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对房贷不了解的童鞋们,可以进来普及一下房贷技巧啦~!!!

 维骆 2012-01-18
童鞋们,关于房贷,你能说出几分呢,是不是对于房贷的唯一接触就是买房的时候,了解一下要还多少年,每个月要还多少?
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1、提前还贷技巧
多次加息对很多客户来说,都考虑提前还贷。提前还贷要区别对待,如果是等额本息建议不要提前还贷;如果是等额本金,提前还贷相对可行,当前房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种。
  等额本金还款是将贷款本金平均分摊到每个月,同时购房者需付清上一还款日至本次还款日之间的利息;等额本息还款是把贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月,购房者每个月还给银行固定金额。等额本息法比较适合年轻的、职业稳定的买房人,此种方法可以减轻还款人早期压力并更多享受生活,后期随着收入水平的提高,实际的还贷压力也会下降。而等额本金法比较适合于50岁以上的买房者,以应对退休后收入下降的情况,不容易产生经济负担。

  注意贷款合同里关于贷款利率的约定,有固定利率、混合型利率(浮动+固定)及浮动利率,前两者在固定年限内是要支付违约金的,后者在一年后就可以提前还款不需要支付违约金的。选择浮动利率的客户,在条件允许的情况下,满一年后提前还款一部门,可以缩短原先约定的贷款年限,这样也是融资理财的好办法。

  当然提前还贷并非都划算,前提是,还贷之前要算好账,因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,那么提前还款的意义就不大。 如果提前还贷采用缩短贷款期限的方法,提高每月还款额,就可以有效减少利息支出。这样做,既不需要占用大量的资金,也不会影响投资计划,节省的利息还比单纯抵充本金的方法更多。
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2.公积金运用技巧
  
  申请组合贷款时,尽量用足公积金贷款并延长年限,在享受低利率好处的同时降低每月公积金的还款额、缩短商业贷款年限,在条件允许的情况下提高每月商业贷款的还款额。这样,月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。不管是以前、现在、还是将来公积金贷款利率总比商业贷款利率低很多。
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3、贷款利率的运用技巧

  
  浮动利率是指在贷款期限内,根据贷款期内市场利率的变动随之变动还款额。
优点:与固定利率房贷相比,能有效降低减息带来的风险。
缺点:加息时代,购房者有可能要为房贷多付钱。


      固定利率是指银行规定的三年、五年、十年的贷款期限内,,锁定利率上升的风险, 如果计划短期内提前还贷,或想增加还款额的购房者,最
好不要考虑申请固定利率房贷,因为要交纳较高的违约金。很多银行推出的固定利率房贷,违约金高达贷款余额的3%。短期内提前还贷者不适用。

  循环贷 是指消费者与银行约定某个贷款额度,在此额度内无需再次审批就可随时借款。 有利于住房短期变现,贷款额度高,使用年限长。“循环贷”的实质就是抵押贷款。 适宜收入不很稳定客户。

  气球贷是将贷款本金的一部分,放在最后一期一次性偿还。目前运用此政策银行不多 ,适用有提前还款需求,未来较短年限资金实力显著增强,或是后期将有大额资金进账者,和借款期内仅想偿还较少月供,而将节余下的款项,运用至其他投资。
     双周供是指还款方式从原来每月还款一次,改变为每两周还款一次,每次还款额为原月供的一半。因为每期还款时间较短,比较适合收入比较稳
定,有平稳资金来源的、希望加快房贷还款速度的客户。
     合力贷 主要针对刚参加工作、低收入、还贷能力较低子女或已经退休的父母购房者,在贷款买房时,一般很难通过银行的审批。但如果家庭直
系亲属一方条件优越,收入稳定、资信较好可以作为共同借款人参贷,银行容易审批通过公积金贷款 随着加息不断的时代,作为政策性的住房金融贷款,公积金贷的低利息优势更为明显。当之无愧地成为贷款买房者首屈一指的选择。

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