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在金融服务领域十二年的模式探索，德信资本最终把房地产金融，尤其是房地产基金作为核心业务 以房地产金融，尤其是房地产基金作为核心业务的德信资本，自公司成立十二年来密切把握市场需求，持续创新基金产品。目前，德信资本共管理了10只以上的基金，规模将近20亿元，成为地产基金行业的领先者。 2011年8月26日，德信资本董事长陈义枫出席了在北京举行的全国房地产基金联盟大会，是联盟唯一一家珠三角地区的地产基金公司，同时也是联盟副会长单位、发起人之一。 陈义枫对《融资中国》记者说:“我们这个行业小，需要相互捧场，在房地产私募基金的圈子里，同行之间的走动并不频繁，相互之间的了解也不深入，大型的PE会议一般都是股权投资基金的声音，这个圈子应该多举办自己的活动。” 虽然自嘲出身“草根”，起点低却脚踏实地。德信资本内部有非常严谨的公司架构，并规划将财富管理部作为一种独立的商业模式发展;有广泛畅通的LP渠道，以个人和小企业主为主，并还在拓展合作伙伴;有极高的挑选项目的标准，以投资二三四线城市、成熟地段的住宅项目为主，并根据不同的项目特点设计结构型产品;对房地产基金的未来有良好期许。 独特架构 在金融服务领域十二年的模式探索，德信资本最终把房地产金融，尤其是房地产基金作为核心业务。 陈义枫回忆说:“我们在2004年开始做房地产金融，那个时候没有基金这种模式，也就是用一种传统的借贷方式和投资方式来解决问题，包括帮房地产公司对接一些信托机构，当然，那个时候信托也刚刚开始做房地产业务。后来慢慢发现，用信托方式融资受制于人(信托公司)，简单的借贷式投资方式往往资金规模不能保证，而投资人要求的回报又很高，那么我们就转向用基金的方式来解决，好处就是把一些钱不是特别多、要求也不是特别高的投资者的资金集合成一个强大的规模和力量，来解决比较大的项目的资金需求。因为资金越小，投资者的谈判地位就不那么强势，反而跟开发商能达到一种平衡，加上我们这种专业化的集合与管理，能够解决很多实际问题。” 德信资本公司架构非常独特，依赖这样的架构，德信资本发展稳健，据了解，其现有四个核心部门。第一，市场部，开发寻找优质的房地产企业和项目，寻找资金需求，还涵盖一个销售团队和品牌团队。第二，房地产金融部，主做所有的房地产金融，尤其是房地产基金项目的产品设计、实施投资以及投资后管理。第三，财富管理部，专门负责基金销售，但是具体落实到每个项目里，德信资本是把房地产金融部里的人跟财富管理部的人打造成一个项目组来做一个项目。财富管理部还下辖有若干个财富管理中心，一个城市建一个中心，目前仅建有两三个，但财富管理中心今后会作为基金销售的主力，也会作为一种独立的商业模式来发展。短期内，财富管理部是进行房地产基金销售的，但两三年之后会作为一个独立的第三方财富管理的商业模式发展，跟房地产基金是协同关系，而不是完全配套的关系。第四，投资部，管理PE基金，以及把公司的自有资金进行投资，即PE的投资管理加上直接投资，因为规模不大，德信资本就没有过多的进行宣传，但其实这块业务比地产基金做的还要早。 据陈义枫介绍，德信资本现在共管理了10只以上的基金，规模将近20亿元，“最近规模上得很快，大部分都是在今年发的。绝大部分都是房地产基金。” LP来源 最近几个月，银行渠道迅速谨慎起来，大银行遭遇银监会“窗口指导”后，对房地产类的理财产品表现得不太积极。德信资本便调整策略，转而跟小银行和第三方财富管理机构合作。“第三方财富管理机构收费虽高，但地产基金应该可以支撑，地产基金相对回报不算低。而银行一般愿意合作它辖区内的项目，首先我们挑的都是优质的开发商和项目，银行跟这个客户本来就熟悉，这样容易达成合作关系。”陈义枫还是很有信心。 对于LP的来源，陈义枫说“主要取决于发行渠道”。首先在深圳，德信资本有比较紧密的LP，大部分通过深圳的各个商会达成合作关系，但是商会的资金很进取，即追求高收益高风险，比较适合于德信资本的夹层基金和主动性基金，而对固定收益基金则投入得就比较少。那么，固定收益基金就通过德信资本财富管理中心所开发的一些投资者，还有通过银行和其他渠道代销，这主要解决固定收益基金的LP的问题。目前从基金的个数来看，德信资本的固定收益大概跟其他的差不多，但是从金额来看，固定收益所占比重较大。 因此，德信资本的LP以个人和小企业主为主。“我们单只基金的规模都不大。他们往往会连续投资，特别是那些资金量比较充裕的投资者，往往会把他的资产分配在我们的多个基金里面，比如他有几千万的资金，在我们的每只基金都投几百万，甚至连续投十只的都有，主要他可以分散风险，对我们很信任。”陈义枫表示。 但是，私募基金现在面临的一个尴尬是，虽然开发商认为这种融资模式很好，“雪中送炭”，但却仍不愿意广泛宣传这个事儿，因此私募基金还没到被社会全盘认可的那一天。对此，陈义枫深有体会，在房地产私募基金的圈子里，同行之间的走动并不频繁，相互之间的了解也不深入，大型的PE会议一般都是股权投资基金的声音。 “PE是拿几年前的高命中率和高回报来做今天募集资金的理由，那么，现在资金供给的规模已经远远超过几年前了，上市的命中率也可能会远远低于以前，因为每年上市的个数就那么多，不可能一年上几千家企业。再说，几年之后，PE的退出回报率跟今天的预期也可能会有比较大的差距，反而房地产是相对的低风险高收益，资金流入房地产基金领域的规模会迅速扩大。LP原来投资地产相关的金融产品就是信托，信托的回报率没那么高，但私募基金就不一样了，私募是让利给投资者，就是说，企业成本既定的情况下，我们给投资者的回报比信托产品要高出5成，立马吸引力倍增。这是私募的优势，也是基金管理人让利的结果。”某天，陈义枫跟广发银行的负责人谈论PE与地产PE之间的话题时说道。 |
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