|
浅论关于房地产开发企业工程支出发票的处理
以票控税是税务机关加强征管的有效措施，为了强化对建筑业税收的管理，税务机关要求房地产开发企业与建筑企业的资金往来，均需取得建筑业发票。这本是既能增加税收收入、又能规范财务核算的好事，但目前却存在着税企争议。有税务人员认为，房地产开发企业所有的工程支出都应该取得建筑发票；房地产开发企业认为自行购买的建筑材料无须再重复开具建筑发票，从而造成了征管双方的分岐。房地产开发企业工程支出具体应该取得什么发票，要依照具体情况来定。
第一种情形，房地产开发企业与建筑企业是包工包料的情形，所有的料、工、费均由建筑企业负责。这种情形比较简单，建筑企业按全额开具建筑发票，房地产企业入账即可。
第二种情形，房地产开发企业自行购买几种主要的建筑材料，如商品混凝土、钢筋等，其余包给建筑企业。在这种情形下，房地产开发企业的发票可能就有两种：商业销售发票与建筑工程发票。有的税务机关要求房地产开发企业将购买的建筑材料重新开具建筑发票，理由是工程支出必须是建筑发票。这里存在一个误区，那就是对《营业税暂行条例》中关于建筑营业税计税依据的扩大理解。按《营业税暂行条例》的规定，建筑业营业税纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。税务机关往往是依据这条规定，要求房地产开发企业所有的工程支出都要取得建筑发票，包括自行购买的建筑材料，也要换开建筑发票。但这条规定规范的只是建筑企业而非房地产开发企业，不能将建筑企业的纳税义务转嫁到房地产开发企业身上，同时房地产开发企业也非建筑业营业税的扣缴义务人，更没有将商业发票换成建筑发票的义务。在这种情形下，税务机关要区别对待：对建筑企业而言，税务机关在征税时要按包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内的价款征税，而建筑企业对房地产开发企业开具的发票，只是从开发企业分包的金额，这样可以防止房地产开发企业重复计入成本；对房地产开发企业而言，按自行购买的材料发票加上建筑企业开具的发票合计入账。这样既符合税法的规定，又避免双方责任不清。当然，其中重点的环节还在于税务机关要加强对建筑企业的管理，不能全部依赖于以票控税，征税与开票，两者的基础并不一致。
第三种情形，企业销售自产货物又同时提供建筑业劳务，如销售太阳能热水器同时提供安装、销售门窗同时安装等。对这种情形，根据《国家税务总局关于纳税人销售自产货物并同时提供建筑业劳务有关税收问题的公告》（2011年第23号）的规定，企业应分别就货物的销售额与建筑劳务的营业额，缴纳增值税与营业税，也即分别开具销售发票与建筑发票，也并不是全部开具建筑发票。
总之，房地产开发企业工程支出的形式是多样化的，要根据具体问题区别对待，不能一概以建筑发票论之。当然，房地产开发企业也要将有关资料留存，以备税务机关查验。
|
