未来中小型房地产企业发展之道
最近几年以来，中国房地产界的那些大型房企，凭借着资本和品牌的实力，在全国各地攻城略地（万科都已经进军乌鲁木齐市场了），不断的挤压着一些区域和地区性中小房企的生存发展空间。尤其是在住宅市场领域，竞争更趋白热化，往往一块优质的土地，常常引来数十家全国性大型房企的激烈竞争，再加之最近的房地产政策调控及金融调控等因素。因此，很多中小开发企业已经或正在转型以商业地产为主的开发方向（骏邦地产顾问机构从去年开始所接洽并提供服务的商业地产项目猛然剧增就是真实的市场反应）。
但是，随着那些大型房企也加大了进入商业地产领域的开发力度时（如：万科计划在未来的开发比例中将商业开发比重提升至20%以上；龙湖将计划在5至7年内将土地储备中的投资性商业物业大幅提升；金科也在全国各地加大了城市综合体及商业步行街的开发力度；首创将在全国开发10个奥特莱斯项目等等。）可以感受到中国中小型房企的生存和发展空间所受到的市场挤压是越来越严重了。
中国中小型房企未来到底何去何从？适合中国中小型房企的发展之路到底在那里呢？
地产知行者10余年在全国各地从事商业地产服务的过程中，与此类中小型房企的接触最为广泛，深刻了解这类房企所面临的困局和问题，特建议如下：
其实大家都知道商业地产无论是运作难度还是含金量都相当高，就算是国内各大知名房地产企业也没有太多的成功经验和失败教训；所以地产知行者提醒各位不要害怕，除了个别大型房企外其他的大型房企目前与中小型房企在商业地产开发领域仍处于同一起跑线上。
因此，操作好商业地产，对于中小型房企而言，意味着：可以形成自身独特的企业优势和特色；可以以该成功模式向其他城市‘复制’发展；可以以该成功模式获取土地及相关政策，降低地价，成功开发，持续经营。
地产知行者提醒注意以下几个关键点：
1.必须从以前简单的房地产开发转向房地产开发和全程运营
商业地产的操作成功，最重要的是前期定位规划，及后期的运营管理，至于中间环节的招商是非常简单的。因此，中小型商业地产开发商在战略方针制定的早期，就必须意识到：需要花大力气锁定长期的商业地产专业操盘团队，或者建立自己的商业运作团队。让专业的商业地产操盘团队参与整个企业的前期项目地块价值评估、项目市场定位、策划规划、设计施工、招商运营、资本运作等阶段。千万要规避只管项目开发建设或者是已定大局后才想到要专业的商业地产操盘团队介入。万达就是我们学习的榜样，之所以万达的商业地产开发比较成功，是因为人家不但建立有全国性的商业地产开发建设与运营团队，还拥有全国唯一的商业规划研究院，大量培养着专业的商业地产人才。
2.需要从以前靠关系拿地转向靠成功商业模式拿地
在中国房地产行业大家都知道很多的房地产开发企业，在起家的地区都有相当的人脉关系，在拿地方面自然也就有一些独特的优势。不过我们也真实的看到在近几年与大开发商的角逐中，无论是实力、品牌、资金等方面都占下风。仅有的地方关系优势，并不能确保其成功拿地。现在很多当地知名的开发企业在拿地方面败给外来的中小型开发企业的案例比比皆是。前一段时间地产知行者就亲身经历了一个外地无名小企业打败当地知名开发企业拿到土地并获得相关优惠政策的案例。该地产商通过与骏邦地产顾问机构合作提供顾问策划打造一个特色的旅游风情主题商业街项目而被政府看中，拿到了位于重庆某区县的优质综合性地块并获得了相关的招商引资优惠政策。
3.必须从以销售为主要目的转向以经营增值为主要目的
在中国很多的中小型房地产开发商，由于资金链的压力，往往采用各种手段，进行商铺销售以回笼资金。虽然近年由于通货膨胀及投资渠道窄等现状不少项目的商铺销售形势还不错,但单单只顾销售的方式,必然很难顾及未来项目的持续经营。长远来看,无论对开发商的企业品牌、项目的发展命运，都是非常不利的。因此，地产知行者提醒：作为一个商业地产开发商，必须清醒的认识到：“商业地产的增值靠的是经营”。必须以通过专业的经营管理来获取稳定增长的现金流，从而带动项目和周边地价的增值为主要策略。至于资金回笼的压力，其实可以通过比较多的策略、办法及手段来解决。
地产知行者提醒——商业地产开发企业的成功必须从以销售利润获取收益转向以经营增值、资产组合、资本运作、品牌效益获取收益；很多的商业地产项目开发企业总认为实现利润的方式只有一条：那就是实现销售。其实在经济全球化、货币异常充裕的今天，对于商业地产开发商而言，实现利润的方式有很多。现暂举例几种：
其实在经济全球化、货币异常充裕的今天，对于商业地产开发商而言，实现利润的方式有很多。现暂举例几种：
一、产品组合：
通过合理的产品配置商业、办公、酒店、公寓、住宅等物业组合，尽力实现将商业部分持有不售，而其他销售部分可以收回整个项目投资的资本平衡策略。
二、资本运作：
商业地产项目可以根据其特点，充分运用金融工具和杠杆，引入战略投资方、经营权抵押贷款、基金、信托等等方式，解决资金压力、实现资金回笼。如果开发商创造了成功的商业模式并开始进行复制型发展，则更可以通过资本运作实现上市融资，大幅增值资产价值（如龙湖的天街模式）。
三、品牌效益：
很多的中小型开发企业没有意识到品牌对企业效益和利润的影响有多大。如果可以成功确立企业在社会，在行业的优质品牌效应，则在未来市场的竞争中具备非常核心的优势价值。如：上海新天地的成功，让其企业在中国各大城市（包括重庆），可以用几乎是零地价或者较低地价拿到巨幅土地。对于中小型房地产企业而言，应当通过自身的努力及与专业的商业地产操盘团队从源头合作，策划、制定、打造出一套特色的，成功的商业模式，然后因地制宜复制扩张，从而形成自己企业独有的品牌价值和优势特色。
4.需要转变以单纯招商为主转向以经营自有品牌和招商相结合的方式
中小型开发商大多是地区性企业，缺乏全国性的长期战略合作资源和品牌，因此在与全国性大型企房竞争时，往往存在资源比较缺乏，招商比较困难的局面。因此，若是能够选择一个或几个可持续发展的商业业态品牌，投入资金和人力，持续经营发展下去，则不但可以拥有能够赚钱的新的零售产业；更关键的是可以成为未来拿地和开发及吸引其他商家进驻项目的优势和资源。地产知行者曾经为一福建老板的房地产企业提供顾问服务的商业地产项目就应用了此策略，而使其企业步入了快速、健康、持续发展之路。
地产知行者提示——中国房地产的政策调控及市场变化将导致大鱼吃小鱼的竞争格局凸显，使未来的市场发展竞争将越来越惨烈，中小型开发企业应当尽早谋划、尽早行动，尽早转型成为具备某一特色优势著称的商业地产开发商！如此：则其未来发展之路如鱼得水！反之：则其未来发展之路凶多吉少！
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