房地产企业销售精装房不适用47号公告——兼谈相关税收

    房地产精装房税收政策目前尚不明朗，在国、地税分家的地方，出现税源之争，47号公告出台是否带来一线曙光？

    房地产销售精装房，其形式与47号公告一致，均为转让土地使用权或者销售不动产同时一并销售附着物，不过，公告表述为“固定资产”，

    何谓“固定资产”？厦门地税转发47号公告时明确，经请示国家税务总局，公告中转让土地使用权或者销售不动产时属于增值税应税货物的“附着于土地或者不动产上的固定资产”不包括财税[2009]113号文所规定的以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施。附属设备和配套设施是指：给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备和配套设施。

    税收上对“附着物”的概念曾有相关文件明确，国税发[2005]173号]国税发[2005]173号明确，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等。财法[1995]6号明确，附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。可见，以房屋或土地使用权为依托，与房屋或土地使用权结合为一体的物品均不为47号的增值税应税货物。

    房地产销售精装房，不属于混合销售，除上述不可移动的物品外，所涉家俱、家电是否为增值税的应税货物？按47号公告，与房屋或土地一并销售的固定资产，按财税[2009]9号第二条有关规定，计算缴纳增值税。而财税[2009]9号第二条的相关规定并不包括房地产销售精装房的所涉家俱、家电的情形，那么，该部分物品如何征税？

    此前，曾有部分人认为房地产销售精装房所涉家俱、家电不应缴交增值税，该部分物品的价值已含在房价中，缴纳营业税。但按47号公告之思路，该部分物品应缴纳增值税，但计税额如何确定？两者互为依存，但家俱、家电并非以销售为目的，出于销售之需要，房企不可能分别核算两者销售额。参照国税函〔2008〕828号，外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。

    在房地产预售的情况下，销售精装房所涉家俱、家电的计税额滞后，给税务处理带来一系列难题。企业所得税方面，按国税函[2008]828号、国税函〔2008〕875号，收入应在两者间分配确认，家俱、家电收入不需按毛利率计缴企业所得税；增值税方面，计税额也应按该销售收入计缴。但该部分收入基本上需等到产品完工时才能确定，预售时无法准确确定计税额。土地增值税方面，大连地税曾明确，可以移动的物品不属土地增值税征收范围，此部分家具的销售价款应不计入土地增值税计税收入，也不计入成本，房地产开发企业购买家具的费用也不应进入扣除项。该答复与企业所得税及增值税要求一致。

    综上所述，房地产销售精装房所涉税收要求均一致，房企在策划时应尽早按排，以便确定家俱部分的计税额，在完工环节再结合实际调整。