在70年代之前，流行“客家土楼”一词，随后调查研究，发现土楼并非客家人独有，闽南人的土楼比客家人土楼还要多。一些学者的研究显示，在客家人从中原迁移到福建之前，漳州的闽南人已经有土楼，土楼之根源在闽南漳州。把闽南土楼称为客家土楼是不够全面的，因此学界转用福建土楼一词概括闽南土楼和客家土楼。中国国务院文物局立福建土楼为全国重点文物保护单位，1999年有关单位也是以福建土楼一词申报世遗的。不过最著名的土楼如振成楼、承启楼、田螺坑土楼群的住户是客家人。
福建土楼产生于宋元时期，经过明代早、中期的发展，明末、清代、民国时期达到成熟，并一直延续至今。福建土楼依山就势，布局合理，吸收了中国传统建筑规划的“风水”理念，适应聚族而居的生活和防御的要求，巧妙地利用了山间狭小的平地和当地的生土、木材、鹅卵石等建筑材料，是一种自成体系，具有节约、坚固、防御性强特点，又极富美感的生土高层建筑类型。
2008年7月福建土楼46处被正式列入《世界文化遗产名录》，包括初溪土楼群、田螺坑土楼群、河坑土楼群、洪坑土楼群、高北土楼群、华安县大地土楼群、衍香楼、振福楼、及怀远楼、和贵楼。
以客家土楼为代表的该类型建筑，兴建高潮是在中国动乱与客家族群由中原向南方迁移之际。这些时期包含唐末黄巢之乱、南宋政权南移与明末清初。直至17世纪之后，不但让客家人最后定居于中国东南沿海，也让土楼分布地点以中国闽粤地区为大宗。出于抵御山林野兽、强盗的需要，并体现儒家思想下大家族共同生活的理想，乃建造此种形式特殊的建筑。
土楼的起源，可追溯到唐朝陈元光戍兵漳州，58个姓族落户闽南。闽南许多圆形山头，至今还遗留古代兵寨的遗迹。圆形的山头自然不宜筑方形山寨，因此山寨遗迹多呈圆形。这些圆形山寨便是圆土楼的原型。最初的圆形兵寨只有一层，后来逐渐演变为民居，为了节省耕地，便向高发展，成为多层圆土楼。客家系由中原迁移到闽南，带来中原的四合院形式，又因防卫需要，建立厚土墙，这便是最初五凤楼和方土楼的来源。由于圆形的土楼，可以用同样长度的外墙，包围着最大的公共庭院，在高层了望点的视野，比方楼宽阔，因此也被客家人纷纷采用。
1971年，李约瑟在《中国的科学与文明》卷四第三册中，介绍了“最特别的中国民居”--福建省的客家民居。
1986年，日本东京艺术大学教授茂木计一郎带领十多人的考察组来到福建考察，回国后出版专著，举办展览。他报告：“在布满梯田的谷间，圆土墙的建筑物，星星点点地散布在群山之间。如同自天而降的黑色飞碟一样，环形屋顶漂浮荡漾在烟雾之中。”神秘的福建土楼于是为外界公众所悉知。
1986年，中国邮政发行了以土楼为图案的“福建民居”特种邮票。
1999年，美国盖蒂保护所付所长内维尔·阿格纽（Neville Agnew）到福建南靖考察福建土楼。他说：“这是我所见到的最漂亮的与周围环境协调的民间建筑”。
1999年，福建土楼“申遗”工作启动。
2000年4月，福建省政府正式确定由永定、南靖、华安三县的“六群四楼”共46座土楼，以“福建土楼”的名义正式申报世界文化遗产项目。同年，福建土楼列入世界文化遗产预备名单。
2002年1月31日，中国国务院文化遗产委员会向联合国教育科学文化组织申报，列入联合国世界文化遗产后备名录#1689 “福建土楼”。
2007年1月底，福建土楼申报世界文化遗产文本已经正式递交世界遗产中心。
2007年10月，国际古迹遗址理事会对福建土楼遗产申报项目进行现场评估考察。
2008年7月7日，在联合国教科文组织第三十二届世界遗产大会上，“福建土楼”作为世界上独一无二的大型生土环筑的建筑艺术成就，获准列入《世界文化遗产名录》，成为中国第三十六处、福建省第二处世界遗产。
