房价(2011-11-27 10:05:56)
 【注：想买房地产股的投资者不需要跨越超过１尺的栏杆。万科、保利、长江实业，闭眼买入，有管理优势，有顶尖社会资源支持。剩下的，就是收钱。不用考虑，是不是能活下来，夜夜安枕。】 房价，是地球上最难判断的事物，中国房价尤其难判断。 关于房价，我也没能力判断，因为，我对房价本身就不感兴趣。 房子，是一种商品，其消费品属性，是房屋的本质。投资品属性，在过去十年，是中国房地产的主旋律。当投资品、投机品性质不断提升时，房地产行业泡沫将持续催生，使社会存量资本快速涌进房地产市场，导致国民经济发展格局畸形，最终，伤害到国计民生，必遭政策打击。 当下，就不用说了，中国经济转型的头等大事，就是把房地产行业的商品属性确立起来，将投机、投资性需求击溃，否则，永无宁日。当一个行业的恶性发展程度威胁到社会稳定，最终，提升到威胁政权稳定时，天朝的调控力度，将是空前的。 这时候，房价就成为一个非常敏感的问题。 对于真正的价值投资者来说，房价的提升速度，比不上优质股权提升速度。 在过去十年，有很多优秀企业的投资收益要高于房子。即使，０８、０９、１０年，房价快速飙升，投资品市场依然有很多机会超过房地产投资。所以，对于一个长期关注资本市场的投资者来说，房价关注度，可以为零。没必要到这个市场里来探讨投资。 为什么说股权投资的空间更大？ 房子，是消费品，当存量房资产总量可以满足社会消费需求，房地产市场长期进入买方市场时，房子的投资增值空间，就会变得越来越狭小。 黄金，本质上也是消费品。黄金的货币属性，在布雷顿森林体系破灭后，就等于消亡了。黄金投资市场的总规模太有限，承载不了庞大的投资需求。 全世界各国每年ＧＤＰ增长，创造出来的社会商品、服务总和，汇集起来形成的资本总量，总是在不断攀升。在和平年代，全球化大背景下，持续向好、螺旋式上升的格局，是大概率。 回到中国，中国未来的长期发展趋势，是必然向上的。ＧＤＰ增速放缓，也一样会提升社会财富总量，资本不断聚集，货币发行量不断提升，最终，需要一个庞大的投资品市场，去消化吸收社会存量资本，刺激经济发展。 这就是资本市场长期必然胜出的本质因素，只有这里，只有股权、债券市场，才是真正的海量投资品市场，并且，能够使资本有可能产生有效循环，创造价值。这也是买指数，一定会长期战胜房地产、黄金的核心原理。 在ＧＤＰ不断上升，Ｍ２货币不断扩张的大背景下，房价必然是水涨船高，但是，其核心参照系针对的是社会平均人均收入水平，最终，形成一个社会可以接受的房屋消费价格水平。从长期发展看，必然会导致这个结果。 房价，十年的上涨、下跌，都说明不了问题。最终，真正的价值线，参照的必然是社会平均收入、消费能力。回归真正的理性。 假如，你现在想进行房地产投资。 那么，你需要明白两个核心要点。 首先，商业地产，你能买到产权的，注定将成为垃圾。因为，物业服务管理能力缺失，将最终导致物业缺乏竞争力，理性选择是买入大型商业地产开发服务企业股权长期持有，其相对竞争力导致长期投资必然胜出。 其次，住宅地产，你能买入的，将来注定消费价值锐减。商品，会不断的更新换代，老太太过年，一年不如一年。地段，是唯一值得期待的资源。对于真正的投资者来说，还不如持续租赁高居住品质的房屋，一生享受房地产业发展带来的居住品质提升。 排除杠杆因素，定投指数基金，并且，租好房子住的长期投资者，将比房奴更容易胜出，而且，不需要高智商。但是，注定大多数人不会相信这个结论。 现实中，我有一个朋友，就在过这样的生活，将所有房产全部卖出，定投银行股。并且，每隔几年就换一个品质更高的小区居住。开好车、住好房，持有大量优质股权，每年定期旅游。永远，同房奴说：再见！ |
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