套康乐会议等设施方面具备特色化、综合性，以突出竞争优势。在软件方面宾馆已有多年的经营管理经验，在县城处于领先，但经营管理四星级饭店还有待较大提升，专业管理人才和优秀员工招聘引进难，不排除引进管理团队的可能。 所以在此发贴，请同行提出一些县级四星级饭店建设、经营、管理的意见和建议，尤其是在特色化经营方面望赐教交流！  我公司《软件事业部》主要从事酒店行业管理软件的设计、研发，自1992年开始迄今已有十余年的在酒店管理软件开发经验，以及和一批富有先进管理经验的酒店管理人员的密切关系与合作，对酒店业的了解特别全面与透彻，一直以来开发的产品特别适合酒店管理的业务，取得了酒店业者的认可和信任。自行开发的软件产品包括：《华软星级酒店管理系统》、《华软餐饮管理系统》、《华软触摸屏点菜系统》、《华软PDA点菜系统》、《华软点菜宝点菜系统》、《华软桑拿管理系统》、《华软沐足管理系统》、《华软棋牌管理系统》、《华软VOD点播系统》、《华软仓库管理系统》、《华软人事工资管理系统》、《华软一卡通管理系统》等。已成功被甘肃嘉峪关汇力大酒店、吉林亚洲冬季运会亚运村酒店、广东珠海度假村、广东韶关白云天森林宾馆等数百间高星级酒店所采用。联系人：李小姐 电话：13535004585 QQ：875673638 1.由于各地域经济发展不平衡，因此建设成本差异很大。根据所述，达成目标、顺利开业决无问题。我觉的建一家四星酒店6000万肯定是不够的！再说投资方是否有承受2-3年不盈利的心理承受能力啊！在这过程中酒店还需至少五成的维修保养及升级费用啊！前期定位必须准，可不能心存侥幸啊！政府支持很多是空话！一般，国内酒店的生命周期都不过7年！除非有能力在过程中逐步升级！我一直在湖北一些地级城市做酒店，这一点体会至深啊！我的QQ号是：334653129（惠民小许） 1.从你说的当地的市场情况分析，做一家好的四星级酒店应该不成问题，关键要考虑的是，你酒店的核心产品是做什么？这是目前很多业主和公司没有考虑的问题。就目前国内的县级城市的主要客源来讲，做一家会议型商务酒店是首选。2,目标市场定位，当地会议宴会的首选；专业化的客房产品；配套的康体设计和娱乐设施；豪华的宴请场所； 3,根据目标市场定位，建议酒店的核心产品主要体现在以下几个方面：一,200间以上的客房，太少效益无法体现；客房体现专业设计如床，网络，专业的照明，卫生的舒适度等；面积要有竞争力，至少35平米左右；标准房65%；单人间25%；套间约10%；二，600平米的无柱会议厅，高度至少5.5米以上，有不少于25%的前休息厅，有宴会厨房；有VIP厅；在厅的科技方面要有前瞻性的考虑，如专业的音响，灯光，成为当地最主要竞争力的会议之地；三，15间左右的宴会包厢，面积要足够大，定位成当地豪华的宴会之地，体现地位与尊贵之所，给予客人新宠位至的宴请体验；四，康体设施，建议有专业的游泳池，健身会所；根据当地的市场情况，配备适当的娱乐设施如桑拿、KTV，此二个项目可承包经营；五，大堂设计要体现豪华与气派； 4,专业的管理团队，按4星级酒店运营；确保酒店的专业化程度与运营水准； 5,适度培育市场，成为当地市场的领先者；开发周边市场，会议与宴会； 6,服务特色方面，要体现热情与尊贵； 谢谢羊版主在凌晨给予的点析和绰约ＭＭ的半拉子建议（留住精华于一？）！Ａ：回羊版主的问话： 1、自建酒店，产权归属。政府承诺无偿使用土地，使用年限是多少？ 此土地估计是先有偿划拨，然后返还，按正常地产开发年限．宾馆是把原位于商业中心区的老三星宾馆开发建设成商住楼赢利资金加控股公司拆借部分资金，在新区兴建四星级饭店． 2、政府旅游政策的支持及应届管理班子的稳定程度是多少？ 政府对旅游方面的支持应该是逐年加强的，无论是政策扶持还是基础设施投入，已经把发展三产尤其是旅游业当作第一产业来抓，但是效果如何，有待市场检验。应届经营班子应该是稳定的，也想谋求发展升级，但同时更要考虑投资回报和良性运营的现实，按上市公司的财务核算标准（以收付实现制考核收入，以权责发生制考核成本费用），开业之初三至五年的亏损是必须面对的，主要还是要看投资者对项目的定位（以树形象还是以创效益）及考核目标设定。 3、当地旅游开发及政府旅游项目投入是多少？ 政府对于旅游开发非常重视，制定了旅游长远发展规划，年投入项目资金近亿元，主要用于交通基础设施、城区配套功能、景点规划等方面。饭店业主要依靠地产商和实力企业投入，目前来看，专业性较差，主要还是看中配套的地产开发受益或长远利益。故饭店多数在建成后如果经营不佳（主要还是客源较少，消费水平不高），会导致无力维护维持出现连锁问题，这也是个人担心的重点。 4、确实完成四星的建设及运营，其成本就不赘述。 不知道一般四星级饭店不含土地投资，6000万投资额够不够？ |
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