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原文地址：关于房地产开发企业预售业务税收处理问题的讲解作者：灵璧地税灵城分局
关于房地产开发企业预售业务税收处理问题的讲解 国家税务总局于2006年3月6日下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号，以下简称31号文），对房地产开发企业有关企业所得税问题作出明确规定。我局结合此文件规定，现联系实际工作情况，就31号文中有关预售收入预计当期毛利额并入所得额计征所得税业务进行税政讲解，以求纳税人能更好掌握。 A、未完工开发产品取得预售收入税务处理 一、 （一）、开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。（国税发〔2006〕31号第一条） （二）、1、《预缴申报表》填报说明，第2行“纳税调整增加额”：填报按照税收规定应做纳税调整的项目。从事房地产开发业务纳税人的“利润总额”应包括本期取得的预售收入计算的预计利润。（国税发〔2006〕56号） 2、年报的附表四《纳税调整增加项目明细表》填报说明，第36行“本期预售收入的预计利润”：填报从事房地产业务的纳税人本期取得的预售收入，按照税收规定的预售收入利润率计算的预计利润。（国税发〔2006〕56号） （三）、1、开发产品在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入（包括预收款定金、预约保证金、合同保证金）等按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关营业税金及附加、土地增值税后作为纳税调整增加额计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再按《通知》第二条第二款进行计算调整。计算公式为：当期预售收入计入当期应纳税所得额金额=∑[当期预售收入×计税毛利率－（当期预售收入缴纳的营业税金及附加＋当期预售收入缴纳的土地增值税）] （大国税发〔2006〕188号第二条） 2、预计计税毛利率的确定 （一）经济适用房开发项目的计税毛利率为９％； （二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按下列规定确定： 1、一般商品住房（包括写字楼、工业厂房及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品）的计税毛利率为20％； 2、商业网点房（公建）的计税毛利率为25％； 3、别墅计税毛利率为30％。 上述各类开发产品的划分，按规划、房屋、建设等行政主管部门批准的相关文件执行。对同一开发项目（成本核算对象）中含有不同类别开发产品的，应按上述规定的计税毛利率，分别计算预售收入预计计税毛利额。（大国税发〔2006〕188号第三条） 二、 1、企业按月或按季预缴企业所得税时，把“∑[当期取得预售收入×计税毛利率－（当期取得预售收入缴纳的营业税金及附加＋当期取得预售收入缴纳的土地增值税）]”的数额，填到《季度预缴申报表》第2行“纳税调整增加额”。 例1、某房地产企业开发一般商品住房，按季预交所得税，2006年1季度期间费用为20万，无其他损益项目，利润总额为-20万。2006年1季度末“预收账款”（预售房款）贷方发生额为2000万；借方无发生额。假定无其他调整项目，土地增值税预缴率为1%，以前年度没有税收上确认的亏损。计算该企业2006年1季度企业所得税应纳税所得税额。 首先计算应缴税款： 应纳税所得额=-20+[2000*20%-（2000*5.55%+2000*1%）]=-20+2000*13.45%=249万元。 应纳所得税额=249*0.33=82.17万元。 然后填表： 《季度预缴申报表》第1行“利润总额”填-20万；第2行“纳税调整增加额”填269万[2000*20%-（2000*5.55%+2000*1%）]；第5行 “应纳税所得额”填249万（-20+269）。第7行 “应纳所得税额”填82.17万（249*0.33）；第10行 “实际已预缴的所得税额”填0；第11行 “应补（退）所得税额” 填82.17万。 2、年度汇算，把“∑[当期取得预售收入×计税毛利率－（当期取得预售收入缴纳的营业税金及附加＋当期取得预售收入缴纳的土地增值税）]”的数额，填到附表四《纳税调整增加项目明细表》第36行调增所得额。 三、实务处理分析 按31号文规定，预售收入*计税毛利率（毛利额）扣除相关的期间费用、营业税金及附加（营业税金及附加包括土地增值税，下同）后计入当期应纳税所得额；按会计规定预售收入记到“预收账款”不确认收入，期间费用不论是否与预售收入相关，全部计入损益影响利润总额。税收所得与会计所得差异为“预售收入*计税毛利率-营业税金及附加”，调增所得额。 如例1，1季度期间费用为20万，无其他损益项目，会计利润为-20万。当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加，即税收所得2000*20%-20-（2000*5.55%+2000*1%）。差异为税收数[2000*20%-20-（2000*5.55%+2000*1%）]-会计数（-20）=2000*20%-（2000*5.55%+2000*1%）调增所得额。 