2008年1月8日，被告周某(以下简称被告)与案外人胡某签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告承租案外人胡某所有的位于北京市通州区乔庄北街216、 218号楼房(以下简称216、218室；建筑面积203.68平方米)；该房屋的用途为商业；租期自2008年3月1日起至2010年8月31日止；年 租金人民币16万元；除被告与案外人胡某另有约定以外，被告须事先征得案外人胡某书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租他人。合同签订后，案外 人胡某将216、218室楼房交付被告经营使用，被告开始经营北京昱福顺酒楼(北京昱福顺酒楼系个体工商户，被告为该酒楼业主)。2008年6月，原告冯 某(以下简称原告)得知被告欲转租北京昱福顺酒楼，遂与被告达成承租北京昱福顺酒楼的意向，当月，被告收取原告人民币5000元，并以北京昱福顺酒楼的名 义为原告出具内容为“今收到餐厅转让订金人民币5000元整，大写：伍仟元整”的收条一张。在双方签订租赁合同前，原告发现被告所承诺的楼房建筑面积与实 际不符及原告准备与案外人胡某所签正式合同文本中第15条约定的违约责任过高，故不愿意再承租酒楼，遂向被告索要订金，被告拒绝返还。故原告诉至法院，请 求法院判令被告返还订金人民币5000元。
被告辩称，原告与我之间以签订合同为目的，订立了订约定金合同，我并非转租，而是协商一致后由案外人胡某与原告直接签订租赁合同。同时，自原告实际交付定 金之日起，双方的订约定金合同即已成立并生效，现原告无故拒绝订立合同，无权要求我返还定金。我错把“定金”书写为“订金”，系欠缺法律知识，其真实意思 表示是适用定金罚则。综上，不同意原告的诉讼请求。另外，2008年6月18日，原告与我达成转让北京昱福顺酒楼的意向；原告支付定金后，我停止了经营， 并退订了液化气等经营必需品；截至2008年6月27日原告通知我不想承租酒楼时，我已经停业达10日；原告的行为给我造成房租损失人民币4440元，营 业损失人民币5000元，以上共计人民币9440元，故提起反诉，要求判令原告赔偿被告损失人民币9440元。
原告就反诉辩称，我并没有与被告签订合同，只是约定了一个租赁意向，被告隐瞒房屋的真实面积，我知道事实真相后决定不再承租酒楼，被告的损失不是我造成的，故不同意被告的反诉请求。
法院经审理认为，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。根据查明 的事实，北京昱福顺酒楼收取原告人民币5000元订金，双方未明确约定该订金具有定金的性质。双方在签订租赁合同前因双方对所租赁酒楼设定的面积产生分歧 及准备签订的租赁合同中的违约责任不能协商一致，而未能签订租赁合同。同时，考虑到被告关于该订金系保证原告与案外人胡某直接签订租赁合同的抗辩意见，故 原告要求被告返还订金的诉讼请求，有事实及法律依据；被告关于双方当事人的真实意思表示系适用定金罚则的辩解意见，缺乏法律依据。被告要求原告赔偿房租及 营业损失的反诉请求，因其未能提供确实、有效的证据证实损失的实际发生及该损失与原告的行为之间具有因果关系，故不予支持。综上，依照《民事诉讼法》第 64条第1款、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第118条之规定，判决被告周某返还原告冯某人民币5000 元，于本判决生效之日起7日内执行清；驳回被告周某的全部反诉请求。
二、相关法律问题分析
本案的争议点在于被告能否以未订立合同为由反诉要求原告承担缔约过失责任，对此，存在两种意见。一种意见认为，原告在向被告交纳订金表明订约意向之后，拒 绝与被告订立合同，是一种不诚信的行为，该行为导致被告的信赖利益遭受侵害，符合我国《合同法》第42条关于缔约过失责任的规定，因此原告应当赔偿由此给 被告造成的损失；另外一种意见认为，缔约过失责任应当满足一定的构成要件，被告要求原告承担缔约过失责任必须完成一定的举证责任，本案在审理过程中，被告 未能就自己的主张提供证据予以证实，因此其反诉请求不应予以支持。
笔者同意第二种意见，理由如下：
(一)缔约过失责任的侵权属性及其构成要件
一般认为，缔约过失责任是指在合同缔约过程中，当事人一方或双方，由于故意或过失，违背了基于诚实信用原则所应负的义务，而致使对方的信赖利益受到损失， 从而应承担相应的民事责任。自从缔约过失责任理论创立以来，学界对于该理论的性质众说纷纭，归纳起来，主要有侵权行为说、法律行为说、法律规定说以及诚实 信用说四种。笔者认为，当事人为缔结契约而进行接触与磋商，彼此之间由一般社会关系进入到相互之间建立信赖的特殊联系，因而产生了一定的先合同义务和附随 义务，当一方未尽到应有的注意义务致使对方的信赖利益遭受损失时，应当承担相应的损害赔偿责任；从性质上来看，在侵权责任和违约责任两大民事责任体系中， 缔约过失责任系产生于缔约过程中的具有侵权属性的民事责任。因此，缔约过失责任的构成要件也与一般侵权行为的构成要件相似。具体来讲，缔约过失责任的构成 要件在理论上应当包括以下四项：一是缔约人在缔约过程中主观上具有过错；二是缔约人实施了缔约过错行为；三是缔约当事人信赖利益受到损害；四是缔约过错行 为与信赖利益的损害之间具有因果关系。
笔者认为，在实务操作中，当事人一般只需举证证明由于对方当事人的拒绝订立契约行为导致自己的信赖利益受到损害，以及这种损害与对方当事人行为之间存在一 定的因果关系，即应当认为其完成了举证责任，至于拒绝订立契约行为是否存在过错则应当适用过错推定责任制度，需要行为人来举证证明，若不能证明自身不存在 过错的，则视为其存在过错。
(二)本案被告(反诉原告)未完成举证责任
负有举证责任的一方当事人应当对自己的主张提供相应的证据予以证实，不能提供证据或者提供的证据不能证实自己主张的，将承担举证不能的法律后果。本案被告 称其与原告达成转让北京昱福顺酒楼的意向后，即退定了液化气等经营必需品，截至2008年6月27日原告通知被告不想承租酒楼时，被告已经停业达10日， 原告的行为给被告造成房租损失人民币4440元，营业损失人民币5000元。对于被告的反诉请求，原告不予认可，因此被告的请求若要获得法院支持，必须提 供证据证明原告拒绝订立契约的行为满足缔约过失责任的构成要件。结合本案案情，被告需要证明因原告拒绝订立契约而使其遭受损害的基本事实，以及这种损害与 原告拒绝订立契约行为之间存在因果关系。
本案在审理中，首先，被告未能对其主张的停业达10日的事实以及营业损失的具体数额等问题提供证明予以证实，因此无法证明其信赖利益遭受了实际损失；其 次，被告在与原告进行合同磋商过程中，在双方订立契约的时间等问题都未明确约定的情况下，即自行退订经营用品、停止经营，其主张的损失与原告拒绝订立契约 的行为之间不存在明确、必然的因果关系。在举证期限内，本案被告对上述两方面问题未能提供确实、有效的证据加以证明，因此其反诉请求不应当予以支持。
综上，法院的判决是正确的。 |
