投资商业地产——成功人士经验谈
时间:2011-06-29 00:52:25 来源:
投资商铺发展三大规律
商业地产最开始的雏形就是服务于人们日常生活的发廊，食店，便利店，他们以普通居民为服务物件，服务种类比较齐全，以满足人们的日常生活起居为基本目的，这种原始形态的商业地产，遍布城市每个角落，因为其具有很大的灵活性，目前仍为广大投资者的首选和发展基础，现在仍有超过一半的投资者首次投资时钟情于小传统商铺，因显投资规模一般较小，进退容易，风险较小。
与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全领带于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，自然令投资商，商铺租户，商铺经营者都面临损失。
商业地产的发展是一门外行看热闹，内行看门道的科学。麦肯锡咨询公司曾对目前世界上伦敦的卡纳比街和牛津街，巴黎的香榭丽舍大街，米兰的蒙特拿破伦大街，巴赛隆纳的兰布拉斯大道，芝加哥的密歇根大道，纽约的时代广场，新加坡的滨海大道和东京的银座等9个一流的商业街区进行研究，结果表明，世界一流商业中心街区的形成，有赖于几个关键性的影响因素：丰富的历史，独特的建筑和商业格局，多元化的商业功能，知名的骨干商户，便捷的公共设施和愉悦的环境等关系。
在这套综合系统当中，考察的指标甚为繁复。这里，特为读者整理出三个商铺投资的一般性规律供参考
1，商铺投资不怕“老”
街面商铺一定要在热闹地区，如雪梨市中心的乔治街，墨尔本市中心的柯林斯街，已经是商业圈的固定发展模式，这些街区的商铺租金虽贵，还是租满，目前，经济大萧条，雪梨市中心的乔治街上还是很难找到空铺位行家说：“不怕租金高，只怕没客流”商铺作为一种地产的投资方向，与写字楼和住宅具有很大的差异特性“商铺最大的优点在于它不会老。”商铺关键是看客流量的增减带来的价值涨跌，而一般不随楼龄的增长出现价值迅减的情况。此外，商铺的租金收益上比住宅租金收益来得更有保障，举例说，业主放租给知名零售商品牌收益上比住宅放租给个人更为有保障。租给联邦银行开店的话，不怕收不到租金。但是，商铺投资的难度比住宅来得更大，“眼光要很准，说不定买的是商铺，后来就变成仓库了。”而且，对于商铺所处的地段，将会带来的客流量以及周边经营范围羊群效应的影响，决定商铺将放租的行业，行业前景又是如何的？这些问题都需要投资者做一番详细的考察和研究
2，客流是根本
“再高端的定位也少不了客流量的支撑。”尽管西田购物中心，皮特街购物中心等专案者不约而同定位为高端水费，但依据目前公开的资料来看，以这些大型购物中心的规划体量来看，即使全部引进国内外一线品牌，也会出现购物中心招商“吃不饱”的现象，必然有二线消费品类的补充，而这一块所需要的正是客流量强有力的支撑。因此，客流量对于所有类型的大型购物中心来说都是必不可少的考察因素。专家认为：“尽管高端品牌对交通和客流不是特别依赖，但客流越多也越好，存在一个展示面的问题“客流这一考察指标的背后，隐含交通配套，人气等诸多因素。以交通为例，公交，地铁，快速路，停车场等交通线路或设施不利，将使人流路线不理想，严重影响经营，交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。像Burwood的，Hurstville，市政厅火车站为客流带来不少的贡献。
3，社区发展人口增长要考察
此外，社区规划及人口增长也是一个生要考察因素，许多专家认为“社区规划及人口增长者会为周边商铺的投资带来正面影响。”十年前，伯伍德区的Bruwood大街，冷冷清清。如今，灯红酒绿，车水马龙，这与宝活市政良好的规划分不开。
在投资之前，应该去当地市政厅去了解一下当局对该街道商业区未来规划要有所调查，近来，雪梨市中南区，人流滚滚，一片繁荣景象，这与几年前市政府批准建造几幢民宅大楼有关，像世界大厦，Lumier，美利通等给周围街道带来无限商业生机。周围商铺也当然随之升值。
因此投资商铺要遵行其内在发展规律，向行家咨询以免走许多不必要的弯路
