近年来，得益于我国住房制度改革的逐步深入及继续扩大内需的引导，房地产业得到了迅速的发展，并且已经成为拉动GDP增长的有生力量和国民经济新的增长点。在我国房地产业迅速发展的过程中，商业银行体系的金融支持起到了极大的推动作用。在注重业务发展的同时，风险同样是不能忽略的。个人住房贷款作为一项中长期贷款业务，其风险具有隐蔽性、滞后性等一系列特点，如果不加控制，一旦其内部风险释放必然会使房地产及相关产业、居民住房消费乃至整个国民经济产生连锁反应。因此必须充分认识个人住房贷款的操作风险并实施有效的防范措施，以降低和防止个人住房贷款风险的发生。 一、我国商业银行住房按揭贷款的种类 目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种。 1、个人住房委托贷款 。个人住房贷款全称是个人住房担保委托贷款，它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放的个人住房贷款。住房公积金贷款是政策性的个人住房贷款，一方面是它的利率低；另一方面主要是为中低收入的公积金缴存职工提供这种贷款。但是由于住房公积金贷款和商业贷款的利息相差1%有余，因而目前无论是投资者还是购房自住的老百姓都比较偏向于选择住房公积金贷款购买住房。 2、住房自营贷款。住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者个人发放的贷款，也称商业性个人住房贷款。该类贷款是银行运用其信贷资金向城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人所发放的自营性贷款，要求借款人以所购中国商业银行个人住房贷款风险管理研究住房产权为抵押，作为偿还贷款保证的住房商业性贷款。个人住房商业贷款要求借款人必须有稳定的经济收入，有合法有效的购房合同或协议，自筹20%以上的房款，且能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保，贷款额度由银行根据申请人的资信额度和还款能力确定，同时不超过住房售价的80%，贷款期限最长不超过30年。该类银行贷款资金成本较高，利率相对高一些，但贷款额度、期限所受限制较小。适合对象于收入稳定、有固定还款来源、学历层次较高、有较好的信用、高科技领域以及事业单位的职员。 3、个人住房组合贷款。个人住房组合贷款是指在公积金贷款额度不够支付房贷的条件下，借款人可以同时办理个人商业贷款，这种组合贷款的资金来源一部分为住房资金管理中心的委托资金，一部分是银行自有资金，且不得超过总房价的80%，贷款期限最长30年。适合于按规定缴存住房公积金、且具备个人商业住房贷款条件的借款人。 二、个人住房贷款操作风险类别 个人住房贷款业务中的因人引发的操作风险具体还可以细分成内部人的欺诈风险和外部人的欺诈风险两类。 1、内部人的欺诈风险。“内部人”主要是指银行内部工作人员，其操作风险又可以再细分为道德因素和能力因素等主客观两个方面。道德因素产生的操作风险。也就是通常所说的道德风险，主要是指由于银行内部从业人员主观道德问题造成的，应该作为而不作为或不该作为而乱作为所造成的操作风险，表现为内外勾结，损公肥私。银行要控制的是包括信用风险、市场风险和操作风险等所有风险在内的全面风险，而所有这些风险里造成损失程度最严重、最难控制的就是从业人员的道德风险。目前银行外部的利益诱惑以及银行内在的考核机制客观上偏重于对业务发展的要求，如何正确把握业务发展和风险防控的平衡。是摆在我们面前的一道难题，必须要有科学的发展观和正确经营指导思想。由于定性定责的难度，加上声誉风险等方面的顾虑，使得道德风险较多地处于隐蔽状态，潜在风险隐患不忽视。