从差异的计算来看，期间费用的数额前后相抵，不影响差异额计算。所以对“相关的期间费用”用不着深解。通俗的讲，相关的期间费用已随全部期间费用计入损益，季度预缴的所得额又是在会计利润基础上调整的，相关的期间费用会计、税收处理一致，差异调整无需考虑“相关的期间费用”这个因素。 B、完工开发产品其预售收入税务处理 一、 （一）、开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。（国税发〔2006〕31号第二条第二款） （二）、1、《预缴申报表》填报说明，第3行“纳税调整减少额”：填报按照税收规定应做纳税调整的项目。在将预售收入结转为销售收入的当期,减去已计算缴纳企业所得税的原预售收入计算的预计利润。（国税发〔2006〕56号） 2、附表五《纳税调整减少项目明细表》填报说明，第16行“本期已转销售收入的预售收入的预计利润”：填报从事房地产业务的纳税人本期将预售收入转为销售收入，其结转的预售收入已按税收规定的预征率计算的预计利润。（国税发〔2006〕56号） 二、 开发产品实现销售预售收入转为销售收入，转到“主营业务收入”的“预收账款”（“预收账款”的借方发生额）对应的已确认所得部分进行纳税调减。 例2、承例1该房地产企业2006年2季度期间费用为40万，利润总额累计为100万。2006年2季度末“预收账款”（预售房款）贷方累计发生额为5000万；借方累计发生额3000万；期初无余额。其他条件同例1。计算该企业2006年2季度企业所得税应纳税所得税额。 填表计算：《季度预缴申报表》第1行“利润总额”填100万；第2行“纳税调整增加额”填672.5万[5000*20%-（5000*5.55%+5000*1%）]；第三行“纳税调整减少额”填403.5万[3000*20%-（3000*5.55%+3000*1%）]；第5行 “应纳税所得额”填369万（100+672.5-403.5）。第7行 “应纳所得税额”填121.77万（369*0.33）；第10行 “实际已预缴的所得税额”填82.17万；第11行 “应补（退）所得税额”填 39.6万（121.77 -82.17）。 很多人问为什么利润总额、“预收账款”的借方和贷方发生额采用累计数计算当期应纳税所得额？应纳税所得额在一个年度内全部用期内的累计数确定，进而计算出期内的应纳税额，减已交的税金后，就是本期应交的税金。 三、实务处理分析 （一）从道理上分析：取得预售收入会计上记到“预收账款”不确认收入，税收按规定确认所得，差异调增所得额；预售开发产品确认收入计入损益，会计利润中包括预售收入已确认的所得，不能重复确认所得，形成反差（对应的已确认所得部分）进行纳税调减。 （二）从政策理论上分析：预售收入确认销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额，实际销售收入的毛利额假设为x，x减其对应的营业税金及附加计入在会计利润中。税收所得为实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，即x-预售收入*预计计税毛利率。差异[（x-预售收入*预计计税毛利率）-（x-其对应的营业税金及附加）]=-（预售收入*预计计税毛利率-对应的营业税金及附加），应调减所得额（预售收入*预计计税毛利率-对应的营业税金及附加）。 C、实例探讨年度相关数字填报计算及分析 例3、承例1、例2该房地产企业2006年主表第13行“纳税调整前所得”为200万。年末“预收账款”（预售房款）贷方累计发生额为8000万；借方累计发生额5000万；期初无余额。其他条件同例1，不考虑第3季度因素，已预交所得税121.77万。计算该企业2006年企业所得税应纳税所得税额。（为简化并清晰说明预售收入的税务处理，本例未有境内、外投资收益、捐赠、税弥补亏损等事项） 填表计算及分析： （一）、年末“预收账款”（预售房款）贷方累计发生额8000万处理 1、填表计算：8000*20%-（8000*5.55%+8000*1%）=8000*13.45%=1076万，1076万填报到附表四《纳税调整增加项目明细表》第36行“本期预售收入的预计利润”，并转填到主表第14行“纳税调整增加额”。 2、分析：“预收账款”（预售房款）贷方累计发生额为8000万，为2006年取得的全部预售收入。同例1差异：税收所得为（8000*20%-相关的期间费用-8000*6.55%）-会计所得（-相关的期间费用）=8000*20%-8000*6.55%=1076万。 （二）、年末“预收账款”（预售房款）借方累计发生额5000万 1、填表计算：5000*20%-（5000*5.55%+5000*1%）=5000*13.45%=672.5万，672.5万填报到附表五《纳税调整减少项目明细表》第16行“本期已转销售收入的预售收入的预计利润”，并转填到主表第15行“纳税调整减少额”。 2、分析：年末“预收账款”（预售房款）借方累计发生额5000万，为预售开发产品实现销售，预售收入结转到“主营业务收入”数额。同例2差异：“预收账款”（预售房款）借方累计发生额5000万已确认的所得5000*13.45%=672.5万。结转收入的当期应调减所得额672.5万。 