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房地产宏观调控效果如何？
1、宏观调控效果分析
学者的观点大致分为两派：其中一派为少数派，认为宏观调控取得了一定的效果。如沈彤认为遏制投机作用明显[1]；周江认为政策取得了初步的预期效果[2]。另外一派为多数派，认为宏观调控未取得如期效果。如张恩逸认为措施的落实仍缺乏监管[3]；冯燮刚（2008）认为房地产市场管制失灵；唐文进（2007）认为宏观调控的效果并不理想 ,房价节节攀升；张伟（2009）认为一些热点市场依然存在着房价上涨过快的压力；钟庭军（2009）认为房地产宏观调控尚未形成一套成熟的调控模式，政府数次调控效果往往见效甚微。
2、调控效果不佳的原因分析
调控不佳的原因是方方面面的，可以从目标定位、政策协调、房地产企业、地方政府、社会保障制度等方面进行分析。
2.1 不准确的目标定位
马跃成（2007）提出住房是民生基本要求，保证中低收入者的基本居住条件是政府的首要责任之一，现在住房越来越多地成为投资品，偏离住房政策的根本宗旨。
徐慎庆（2006）也认为房地产市场与普通商品市场截然不同。不能把房地产市场当做普通的商品市场来分析，房地产市场会更复杂一些。
郝立君（2007）认为住房产品具有准公共物品性，在市场经济条件下，住宅不仅具有商品的属性，而且住宅又有社会保障的属性，因为即使是最低收入的家庭也要消费这种昂贵的商品，需要得到政府的帮助。
2.2 不协调的调控政策
林素钢（2007）认为我国目前对房地产调控没有统一协调机制。首先,没有牵头部门,而是各自为政，有可能会出现政策相左的局面。其次,没有对房地产市场运行状况进行跟踪监测的部门,对于政策的进程没有统一的安排。
吴秀波（2000）认为宏观调控政策目标多重、相关手段不匹配。我国政府对房地产的调控目标实际上存在三重，按重要性排序分别是：保持房地产投资的合理增长、控制房地产价格上涨过快、保障居民基本住房需求。但这三重目标本身是冲突的。近些年来，我国政府对房地产市场的调控始终在这三个相互冲突的目标之间徘徊。
2.3 土地财政下的地方政府
对于地方政府，冯燮刚（2008）提出现在的地方政府是土地财政下的地方政府。陈新年（2008）也认为各级地方政府把土地有偿转让的收入作为“第二财政”，对商品房的定价不进行成本、利润核算，放纵了房价上涨,默许抬高房价。
国务院发展研究中心“我国住房保障制度、调控政策及市场体系研究”课题组（2007）认为土地财政制约地方政府落实住房调控政策的积极性。土地收入是地方政府可取得的主要财政收入，限地价将影响地方收入。
2.4 垄断的房地产企业
徐慎庆（2006）认为在寡头垄断或垄断的情况下，在价格和信息上达成联盟，形成寡头垄断局面。倪弘,徐义忠（2005）同时认为在一些城市中，房地产开发企业处于共同利益串通联合在一定区域内操纵房市。易宪容（2004）则认为一旦获得土地的是与政府利益相关的人或企业，土地的行政性垄断由此转为市场性垄断。
郝立君（2007）认为正是由于房地产的特殊性，导致房地产的垄断性。首先，由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的垄断性。使得在一定时间内供给有限，土地供给者之间的竞争不充分。其次，由于房地产产品自身的固定性，不能在更广阔的市场内展开竞争。最后，房地产产品和交易的异质性，决定了房地产市场中竞争的个别性。
2.5 不健全的住房保障制度
陈新年（2008）指出为低收入家庭提供廉租房数量稀少，为中低收入者提供的经济适用房有限，大多数人不得不购买商品房。张志前（2009）认为停止了福利分房，忽视了住房的社会属性，片面强调住房的商品属性，实行住房由市场决定的商品房制度，结果造成价格持续上涨，徐慎庆（2006）认为经济适用房的出台过程相当草率，既不能提高效率，又有害社会公平，而且存在弊病。
国务院发展研究中心“我国住房保障制度、调控政策及市场体系研究”课题组（2007）认为当前的住房保障制度不完善。一是住房保障体系不健全。政府承担为低收入人群解决居住问题责任不明确，缺乏法律与制度保障。二是部分城市还没有建立廉租制度，经济适用房制度尚需进一步改进，住房保障体系的覆盖面太小。三是住房保障制度不落实。大多数城市没有明确的管理机构，资金来源缺乏制度化，没有建立最低收入居民家庭档案和申请、审批制度。
3、国内研究简评
目前国内大多数人都集中于从制度层次分析效果不佳的原因，这是一个重要的原因，比如，廉租房的建设还不够，经济适用房的建设广为诟病，地方政府的土地财政等等，但是对于我国这样一个处于转型时期的社会主义国家，短期内制度上能做的改动是有限的，所以这些制度性的因素，看似很合理，但是远水不解近渴，还需要进一步的努力，找出能够在短时间内，或者是在不长时间内改善目前的局面的因素，这样才能使我国面临的复杂的房地产问题时，理清头绪，由简到繁，一点点解决，从而实现“居者有其屋”的构想。
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