《民通意见》118条承租人优先购买权条款废除原因及后果分析最高人民法院于2008年12月8日作出了《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》（下称《决定》），其中《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（下称《民通意见》）第118第也在废止之列。《民通意见》第118条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。此条即在理论届颇有争议的承租人优先购买权条款。 按照一般观点，所谓承租人优先购买权即指“承租人依照法律规定享有的在出卖人出卖其标的物给第三人时，以同等条件优先于他人而购买的权利”。关于承租人优先购买权最早规定于1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》，该《条例》第十一条规定“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（1984年8月30日）第57条规定："房主出卖房屋时，在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。"在最高院的《民通意见》颁后，1999年10月1日起实施的《中华人民共和国合同法》也对承租人优先购买权作了规定，该法第二百三十条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。” 但是，承租人的优先购买权是一种什么性质的权利，在理论届引起了很大的争议。当前国内主要存在期待权说、形成权说、请求权说、物权或准物权说等几种不同的观点。期待权说认为，出租人在将租赁物出卖前，承租人的先买权尚未现实化，其性质只能取决于将来可能取得的权利的法律性质。附条件的形成权说认为，只有当承租人条件成就时（义务人出卖标的物与第三人），才得以一方之意思，形成以与义务人将租赁物出卖给第三人的同样条件为内容的契约，而无须义务人的承诺。请求权说认为，先买权是先买权人对出卖人的买卖合同订立请求权，买卖合同尚须经出卖人之承诺才能成立。物权说或准物权说认为，承租人优先购买权具有物权的效力，可以对抗第三人，属于物权范畴，具有物权性，其理由是：（1）依法律规定而产生的优先购买权是法律对特定人的保护。（2）优先购买权具有对抗第三人的效力。依法律规定，当第三人在侵害优先购买权人的优先权的情况下购买标的物，优先购买权人有权请求人民法院确认该买卖关系无效，并要求在同等条件下将标的物出卖给自己。（3）明确优先购买权为一种物权，有利于对优先购买权人利益的保护，防止出卖人与第三人串通侵害优先购买权人的优先购买的权利。而反对物权说或准物权说的观点则认为，“承租人虽然可以直接占有并支配租赁房屋，但此乃租赁权的当然作用，而非优先购买权具有支配作用，实际上，承租人的优先购买权既不支配租赁房屋的使用价值，也不支配其交换价值。即使承认承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力，此所谓对抗效力，也仅是指承租人可以请求宣告第三人取得房屋所有权的行为无效或第三人与出租人订立的买卖合同无效，这与学者所谓物权的排他效力并不相同。承租人享有和行使优先购买权的结果，虽然可以使其优先于其他不享有此一权利之人而与出租人订立房屋买卖合同，但此乃优先购买权本身的作用所在，是立法者进行特殊制度设计的结果，与学说上通常所说的"物权优先于债权"的物权优先效力理论并非一事……，承租人行使优先购买权的结果，不过是在出租人与承租人之间成立一个买卖合同，这与行使典型物权所获得的结果也显然有异。因此，承租人的优先购买权在性质上不可能属于物权”。 在众多观点中，承租人优先购买权是否是一种物权（或准物权）或具有物权性质，成为争议的重点。而各方观点的理由又源于对最高院《民通意见》第118条的规定的不同理解。根据《民通意见》第118条之规定，承租人可以要求人民法院宣告出租人（即出卖人）与买受人之间的买卖合同无效。显然，该规定赋予承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力，或者说具有绝对权的性质。而对世性是物权的重要特性，“物权说”或“准物权说”观点的支持者据此认为承租人的优先购买权具有物权性质或者就是一种物权，不无道理。 但是进一步分析，我们会发现，不管是国务院的《城市私有房屋管理条例》还是全国人大通过的《合同法》都没有规定承租人的优先购买权具有对抗第三人的效力。《中华人民共和国物权法》第五条规定，“物权的种类和内容，由法律规定”。不管这里的“法律”是指由全国人大或其常委会制订的狭义法律，还是包括行政法规在内的广义法律，作为司法部门的最高人民法院都没有权力以司法解释的形式创设物权。也许正是基于这一点考虑，在《物权法》颁布实施后，最高人民法院废止了《民通意见》第118条的规定。 最高院废除了这一规定后，在我国现行法律、法规之中就找不到关于承租人优先购买权具有对抗第三人效力的规定。这样，承租人优先购买权的对世性或物权性就不复存在。但是，有人会提出这样的疑问：承租人的优先购买权如果没有对抗第三人的效力，那么如何去保护承租人的权益?如何维护租赁关系的稳定性？ 的确，保护承租人的权益、维护租赁关系的稳定性与保护买受人的利益、维护交易秩序同等重要。但是保护承租人权益的方式多种多样，除了物权方法以外，承租人尚有要求出租人支付违约金、赔偿损失等债权救济方法。当出租人未按《合同法》之规定或当事人之约定在出售房屋之前通知承租人并征询承租人的意见时，承租人完全可以根据法律规定或合同约定要求出租人支付违约金或赔偿损。如果赋予承租人撤销出租人（亦是出卖人）与买受人之间的买卖合同的权利，虽然可以很好地保护承租人的权益，但买受人的权益将得不到保障，保护交易安全也将无从谈起。 再者，根据《合同法》二百二十九条买卖不破租赁之规定，不管租赁物的所有权人如何变动，均不影响承租人对租赁物的租赁权。这一规定已经有力地维护了租赁关系的稳定性，保护了承租人的权益。 此外，不赋予承租人优先购买权对抗第三人的效力，并不意味着承租人的优先购买权就无法实现。一般来说，如果出租人（亦即出卖人）未事先通知承租人并征询其购买意愿，即使与他人签订了买卖合同，只要租赁房屋未登记过户，承租人仍可以主张优先购买权；在这种情况下，法院一般会判决承租人在同等条件下取得所有权。 据此，作为买受人，如果买受的房屋为出租之物，最好要求出卖人提供承租人放弃购买愿意的书面声明。否则很可能会付了钱但却无法取得房屋的所有权。 |
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