注意：本例年末“预收账款”（预售房款），期初无余额；如有余额，“预收账款”（预售房款）借方累计发生额对应的已确认所得，应区别对待，在后面有讲解。 （三）、主表第16行“纳税调整后所得”为603.5万（200+1076-672.5）；第22行“应纳税所得额”填603.5万；第24行“境内所得应纳所得税额”填199.155万（603.5*0.33）；第28行“境内、外所得应纳所得税额”填199.155万；第33行“本期累计实际已预缴的所得税额” 填121.77万；第34行“本期应补（退）的所得税额”填77.385万。 D、2006年初“预收账款”（预售房款）期初账面余额税务处理 2006年初“预收账款”（预售房款）期初账面余额，也是2005年末“预收账款”（预售房款）期末余额。已按83号文预计营业利润的，在2006年及以后年度结转收入时，按原规定的额度在当期调减；未按83号文预计营业利润的，按原规定预计营业利润，调增所属期的应纳税所得额。 E、实务中可能出现的错误 实务中出现错误的根本原因是误认为“取得预售收入税务处理是预征所得税”，在执行83号文时，多数企业出现类似的错误，甚至个别实务性学习材料也是这么理解。 83号文与31号文在预售收入税务处理的方法是一致的，都是所得额的确认。31号文规定“按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。”“扣除相关的期间费用”，大家在具体工作中很难区分，在此不必过深研究，31号文强调的是预售收入确认所得额，不是直接预征所得税。 实务中执行83号文出现的错误，因83号文与31号文在预售收入税务处理的方法是一致的，那么执行31号文也可能会出现同样的错误，具体如下： 1、 取得预售收入应依照31号文规定“按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额”，否则税务机关有权依照《征管法》的规定进行处罚。 2、预售实现销售未在当期调整 （1）、预售实现销售未及时结转销售收入，按规定计算所得。税务机关有权进行调整，并依照《征管法》的规定进行处罚。 （2）、预售实现销售结转销售收入，其对应的“预计利润”在当期与后期随意的进行纳税调减。企业所得税是按月或按季预缴，按年汇算。所得额应按预缴期确认，特别是年度的确认，涉及到税前弥补亏损，各期的所得额确认不准确，出现差错，税务机关有权补税罚款。 3、取得预售收入税务处理是预征所得税，项目结束汇算清缴，多退少补。 预售收入税务处理是所得额的确认，不是直接预征所得税，上面已探讨。《条例》第十五条规定：“缴纳企业所得税，按年计算，分月或者分季预缴。月份或者季度终了后十五日内预缴，年度终了后四个月内汇算清缴，多退少补。” 汇算清缴，多退少补，是对一个年度而言。 F、与预售收入相关的几个问题 1、分期收款与分期预收款销售的区别 分期收款发出商品销售，是指商品已经交付，但货款分期收回的一种销售方式。 分期预收款销售是指购买方在商品尚未收到前按合同约定分期付款，销售方在收到最后一次付款时才交货的销售方式。 从概念上看分期收款销售是商品已发出，分期预收款销售商品未发出。分期预收款销售商品，也就是31号文探讨的预售收入“预计利润”问题；分期收款销售与预售收入“预计利润”问题无关。 2、对31号文第四条第一款的理解 31号文第四条第一款规定：“凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理”。 理解：这种“投资”税收上视同销售，未结算计税成本，投资款视同预售收入，按预售收入进行相关的税务处理；已经结算计税成本，投资额视同销售收入。当然虽然会计上没有具体的规定，我们认为结算计税成本的同时投资额应确认销售收入。这是税收上的“实质重于形式”的原则。 房地产企业涉税问题汇总讲解 一、纳税时间的审查 1、主要审查“预收账款”是否计算纳税，两点：1、是否在收款时缴纳营业税—《营业税暂行条例实施细则》28号规定；2、是否按不低于15%（8.95％）预缴企业所得税—国税发[2003]83号,2006年起执行【2006】31号文件规定。 2、依据：《营业税暂行条例实施细则》28号规定——第二十八条纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 国税发[2006]31号文件规定，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。预计计税毛利率的确定：经济适用房开发项目的计税毛利率为9%，一般商品住房（包括写字楼、工业厂房及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品）的计税毛利率为20%，商业网点房（公建）的计税毛利率为25%，别墅计税毛利率为30%。 3、账务处理： 企业存在问题：“应交税金——未交税金”出现负数 解决方法： 二、房地产销售环节中定价的审查 主要审查两个方面的内容：1、关联交易事项；2、业务抵销事项 表现在开发的商品房低价卖给股东、关系单位、或关系人，以房抵顶工程款行为等。 1、关联企业之间交易定价是否合理；依据《中华人民共和国税收征管法》第36条规定：企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。