2008年经济师考试《中级房地产》真题
2008年经济师中级房地产专业知识与实务试题
A.甲>乙>丙 B.乙>丙>甲 C.乙>甲>丙 D.甲>丙>乙 25.某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为3 000万元，住宅平均售价为4 000 元／平方米，单位产品的可变成本为2 500 元／平方米。该公司在完成小区建设后，预计可获利300万元。该公司需开发的保本开发面积为（）平方米。 A.14 500 B.16 700 C.20 000 D.22 000 26.房地产投资风险中的总体性风险包括市场风险、购买力风险和（）。 A.意外风险 B.预测风险 C.信用风险 D.利率风险 27.房地产投资风险，按其产生原因可分为自然风险、社会风险和（）。 A.市场风险 B.经营风险 C.生产风险 D.决策风险 28.降低房地产投资商业风险可采用的对策包括考虑预期投资后的维持管理费用、进行房地产类型组合投资和（）等。 A.将风险损失返销计入成本 B.利用通货膨胀的影响 C.利用规模投资来限制竞争 D.充分把握国家金融政策 29.下列有关引起房地产风险的因素中，不属于房地产投资不可抗力的风险因素是（）。 A.飞机失事 B.政治动荡 C.环境污染 D.市场变化 30.房地产开发企业由于其收益的变动而造成的风险，属于（）。 A.决策风险 B.经营风险 C.业务风险 D.财务风险 31.房地产开发项目设计管理过程分为不同阶段，其中移交设计文件属于（）。 A.计划阶段 B.启动阶段 C.实施与控制阶段 D.收尾阶段 32.房地产开发项目工程招标文件不包括（）。 A.评标委员会组成人员 B.工程量清单 C.合同专用条款 D.合同通用条款 33.在房地产开发项目建设投资的工程费用中，建筑安装工程费用包括直接费、间接费（）和税金。 A.措施费 B.预备费 C.临时设施费用 D.利润 34.风险管理的内容不包括（）。 A.风险制造 B.风险识别 C.风险评估 D.风险应对 35.在房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式中，只有（）是一种毋须第三者介入的方式。 A.和解 B.调解 C.仲裁 D.诉讼 36.某套商品住宅的建筑面积为100平方米，套内建筑面积为80平方米，套内建筑面积的价格为4 000元/平方米，则其建筑面积的价格为（）元/平方米。 A.2 500 B.3 200 C.4 000 D.5 000 37.可比实例成交价格×（）=可比实例正常市场价格。 A.交易情况修正系数 B.房地产价格指数 C.交易日期调整系数 D.房地产状况调整系数 38.在房地产估价中，建筑物折旧=建筑物重新购建价格－（）。 A.房地产价格 B.建筑物开发成本 C.土地价值 D.建筑物市场价值 39.净收益=有效毛收入－（）。 A.物业服务费 B.运营费用 C.经营成本 D.开发建设成本 40.待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值－开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－（）。 A.取得待开发房地产的税费 B.转让待开发房地产的税费 C.销售开发完成后的房地产的税费 D.取得待开发土地的费用 [nextPage]41.房地产开发企业自行租售房地产比委托房地产经纪机构代理租售房地产的突出优势主要体现在（）方面。 A.营销成本控制 B.营销经验 C.对项目的熟悉程度 D.营销效果 42.房地产开发企业选择房地产经纪机构代理租售房地产时，如果追求协调和结算简单，则宜采用（）方式。 A.独家代理 B.共同代理 C.共同代理加参与代理 D.合作代理加参与代理 43.房地产开发企业以房地产投资额、税费、行业利润水平等因素为基础，确定房地产价格的方法，称为（）。 A.成本导向定价法 B.需求导向定价法 C.随行就市定价法 D.比较定价法 44.某房地产开发项目建设周期较长，开发企业希望从项目动工开始，即在项目所在地一定半径范围内进行长时间的广告宣传，此时宜选用的广告媒体是（）。 A.电视 B.路牌 C.广播 D.网络 45.在房地产促销活动中，能够最快速及时了解客户对企业和产品反应的促销方式是 （）。 A.广告宣传促销 B.公共关系推广 C.人员推销 D.社会公益活动促销 46.业主委员会应负责召集或召开的会议不包括（）。 A.业主大会定期会议 B.业主大会临时会议 C.首次业主大会会议 D.业主委员会会议 47.新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设（）的暂定期。 