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中国税网;房地产企业预售过程

2011-07-21  zmjason
 问:房地产开发企业在取得预售收入的时候,缴纳的营业税、土地增值税等税金及附加、还有在当期发生的期间费用是否可以在发生当期税前扣除?

  答:由于房地产未完工,此时预售,取得预售收入不是正常的税金核算,企业所得税、营业税和土地增值税均只是预缴,这个期间发生的这些营业税金及附加科目核算的税金和期间费用能否扣除呢?

  我们看看政策是如何规定的吧:

  《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条明确,纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。也即,此时预售房产,要依法计算缴纳营业税。

  《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条明确,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。各个地方均制定了预征土地增值税的政策。

  企业根据上述规定,预先缴纳营业税,土地增值税等。

  我们再看看企业所得税方面关于这些预缴营业税和土地增值税和实际发生的期间费用的相关规定。

  《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第二章收入的税务处理中的第九条明确,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。

  开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

  从上述这个调整看,预征所得税的房产,在完工后,要及时进行调整,此时,计税成本是可以确定的,因此调整的是毛利从而会调整企业所得税,没有调整营业税和土地增值税。

  那么,营业税和土地增值税的扣除是如何规定的呢?31号文件的第十二条明确,企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

  从这个规定看,期间费用、营业税金、土地增值税是允许税前扣除的,而且是当期扣除。不是完工后才允许扣除。实际上,从前面调整所得税规定看,只调整计税成本而没有调整营业税、土地增值税,说明,营业税和土地增值税在发生当期已经扣除了。

  综上,房地产开发企业在取得预售收入的时候,缴纳的营业税、土地增值税等税金及附加、当期发生的期间费用均是在发生当期税前扣除的。
 问:房地产开发企业在取得预售收入的时候,缴纳的营业税、土地增值税等税金及附加、还有在当期发生的期间费用是否可以在发生当期税前扣除?

  答:由于房地产未完工,此时预售,取得预售收入不是正常的税金核算,企业所得税、营业税和土地增值税均只是预缴,这个期间发生的这些营业税金及附加科目核算的税金和期间费用能否扣除呢?

  我们看看政策是如何规定的吧:

  《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条明确,纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。也即,此时预售房产,要依法计算缴纳营业税。

  《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条明确,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。各个地方均制定了预征土地增值税的政策。

  企业根据上述规定,预先缴纳营业税,土地增值税等。

  我们再看看企业所得税方面关于这些预缴营业税和土地增值税和实际发生的期间费用的相关规定。

  《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第二章收入的税务处理中的第九条明确,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。

  开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

  从上述这个调整看,预征所得税的房产,在完工后,要及时进行调整,此时,计税成本是可以确定的,因此调整的是毛利从而会调整企业所得税,没有调整营业税和土地增值税。

  那么,营业税和土地增值税的扣除是如何规定的呢?31号文件的第十二条明确,企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

  从这个规定看,期间费用、营业税金、土地增值税是允许税前扣除的,而且是当期扣除。不是完工后才允许扣除。实际上,从前面调整所得税规定看,只调整计税成本而没有调整营业税、土地增值税,说明,营业税和土地增值税在发生当期已经扣除了。

  综上,房地产开发企业在取得预售收入的时候,缴纳的营业税、土地增值税等税金及附加、当期发生的期间费用均是在发生当期税前扣除的。
 问:房地产开发企业在取得预售收入的时候,缴纳的营业税、土地增值税等税金及附加、还有在当期发生的期间费用是否可以在发生当期税前扣除?

  答:由于房地产未完工,此时预售,取得预售收入不是正常的税金核算,企业所得税、营业税和土地增值税均只是预缴,这个期间发生的这些营业税金及附加科目核算的税金和期间费用能否扣除呢?

  我们看看政策是如何规定的吧:

  《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条明确,纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。也即,此时预售房产,要依法计算缴纳营业税。

  《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条明确,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。各个地方均制定了预征土地增值税的政策。

  企业根据上述规定,预先缴纳营业税,土地增值税等。

  我们再看看企业所得税方面关于这些预缴营业税和土地增值税和实际发生的期间费用的相关规定。

  《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第二章收入的税务处理中的第九条明确,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。

  开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

  从上述这个调整看,预征所得税的房产,在完工后,要及时进行调整,此时,计税成本是可以确定的,因此调整的是毛利从而会调整企业所得税,没有调整营业税和土地增值税。

  那么,营业税和土地增值税的扣除是如何规定的呢?31号文件的第十二条明确,企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

  从这个规定看,期间费用、营业税金、土地增值税是允许税前扣除的,而且是当期扣除。不是完工后才允许扣除。实际上,从前面调整所得税规定看,只调整计税成本而没有调整营业税、土地增值税,说明,营业税和土地增值税在发生当期已经扣除了。

  综上,房地产开发企业在取得预售收入的时候,缴纳的营业税、土地增值税等税金及附加、当期发生的期间费用均是在发生当期税前扣除的。

 问:房地产开发企业在取得预售收入的时候,缴纳的营业税、土地增值税等税金及附加、还有在当期发生的期间费用是否可以在发生当期税前扣除?

  答:由于房地产未完工,此时预售,取得预售收入不是正常的税金核算,企业所得税、营业税和土地增值税均只是预缴,这个期间发生的这些营业税金及附加科目核算的税金和期间费用能否扣除呢?

  我们看看政策是如何规定的吧:

  《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条明确,纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。也即,此时预售房产,要依法计算缴纳营业税。

  《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条明确,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。各个地方均制定了预征土地增值税的政策。

  企业根据上述规定,预先缴纳营业税,土地增值税等。

  我们再看看企业所得税方面关于这些预缴营业税和土地增值税和实际发生的期间费用的相关规定。

  《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31)第二章收入的税务处理中的第九条明确,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。

  开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

  从上述这个调整看,预征所得税的房产,在完工后,要及时进行调整,此时,计税成本是可以确定的,因此调整的是毛利从而会调整企业所得税,没有调整营业税和土地增值税。

  那么,营业税和土地增值税的扣除是如何规定的呢?31号文件的第十二条明确,企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

  从这个规定看,期间费用、营业税金、土地增值税是允许税前扣除的,而且是当期扣除。不是完工后才允许扣除。实际上,从前面调整所得税规定看,只调整计税成本而没有调整营业税、土地增值税,说明,营业税和土地增值税在发生当期已经扣除了。

  综上,房地产开发企业在取得预售收入的时候,缴纳的营业税、土地增值税等税金及附加、当期发生的期间费用均是在发生当期税前扣除的。

 

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