具体调整方法依据《国家税务总局关于修订〈关联企业间业务往来税务管理规程〉的通知》（国税发〔2004〕143号）和《国家税务总局关于印发〈关联企业间业务往来税务管理规程〉的通知》（国税发〔1998〕059号）两文件相关规定执行。 2、房地产开发过程中是否存在业务抵销现象 如：甲（房地产开发公司）与乙（建设施工单位）双方协议低价格来避税 3、财产损失自行申报扣除变卖价格要符合《征管法》和《企业所得税暂行条例》规定。 三、价外费用 审查内容：房地产开发企业销售不动产，向业主收取的违约金、延期付款利息、集资款、手续费、代收款项、代垫款项等一律并入营业税，计征营业税。依据：《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十四条条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各科性质的价外收费。凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。 注意房地产代收的费用。房地产开发企业代市政府代收的市政费、代邮政、电信部门收取的邮政通讯配套费、代供电部门收取的用电配套费等，对此类费用，不论其财务上如何核算，票据如何开具均应当全部作为销售不动产的营业额计征营业税。 四、先购后销业务 注意财税[2003]年16号文件规定差额征税。依据：财税[2003]年16号、财税[2004] 206号：（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 1、2003年1月1日为销售或转让时间； 2、允许抵扣的只能是外购或抵债所得的不动产或土地使用权； 3、允许扣除的金额必须是取得时的原价，并且要取得合法的凭证； 4、国税函[2005]83号 五、投资业务 财税[2002]191号：一、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。二、对股权转让不征收营业税。 财税[1995]48号：以不动产、土地使用权投资、联营，暂免征收土地增值税；注意：大财法[2006]183号文件第五条规定，房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不适用暂免土地增值税的规定。此处“房地产开发企业以其建造的商品房”包括房地产开发商的开发产品和已将产权过户到开发商名下的其开发的商品房。 国税发[2000]118号：以非现金资产投资入股，视同销售，计征所得税。 六、整体转让 答：国税函[2002]165号：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。 国税函[2002]420号：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则的规定，增值税的征收范围为销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物。转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，因此，转让企业全部产权涉及的应税货物的转让，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。 七、还本销售（多用于商铺） 国税函[1995]156号：以还本方式销售建筑物,是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归还购房者,这是经营者为了加快资金周转而采取的一种促销手段。对以还本方式销售建筑物的行为,应按向购买者收取的全部价款和价外费用征收营业税,不得减除所谓还本支出。 [注意]：还本销售要区别于销售折扣、折扣销售、销售折让。 财税[2003]16号：单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。国税函[1997]472号规定，纳税人销售货物给购货方的销售折扣，如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算征收所得税；如果将折扣额另开发票，则不得从销售额中减除折扣额。纳税人销售货物给购货方的回扣，其支出不得在所得税前列支。 八、销后回购、回租 国税函[1999]144号：房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动（即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者；同时，根据合同约定的期限，在一定时期后，又将该商品房购回），根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司和购房者均应按“销售不动产”税目征收营业税。 九、合作建房（联建业务） 对合作建房行为应如何征收营业税？（国税函发［1995］156号） 第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股,成立合营企业,合作建房。对此种形式的合作建房,则要视具体情况确定如何征税： 十、自建后售 国税发[1993]25号：施工单位自己建筑办公用楼，免征营业税。