A.三个月 B.半年 C.一年 D.二年 48.按照国家有关规定和业主大会的决定，可将住宅专项维修资金用于（）。 A.购买一级市场国债 B.国债回购 C.委托理财 D.购买股票 49.《物业管理条例》规定，业主委员会成立后30日内必须向物业所在地的（）备案。 A.社区工作站 B.市民政部门 C.县人民政府房地产行政主管部门 D.区、县人民政府房地产行政主管部门 50.下列有关物业服务企业特征的表述中，错误的是（）。 A.物业服务企业是独立的企业法人 B.物业服务企业属于服务性企业 C.物业服务企业所提供的服务是非营利性的 D.物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能 51.根据国家规定，对空置（）年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 A.1 B.2 C.3 D.4 52.凡符合规定条件的单位和个人，都必须按规定的缴存基数和缴存比例缴存住房公积金，这一点说明住房公积金是（）的住房储金。 A.专用性 B.公益性 C.互助性 D.强制性 53.下列人员中，不可以提取职工住房公积金账户内存储余额的是（）。 A.离休、退休人员 B.单位外派至境外长期工作人员 C.完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的人员 D.偿还购房贷款本息的人员 54.房地产抵押贷款证券化中，将抵押贷款整合和信用增级后在资本市场上发行证券的机构是（）。 A.商业银行 B.房地产公司 C.保险机构 D.特殊目的机构 55.下列关于房地产信托主要特点的说法中，错误的是（）。 A.房地产信托的业务方式既可以是间接融资也可以是直接融资，具有很强的灵活性 B.房地产信托投资具有较高的收益性 C.房地产的低流动性，使得房地产信托投资具有很大的风险性 D.房地产信托投资的融资方式以物资为主，在融资方式上具有单一性 56.耕地占用税的基本特点不包括（）。 A.强调对耕地的保护 B.实行一次性征收 C.以省级行政区域为单位，分别规定单位税额 D.税额标准在不同地区不一样 57.契税属于（）。 A.货物和劳务税类 B.财产税类 C.所得税类 D.其他税收类 58.房地产企业应缴纳营业税税额的计算公式为（）。 A.应纳营业税额=营业额×税率 B.应纳营业税额=营业毛利润×税率 C.应纳营业税额=营业净利润×税率 D.应纳营业税额=销售成本×税率 59.征收企业所得税时，下列项目中，应纳入企业收入总额的是（）。 A.财政拨款 B.政府性基金 C.接受捐赠的收入 D.行政事业性收费 60.某企业在某大城市拥有一宗面积为3 000平方米的土地使用权，容积率为l.5，城镇土地使用税的标准为每年每平方米5元，则该企业每年应缴纳的城镇土地使用税为（）元。 A.4 500 B.10 000 C.15 000 D.22 500 [nextPage]二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分） 61.按照客体的多样性，区位可分成自然区位和社会区位。下列区位中，属于社会区位的有（）。 A.历史区位 B.经济区位 C.文化区位 D.政治区位 E.空间区位 62.房地产有效需求是（）等因素的函数。 A.商品房品质 B.消费者收入 C.消费对象 D.抵押贷款能力 E.房地产价格 63.下列关于国有建设用地使用权挂牌出让的说法中，正确的有（）。 A.旅游用途的经营性用地，只能采取挂牌方式出让 B.挂牌公告需要在规定的土地交易场所公布 C.在挂牌期限内，只有一个竞买人报价且报价高于底价，并符合挂牌条件，挂牌成交 D.在挂牌期限内，有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价，出让人可召集竞买人进行现场竞价 E.出让人须在挂牌活动结束后5个工作日内退还所有竞买人的竞买保证金 64.建设用地使用权出租中，出租方的义务包括（）。 A.保管义务 B.修缮义务 C.妨害去除义务 D.租赁标的物返还义务 E.按照合同规定的时间和标准交付土地及地上建筑物 65.下列房地产市场预测方法中，属于定量预测的有（）。 A.时间序列法 B.回归分析法 C.市场因子推演法 D.德尔菲法 E.购买者意图调查法 66.房地产市场调研资料收集的主要途径有（）。 A.走访房地产交易当事人 B.访问促成房地产交易的房地产经纪人 C.查阅政府和有关部门的房地产登记等资料 D.拜访业主委员会委员 E.向工程监理人员讨教 67.