土楼若依形状分，约可分为圆楼，方楼，五凤楼。另外还有变形的凹字型，半圆型，与八卦型。其中，以圆楼与方楼最常见，也常常两形状并存。1980年代中国经济开放后，以圆土楼与方土楼为主的闽南及广东土楼景观引起世界各国旅游业注目。
土楼是以土作墙而建造起来的集体建筑，呈圆形、半圆形、方形、四角形、五角形、交椅形、畚箕形等，各具特色。土楼最早时是方形，有宫殿式、府第式、体态不一。楼中堆积粮食、饲养牲畜；有水井，若需御敌，只需将大门一关，土楼则像坚强的大堡垒。由于方形土楼具有方向性、四角较阴暗，通风采光有别，所以客家人又设计出通风采光良好的，既无开头又无结尾的圆楼土楼。在现存的土楼中，以圆形的最引人注目，当地人称之为圆楼或圆寨。
圆楼
圆楼为圆形的土楼，又名圆寨土楼。其用途重于防卫，因此该名称嵌“寨”之名。虽然该形状的土楼不是最多，但是面积通常最为庞大。面积最大者甚至可达72开间以上。通常圆楼的底层为餐室、厨房，第二层为仓库，三层楼以上的所在才为住家卧房。其中每一个小家庭或个人的房间都是独立的，而以一圈圈的公用走廊连系各个房间。这些设计，通常也是着重防御功能。方楼
方楼是土楼中最为普及。该建物类型的特征，是先夯筑一正方形或接近正方形的高大围墙，再沿此墙扩展该楼其他建物。而扩建的制式规格通常是敞开的天井与天井周围的回廊。这些相同建造样式的楼层堆积起来，最高甚至可达六层楼。最后使用木制地板与木造栋梁，加上瓦片屋顶，即成为土楼中最普遍的方楼。
五凤楼
湖坑镇的“福裕楼”即是一座典型的五凤楼。五凤楼又名大夫第、五凤楼、府第式、宫殿式或笔架楼。其名虽同，但有些许差距。以两厢房，一门楼等细部构造组成的该土楼类型，其特色是从外观看去通常为三凹两突，彷佛中国古时笔架。五凤楼主要分布于闽西各县与漳州。其中，移民台湾的漳州客家人，也将其五凤楼建筑风格带至台湾。其他
除了圆楼，方楼与五凤楼之外。以形状分类的土楼尚有凹字型，半圆形，与八卦型等种类土楼。凹字型土楼主要分布于闽南南靖，诏安。半圆形分布于平和与永定，而八卦型的土楼则偶见于永定、漳浦、华安、诏安、南靖和中国广东东部。其中全中国最大的八卦土楼则为道韵楼。中轴线
中轴线鲜明，殿堂式围屋、五凤楼、府第式方楼、方形楼等尤为突出。厅堂、主楼、大门都建在中轴线上，横屋和附属建筑分布在左右两侧，整体两边对称极为严格。圆楼亦相同，大门、中心大厅、后厅都置于中轴线上。
核心
以厅堂为核心。楼楼有厅堂，且有主厅。以厅堂为中心组织院落，以院落为中心进行群体组合。即使是圆楼，主厅的位置亦十分突出。
廊道
廊道贯通全楼，可谓四通八达。但类似集庆楼这样的小单元式、各户自成一体、互不相通的土楼在永定乃至客家地区为数极个别。
裕昌楼
福建土楼在中国福建南靖县境内，有一处堪似比萨斜塔的古建筑，它就是号称“东倒西歪楼”的裕昌楼。裕昌楼是一座圆形土楼，建于元末明初，建造年代较比萨斜塔仅晚十几年。裕昌楼共有五层，房室270间，从三层开始，楼内回廊木柱便从左向右倾斜，最大斜度达到15度；而第四层回廊的木柱又以同样斜度反方向从右向左倾斜，两层楼的木柱看上去东倒西歪。但若把一层至五层的木柱回廊看成一个整体，最底部的木柱和最顶部的木柱却是保持在同一条轴线上的。裕昌楼的斜，是局部结构的斜，有惊无险，斜而不危。
和贵楼
和贵楼位于南靖县梅林镇璞山村，跟南靖县城53千米。建于清代雍正十年，是座占地1547平方米，是南靖最高的土楼。这座土楼建在沼泽地上，用200多根松木打桩、铺垫，历经200多年仍坚固稳定，保存完好。2001年5月被列入全国重点文物保护单位。振成楼
振成楼位于湖坑镇洪坑村，建于1912年，占地5000平方米，悬山顶抬梁式构架，分内外两圈，形成楼中有楼，楼外有楼的格局。前门是“巽卦”，而后门为“乾卦”。外楼圈4层，每层48间，每卦6间；每卦设一楼梯，为一单元；卦与卦之间以拱门相通。楼内有一厅、二井（暗合“八卦”中的阴阳两极）、三门（即正大门和两头边门，意合八卦中的天、地、人三才）和八个单元。