能力因素产生的操作风险，就是通常所说的能力风险，是指由于银行内部从业人员本身素质的客观原因造成的操作风险，往往体现为想作为却因自身能力所限而无法作为，该风险相对于道德风险的“态度”问题，更多体现在能力问题上。个人住房贷款从业人员整体素质不佳，普遍存在着法律意识淡薄、风险认识不足、业务能力欠缺的问题。目前对于能力风险的危害认识不足，伴随着个人住房贷款业务的快速发展，该风险将逐步成为制约业务更深层次发展的瓶颈以及其它各类风险的源头。 2、外部人的欺诈风险。“外部人”是指各类借款人或机构。外部人的欺诈风险主要表现在不良借款人或者是不良合作机构出于资金融通、骗贷、套贷等各种目的，通过虚构借款人等各种方式，利用银行急于拓展业务、内控制度不健全、政策制度执行不到位等薄弱环节，而实施的业务诈骗。在当前宏观调控吃紧、市场信贷资金规模受限等背景下，对于外部的欺诈风险应尤为警惕。 三、个人住房贷款业务操作风险管理对策 1、切实加强风险责任的追究机制。在个人住房贷款操作风险的管理当中，首要问题就是对人员的规范与处理。必须通过补充、修改完善相关的问责制度，加大对信贷部门各级领导人员管理责任的追究力度，特别是加大对由于失职造成风险损失的相关人员的责任追究力度。再次要适应强化内控、规范管理的需要，对有关规章制度做进一步补充与细化，明确责任追究的重点和要求。最后要通过对处理程序的调查、完善，明确处理程序中应贯彻的原则、责任认定部门、责任认定的监察部门、责任认定程序与处理程序的对接等。 提高个人住房贷款执行人员的综合素质 操作风险的防范关键是对行为人的控制。一方面商业银行要以人为本，建立一个综合教育网络，并保证教育的连续性、系统性和针对性。使个人住房贷款执行人员熟悉自身岗位工作职责要求，理解和掌握房贷业务的整体流程和关键风险点，同时加强员工的职业道德。另一方面商业银行要建立公正、合理、高效的人力资源管理体制，增强员工的责任感。对于个人住房贷款运行人员要把好“入门关”，对重要岗位的员工要严格挑选，并适时进行岗位轮换，防范房贷业务中的操作风险。 3、强化个人住房贷款业务审查过程。建立健全严格的信用体系为目标，构筑风险评估防护平台。就银行内部而言，可以在完善和推进存款实名制的基础上，通过收集客户信用信息，建立以客户信用记录档案数据库，并实现各商业银行间联网，信息共享。就社会而言，应当由政府牵头，组织税务、工商等部门成立专门的信用报告机构，在客户收入、债务、税收及诚信等方面建立一套信用管理体系，对客户发生的任何信用行为能迅速准确地反映，提高信贷审查质量和效率。 4、严格制定个人住房贷款审批程序。主要从以下三个方面着手：一是严格房地产信贷审批标准。认真审查借款人综合素质，尤其要重点考察客户第一还款来源，落实优质还款来源，严格按照房地产信贷要求，从严审批。二是严肃审批行为，信贷审批人要客观、公正、谨慎地履行自己的职能，坚决抵制各种外来因素对房地产信贷审批的干扰。 5、加强个人住房贷款贷后管理。首先一定要以项目为主线，实行贷后批量管理。通过对开发项目进行全程追踪管理，监管工程进度，落实阶段性担保责任，同时要积极争取开发商支持，协助做好按揭贷款的协调清收工作。其次是因户制宜，多管齐下，针对借款人实际状况，采取不同清收措施：对借款人短期无恶意违约行为，及时电话催款通知；还款能力明显下降，较长期限未按时还款的应主动上门掌握情况，积极清收，逐步追讨拖欠额；还款意愿好，还款能力下降、还款压力增大的客户，在控制风险的情况下，可采取展期的方式，减轻还款压力；对于少数恶意拖欠户及明显无还款能力的借款人，及时通知保证人履行担保责任或提起诉讼，及时收回贷款本息。最后要革新档案管理模式，发挥档案管理效能，将以往贷款发放后移交档案模式改为先交后放，凡是资料不全、手续不到位的贷款，一律不得发放。同时档案资料管理要实行“交接严密、专人保管、全面检查”的制度，通过提高档案管理基础建设，发挥其基础管理效能，为贷款清收提供有力的支撑保障。 | 