居住小区的规模主要根据基层公共建筑成套配置的经济合理性等综合考虑，一般以（）。 A.一个小学的最小规模为其人口规模的上限 B.一个小学的最小规模为其人口规模的下限 C.小区公共服务设施的最大服务半径为其用地规模的上限 D.小区公共服务设施的最大服务半径为其用地规模的下限 E.人口规模16 000～25 000人为宜 68.对房地产开发项目进行线性盈亏平衡分析时，划定固定成本与可变成本可采用 （）。 A.费用分析法 B.高低点法 C.盈亏平衡图解法 D.净现值法 E.回归分析法 69.降低房地产投资变现风险的对策有（）等。 A.向保险公司投保房地产投资保险 B.关注通货膨胀对购买力的影响 C.搭配不同房地产投资种类比例 D.选好房地产投资地段 E.选择容易分割出售的房地产项目进行投资 70.采用风险预防方法防范房地产投资风险的措施有（）。 A.防止相关风险因素的产生 B.设立内部风险损失基金 C.通过合同将损失转移给非保险企业 D.对已经存在的相关风险因素进行监控 E.对相关风险因素进行时间和空间隔离 71.房地产项目的投资管理包括投资规划和投资控制两个并行的工作过程，其中投资规划包括（）等。 A.编制招标文件 B.投资目标的风险分析 C.编制设计概算、施工图预算，确定工程承包合同价格 D.编制资金使用计划 E.编制竣工结算 72.房地产开发项目质量的可靠性体现在（）等。 A.平面、空间布局的合理性 B.隔声和采光功能的良好性 C.保证防火和抗震要求 D.满足使用寿命要求 E.与生态环境的协调性 73.建立价格可比基础是市场法中的重要环节，其工作内容包括（）。 A.统一付款方式 B.统一付款进度 C.统一成交日期 D.统一面积内涵 E.统一面积单位 74.房地产开发企业与房地产经纪机构签订委托代理租售合同以后，需要向房地产经纪机构提供的资料有（）。 A.反映项目特征的资料 B.项目销售执行计划 C.反映项目合法性的资料 D.委托书 E.房地产开发企业发展规划 75.房地产开发项目营销采用渗透定价策略的优点有（）。 A.对需求弹性大的房地产有利于拓展销路 B.价格上有利于排挤竞争对手进入 C.项目营销后期尾房降价空间较大 D.有利于消费者心理形成高价位高质量的印象 E.对需求弹性小的房地产有利于增加总利润 76.下列有关采取酬金制形式约定物业服务费用的表述中，正确的有（）。 A.物业服务费用应以预收的物业服务资金为计提基数 B.物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有 C.物业服务资金不足交纳物业服务费用部分由物业服务企业承担 D.物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定 E.物业服务过程中产生的归属业主的其他收入，经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定，可以计提酬金 77.住房公积金管理中心的职责范围包括（）。 A.制定和调整住房公积金的具体管理措施 B.负责住房公积金的核算 C.审批住房公积金的提取与使用 D.负责住房公积金的保值和归还 E.审批住房公积金归集与使用计划 78.房地产保险的作用包括（）等。 A.抵御意外不幸，实现经济补偿 B.促进房地产业和保险业的发展 C.改善居住条件，提高居民住房标准 D.增强投保人的信用，促进资金融通 E.为抵押二级市场的发展提供基础 79.房地产税收的特征包括（）等。 A.征税对象特定，即土地和房屋 B.征收体系复杂，税种数量多 C.税源集中于城市 D.税收基础稳定 E.税收收入主要归中央财政 80.下列关于契税计税依据的说法中，正确的有（）。 A.房屋买卖，计税依据为市场平均价格 B.国有土地使用权出让，计税依据为成交价格 C.土地使用权赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权出售市场价格核定 D.房屋赠与，计税依据为房屋重置价格 E.房屋交换，计税依据为所交换房屋价格的差额 [nextPage]三、案例分析题（共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分） （一） 某房地产开发公司购买一宗土地进行住宅开发，地价为l 200万元，一次性付清。预计建设期为两年，第一年建设投资800万元，第二年建设投资l 200万元。住宅总建筑面积为15 000平方米，预计平均售价为4 000元／平方米。销售计划为：建设期每年分别预售房屋的20％，现房销售期两年分别销售房屋的30％，销售税费等占销售收入的10％，基准收益率为l0％（地价发生于年初，其余现金流量发生在年末）。 