如销售时不但要按“销售不动产”缴纳营业税，同时还要补缴施工环节建筑业的3%的营业税，二者均按组成计税价格征税。 其中建筑营业税=组成计税价*3%=（施工成本*（1+成本利润率）/（1-营业税率））*3% 销售不动产营业税=组成计税价*5%=（营业成本*（1+成本利润率）/（1-营业税率）*5% 营业成本＝（土地价格+建筑环节计税价格） 十一、 国税发[1993]149号：按销售不动产计征营业税，注意与有年限租赁的区别。国税函[2005]83号，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业－－租赁业”征收营业税。 十三、收入成本要及时结转 将开发产品实现的收入及相应在当期应确认的成本费用及时结转并填写在申报表中缴纳企业所得税。 十四、开发成本的检查 作为税收征收的税务机关，尤其对房地产开发企业的企业所得税征收管理，相比之下，更加注重配比原则、权责发生制原则、历史成本核算原则三大原则对应纳税所得额的影响。 （一）配比原则 配比原则是指营业收入与其相对应的成本、费用应当相互配合。它要求在会计核算中，一个会计期间内的各项收入与其相关联的成本、费用，应当在同一个会计期间内进行确认、计量。企业经营成果是对经营收入与经营成本费用进行配合比较结果。坚持配比原则，使各会计期间内的各项收入与相关的费用在同一期间内相互配比进行记录和反映，有利正确计算和考核企业的经营成果。 （二）权责发生制原则 权责发生制原则是指，凡是当期已经实现的收入和已经发生或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入和费用处理；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，都不应作为当期的收入和费用。 权责发生制原则主要从时间选择上确定会计确认的基础，其核心是根据权责关系的实际发生和影响期间来确认企业的收支和收益。根据权责发生制进行收入与成本费用的核算，能够更加准确地反映特定会计期间真实的财务状况及经营成果。 （三）历史成本原则 历史成本原则是指企业的各种资产应当按其取得或购建时发生的实际成本进行核算。所谓实际成本，就是取得或制造某项财产物资时所实际支付的现金或其他等价物。 成本与费用的核算：把费用按是否计入开发产品成本可以分为构成开发产品成本的费用和期间费用两大类。 （一）开发产品成本 1、合理确定成本核算对象： ①一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算，或每一独立的施工图核算所列的单项开发工程作为成本的核算对象； ②同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目，如果开工、竣工时间接近，又由同一施工单位施工，可以合并为一个成本核算对象。 2、正确划分成本项目： ①土地征用（土地价）及拆迁补偿费，包括土地征用、劳动力安置费、拆迁补偿净支出等。 ②前期工程费, 包括规划、设计、勘察、三通一平等支出。 ③建筑安装工程费,是指企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费。 ④基础设施费，包括开发小区道路、供水、供电、供气、排污、排洪、环卫、绿化等工程发生的支出。 ⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套发生的支出。 ⑥开发间接费用,是指企业所属直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、折旧费、修理、办公费、水电费等。 ①－⑤为直接费用，直接计入开发产品成本；⑥为开发产品而发生的各项间接费用，应当按一定标准分配计入开发产品成本。 十五、跨时间、跨地域滚动开发房地产项目，人为将应由以后开发项目负担的成本、费用记入已完工的开发项目。 十六、不合规发票。房地产开发企业在期间费用方面存在的最大问题是不合规发票，如会议费、出国考察费、差旅费、场地租金、水电费等。 十七、资金使用费 房地产开发企业向其它企业拆借资金，或者将资金提供给下属单位使用（作为投资除外），属于货币资金融通业务，为此收取的资金占用费或者利息，应当按“金融业” 税目征收营业税。但是企业向客户销售房地产，因对方延期付款而收取的利息，均属于价外费用，应并入销售房地产的营业额，按“销售不动产”税目征收营业税。企业将款项存入银行而收取的银行存款利息不征收营业税。 十八、以不动产作抵押向金融机构贷款 房地产开发企业以不动产作抵押向金融机构贷款，一般有两种情况：一种是抵押期间不动产仍归企业使用，贷款到期若企业无力还款则不动产归金融机构所有。在这种情况下，在抵押期间和企业如期归还贷款后并没有发生不动产产权的转移，因而不必征收营业税；若贷款到期而企业无力还款，则不动产归金融机构所有，发生了所有权的转移，则应当对企业按“销售不动产”税目征收营业税。另一种是在抵押期间企业将不动产交与金融机构使用，用不动产的租金归还贷款利息，那么对企业来说发生了不动产租赁业务，应当对企业按“服务业—租赁业”税目征收营业税；若贷款到期而企业无力还款，则不动产归金融机构所有，发生了所有权的转移，应当对企业按“销售不动产”税目再征收一道营业税。 