|
2012-02-20 22:58:10 归档在 专栏 | 浏览 876 次 | 评论 1 条存准下调对房地产市场影响不大 易宪容
这次央行下调存款准备金率看上去是一种信贷放松的信号，但这个信号仍然是微弱的，只不过是货币政策的预调微调。在今年货币政策基本基调不会改变的情况下，这种微调对市场有些许影响，但并非如市场想象的那样大，特别是对房地产市场来说。有市场人士就认为，释放4000亿资金，自然会有一些资金流入房地产市场，从而缓解当前房地产开发商资金紧张的局面。这就有点高估了这次存款准备金率下调对房地产的影响。存款准备金率下调不是货币政策对房地产市场的放松。因为，就目前的情况来说，当前对房地产市场影响最大的政策是差别化的信贷，只要差别化的住房信贷政策不改变，房地产市场想借助于存款准备金率的下调又重新燃起住房投机炒作的热潮，又重新鼓励居民涌入房地产市场几乎是不可能的。 因为从差别化的住房信贷政策来看，最为核心的内容是禁止本地居民用贷款购买第三套以上的住房（包括第三套）、禁止居民用贷款异地购买第二套以上的住房；以及把住房的投资与消费作一个严格的政策上的区分。可以说，差别化的住房信贷政策已经把投机炒作者限制在住房市场之外，他们想进入这个市场已经不容易了。即使能够进入，也面临着全面套牢的风险。如果国内住房市场没有投机炒作者进入，那么无论政策如何变化，当前国内住房市场出现根本性的调整也就是必然的。 在住房市场的投机炒作者退出市场或不进入市场的情况下，国内住房市场只剩下住房消费者了（不过，请大家注意如果没有事中及事后严厉的税收政策限制，购买第一套住房，同样可以投机炒作，美国次贷危机的根源就是购买第一套住房者引发的）。对于这些住房购买者来说，如果购买第一套住房是有利可图的，他们同样可以利用这种住房购买方式来谋利。所以信贷宽松也有利于这些人进入市场。但是在当前整个住房市场的价格出现全面下行、市场预期在转向的情况下，这些住房购买者不会轻易地进入住房市场。住房信贷放松对这些住房购买者影响不大。 现在市场上所看到的，就是各地方政府和房地产开发商都在打所谓的满足住房“刚性需求”的牌，希望借助央行货币政策的放松让住房的消费者进入市场，以便打破僵持的局面。但是由于住房市场的性质没有改变，住房消费者的出价水平远远低于住房投机炒作者的出价水平。对于绝大多数住房的消费者来说，信贷再宽松，他们也是没有支付能力进入这个高房价的市场的。所以，对他们来说，并非是信贷政策是否宽松的问题，而是住房的价格水平是否降到让他们有支付能力进入市场购买的问题，也就是政府所设定的住房价格是否回到合理或理性的价格水平的问题。只有住房价格回到合理水平，绝大多数居民有支付能力购买，那么住房消费者才能够逐渐进入，住房市场才能够出现真正转型并走出困境。 央行下调存款准备金率对房地产开发商的影响同样不会太大。因为，房地产开发商的贷款结构近两年已经发生了巨大的变化。早几年，银行信贷是房地产开发商的主要资金来源，但近两年的情况则不是这样。比如2011年进入房地产的开发投资资金为8.3万亿元，但从银行获得的贷款仅为1.1万亿元。再加上监管部门对风险过高的行业贷款有一些约束性的条件，这就使得房地产开发企业要从银行获得贷款变得更困难。由于房地产开发商的资金来源通过银行融资的比重小，即使信贷增长放松，可能流入住房市场的资金也不会太多。 总之，这次央行再次下调存款准备金率，是整个信贷逐渐放松的信号。它对房地产市场影响不会太大，更不能将其理解为是对房地产市场宏观调控政策的一种松绑。只要差别化的住房信贷政策不改变，只要房地产业存在比较高的风险，银行资金再涌入房地产市场几乎是不可能的。更何况，差别化的住房信贷政策是一种长期政策。那么除非整个国内房地产市场的性质出现根本性变化，即住房市场由投机炒作市场向以消费为主导的市场转变，住房市场需求才会真正涌现出来，银行信贷会再涌入这个市场。（作者系中国社科院金融研究所研究员） |
|
|