81.该项目第四年的累计净现金流量为（）万元。 A.1 440 B.1 620 C.1 800 D.2 200 82.该项目的静态投资回收期为（）年。 A.2.47 B.2.58 C.2.64 D.2.72 83.该项目的净现值为（）万元。 A.-957.47 B.702.92 C.1 278.99 D.1 808.79 84.净现值法与内部收益率法的区别主要表现在（）。 A.经济意义不同 B.在多个互斥项目排序时会得出不同结论 C.对再投资利润率的假定不同 D.考虑了资金的时间价值 （二） 评估某酒店式公寓在建工程的价值，已知土地是1年前通过招标方式取得的40年土地使用权，预计该酒店式公寓2年后建成出租的月毛租金为50元/平方米，空置率为10％，运营费用为毛租金的40％。 85.评估该酒店式公寓在建工程的价值，可采用的估价方法有（）。 A.成本法 B.收益法 C.假设开发法 D.基准地价修正法 86.该酒店式公寓建成后的年净收益为（）元／平方米。 A.300 B.360 C.540 D.600 87.已知报酬率为8％，该酒店式公寓建成后的价值为（）元/平方米。 A.3 000 B.3 533 C.3 577 D.3 750 88.该酒店式公寓建成后，其剩余土地使用期限为（）年。 A.37 B.38 C.39 D.40 （三） 某房地产开发企业以出让方式取得一宗土地的开发经营权，土地出让年限50年。根据土地使用权出让合同及规划设计条件，可建设8幢17层的住宅。经过运用比较定价法测算，商品住宅均价确定为4 500元/平方米。项目采用一次性开发的方式，预计建设期2年，第一年开始预售。在营销策划过程中，确定营销活动由房地产开发企业自行组织，采用低开高走的价格策略，并根据项目进展，采用不同的促销组合进行促销。 89.根据房地产开发企业确定的营销渠道，销售队伍规模的确定一般采用（）。 A.代理费用估算法 B.收入比例法 C.工作量法 D.竞争对比法 90.该房地产开发企业促销除了可以运用广告宣传外，还可用的方法有（）等。 A.还本销售 B.活动推广 C.公共关系 D.人员推广 91.该房地产开发企业要运用好选定的价格策略，关键是要确定好（）。 A.计价单位 B.起步价 C.调价幅度 D.调价频率 92.在商品住宅均价确定的基础上，要确定每套房的售价，还应考虑（）等因素。 A.幢号 B.楼层 C.朝向 D.顾客收入 93.若以商品住宅均价购买一套100平方米的住宅，首付款30％。银行提供7成按揭，l0年内按月等额还本付息，月利率5‰，每月应向银行还款（）元。 A.2 638 B.2 711 C.3 497 D.4 776 （四） 某房地产开发公司开发建设的甲住宅小区已临近竣工，该房地产开发公司发布了招标公告，拟通过公开招标的方式选聘物业服务企业来管理该小区。 94.物业管理招标投标的原则有（）。 A.公开、公平、公正 B.等价有偿 C.诚实信用 D.保护弱者 95.该房地产开发公司发布的招标公告须载明的事项不包括（）。 A.该房地产开发公司的名称、地址 B.应邀招标的物业服务企业 C.获取招标文件的办法 D.甲住宅小区的基本情况 96.评标委员会的下列做法中，错误的有（）。 A.为保密起见，评标过程中不召开现场答辩会 B.否决所有投标 C.向招标人提交书面评标报告 D.推荐超过3名有排序的合格中标候选人 （五） 李某决定于2006年11月购买一套普通住房自住，经估价该住房市场价格为100万元。李某准备向银行申请个人住房公积金贷款。李某的住房公积金账户本息余额为20 000元，李某在10月份缴纳的住房公积金为250元，其单位缴纳的比例与职工相同。李某离法定退休年龄还有30年。若李某及其家庭成员在法定退休年龄内总共能缴纳的住房公积金为25万元，且李某所在地规定的住房公积金贷款最高额度为l5万元。 97.李某在法定退休年龄内，按现缴纳标准，需缴存的住房公积金总额为（）万元。 A.11 B.15 C.18 D.20 98.李某能申请的住房公积金贷款最高额度为（）万元。 A.2 B.7 C.15 D.25 99.假设李某购得房屋后，分别向甲、乙两个保险公司投保该房屋的火灾保险，保险金额分别为64万元和56万元。若发生火灾，甲保险公司赔偿额度为（）万元。 A.46.6 B.50 C.53.3 D.64 100. 李某住房公积金账户上的资金除了用于购买自住住房，还能用于（）。 A.建造自住住房 B.翻建自住住房 C.大修自住住房 D.购买房地产债券或股票 |
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