卦与卦之间是隔火墙，一卦失火，不会殃及全楼；卦与卦之间还设卦门，关闭起来，自成一方，开启起来，各方都可以相通。祖堂似一个舞台，台前立有四根周长近2米、高近7米的大石柱，舞台两侧上下两层30个房圈成一个内圈，二层廊道精致的铸铁花格栏杆，是从上海运到此楼嵌制的。大厅及门楣上有民国初年黎元洪大总统的“里堂观型”、“义声载道”等题字。楼内还有永久性楹联及题词二十余幅，充分展示了土楼文化的内涵。
工期长
福建土楼土楼建造工期长，一般要花两三年时间才能完工，较大者甚至要积数十年、几代工匠的辛劳。
墙体厚
土楼大而封闭，楼中有楼，有较强的防御性，进出的大门用厚实的杂木外加铁板制成。有的门上还装有防火水槽，墙体很厚，墙基牢固，可以防火、防震、防兽和防敌入侵。
土楼的墙壁，下厚上薄，厚处有的竟达1.5米。夯筑时，先在墙基挖出又深又大的墙沟，夯实在，埋入大石为基，然后用石块和灰浆砌筑起墙基。接着就用夹墙板夯筑墙壁。土墙的原料以当地粘质红土为主，掺入适量的小石子和石灰，经反复捣碎，拌匀，做成俗称的“熟土”。一些关键部位还要掺入适量糯米饭，红糖，以增加其粘性。夯筑时，要往土墙中间埋入杉木枝条或竹片为“墙骨”，以增加其拉力。就这样，经过反复的夯筑，便筑起了有如钢铁混凝土似的的土墙，再加上外面抹了一层防风雨剥蚀的石灰，因而坚固异常，具有良好的防风，抗震能力。据《永定县志》记载，1918年发生大地震，白天柝柝有声，历时20分钟，夜里继续震动，但土楼始终挺立无恙。
体积大
土楼属于集体性建筑造型大，无论从远处还是走到跟前，土楼都以其庞大的单体式建筑令人震惊，其体积之大，堪称民居之最。大型圆楼直径可达七八十米，高五六层，内有四五百间住房，可住七八百人。
结构规范
土楼建筑的另一特色是结构极为规范，房间的规格大小一致。大多数土楼均只有一个大门供出入，楼内均有天井，可储半年以上粮食，犹如一座坚固的城堡，易于防盗和防匪（旧时客家人常遭匪患，故垒筑高大土墙以防不测）。由于墙壁较高较厚，既可防潮保暖，又可隔热纳凉，优点甚多。
洁净
客家人建土楼时，将烟囱砌入土墙内，使厨房免受黑烟污染，十分洁净。
土楼土楼的兴建，也是旧时客家人笃信风水的表现。迷信说法，认为路有“路煞”，溪有“溪煞”，出口处有“凹煞”。建方楼时，他们以为其某个角会碰上“煞气”，就在楼角基石上刻上“泰山石敢当”字样以避邪，或在楼角钉上绘有八卦、写上字符的木板，用以“制煞”。圆楼无角，据说“煞气”能滑走，所以为避“煞”，清代以后的土楼多为圆楼。
2011年12月1日，《福建省“福建土楼”世界文化遗产保护条例》开始施行，游客如果在土楼核心区破坏土楼，最高可处2万元罚款。
福建永定县旅游局2012年3月6日称，永定将强化土楼保护，土楼维修和保护经费投入每年递增15%以上。永定土楼景区已建立县、乡、村、楼四级保护管理队伍，出台规范性文件，规范土楼保护与管理；综合整治土楼周边环境，拆除不协调建筑、构筑物5万多平方米，搬迁安置居民400多户2000多人，改造电力、电信、广电线路150多公里，绿化美化70多万平方米；保护性维修20多座土楼；建立“全球眼”监控系统，实时监测土楼及周边环境；限定游客承载量，严格控制一次性上楼人数。
交通
客家土楼多分布在福建省漳州市南靖县、龙岩市永定县。广州有到漳州和龙岩的火车，自驾车南靖、永定两县各乡镇的道路多数是柏油路面，行车一般没什么问题。
住宿
南靖、永定两县的住宿条件都不错，有各种档次的宾馆，住进土楼也是个不错选择，条件虽然艰苦，但可领略地道客家风情。
美食
客家菜口味偏重，以“咸、肥、熟”为特点，盐鸡、酿豆腐和红烧肉不可不尝。