十九、以不动产抵顶贷款的营业额 在具体操作中，由于抵押的不动产的价值一般总是大于贷款金额，通常通过公开拍卖或由银行估价，将拍卖价或估价抵偿所欠贷款本息（或本金）后，扣除有关的拍卖费用，其剩余部分归还给房地产开发企业。如果采用拍卖方式，在确定房地产开发企业以不动产抵顶贷款的营业额时，应当按实际拍卖价格作为销售不动产的营业额，不能扣除拍卖费用。如果采用估价方式（估价大于欠款的部分补付给房地产开发企业），应以不动产估价（即欠款加上银行补付的款项）作为销售不动产的营业额。 二十、关于房地产销售商品房精装修 国税函[1998]53号文件规定，纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，根据《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用，纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。 二十一、房地产企业房产税征收规定 按照国税发[2003]89号文件规定， 一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题。鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题。（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 （二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 （三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 （四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 注意：对出租、出借房屋房产税应当当月计算，次月缴纳。 二十二、房地产企业土地使用税征收规定 按照辽地税财（2000）389号文件规定，房地产开发企业在开发建设期间，应按房地产开发建设项目所在地段的城镇土地使用税税额标准征税。开发建设期间是指房地产开发企业自土地管理部门批准其开发建设至开发建设项目完工（含竣工）。在此开发建设期间应按其全部占用土地面积计算缴纳城镇土地使用税。在项目完工后至房地产全部出售期间，对未售出部分和已经出售部分，应由房地产开发企业和购买者分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊计算缴纳土地使用税。 二十三、房地产企业印花税征收规定 1、房地产企业销售商品房按照购销合同万分之三贴花；二手房转让按照产权转移书据万分之五征收。 2、房地产企业与金融机构签订的借款合同印花税按照规定万分之0.5贴花，与非金融机构或组织、单位、个人签订的借款合同不贴印花税。 3、关于核定征收。房地产企业其销售环节的印花税核定征收计税依据按企业“经营收入”科目贷方累计发生额的100％核定；其采购环节的计税依据按企业“材料物资”科目借方累计发生额的80％核定；建筑工程出包的按照其开发成本“建筑安装工程费用――出包工程”科目记载的建筑安装工程费用的100％核定；对购置的固定资产核定征收如不需要安装以“固定资产”科目记载的相关业务发生额按照100％核定，如需要安装以“在建工程”科目记载的相关业务发生额按照100％核定。 4、注意不征印花税的合同。土地使用权出让、转让书据（合同）不属于印花税列举的征税凭证，不贴印花。 二十四、房地产企业土地增值税征收规定 注意预征制度。按照大地税函（2002）8号文件规定，自2002年1月1日起从事房地产开发纳税人转让未竣工结算房地产所取得的收入（包括预收款）预征土地增值税，一般住宅千分之五，除此以外百分之一。自2006年9月1日起，按照《大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函〔2006〕76号）文件规定，预征率按以下标准执行：住宅的预征率为1%；除住宅外其他房地产项目的预征率为2％。 二十五、相关名词的解释 房地产： 土 容积率：是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值 建筑密度：又称建筑覆盖率，通常指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例 三通一平： 五通一平： 七通一平 ： 生地 ： 指不具有城市基础设施的土地 毛地 ：指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地 熟地 ：指具有完整的城市基础设施、土地平整、能直接在其上进行房屋建设的土地 评估价值 ： 是指估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果 基准地价： 标定地价 ：是在基准地价的基础上，按土地使用年限、地快大小、形状、容积率、微观区位、市场行情等，修订评估出的具体地快在某一时期的价格。 房屋重置价格 ：是某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。 |
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