关于**房地产开发公司税收筹划的总体考虑

一、项目所需缴纳的税费分析 通过以下假设数据测算本项目所需缴纳的各种税费； 1、土地面积为13.34万平方米，可销售面积为20万平方米，平均售价为3000元/平方米； 2、土地成本为1.67亿元，建造成本平均为1000元/平方米； 3、注册资本为8000万元，前期资金需求约1亿元通过银行贷款或股东借款解决； 4、实际发生的销售费用与管理费用按售价的5%预计测算。 在上述假设条件下，整个项目销售完毕需缴纳的各种税费计算情况如下： 1、营业税、城建税及教育费附加 3000*20*5.55%=3330万元 2、土地增值税 收入：3000*20=66000万元 可扣除项目： 土地成本16700万元 建造成本：20*1000=20000万元 三项费用：（16700+20000）*10%=3670万元 税金及附加：3330万元 加计扣除：（16700+20000）*20%=7340万元 增值额：66000-16700-20000-3670-3330-7340=14960万元 增值率：14960/51040=29%﹤50% 所对应的增值率30% 土地增值税：14960*30%=4488万元 3、土地使用税 13.34*8=107万元 4、印花税 （66000+33000）*0.03%=30万元 5、企业所得税 收入：66000万元 经营成本：16700+20000=36700万元 税费：4488+3330+107+30=7955万元 财务费用：10000*7%*2=1400万元 管理费用及销售费用：66000*5%=3300万元 企业所得=66000-36700-7955-1400-3300=16645万元 企业所得税：16645*25%=4161.25万元 项目结束后，合计纳税为：3330+4488+107+30+4161.25=12116.25万元 项目净利润为12484万元 项目整体税负率=12116.25/66000=18% 二、纳税筹划的基本概念 1、基本定义 纳税筹划是纳税人为达到减轻税负，税收负担和实现税收零风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程； 纳税筹划的目的，是减轻税负和实现税收的零风险；纳税筹划不但为了减轻税负，还要追求零风险，从手段上来看，纳税筹划主要侧重于事先调整，而不是事后补救。 2、税收负担率的概念 企业税收负担率等于企业当期应纳税额的总和除以企业当期实现的销售收入或营业收入乘以百分之百；决定企业税负率变化主要的因素是企业的利润率决定企业税负率变化的因素，一般情况下随着利润率的上升，税负率肯定上升；企业取得既定利润率的前提下，如何使税负率下降 根据2005年行业统计，房地产开发企业的整体税负率为10%左右。本项目的的整体税负率经测算在18%左右，远大于同行业税负水平；纳税筹划的必要性及重要性不言而喻。 3、税务风险的概念 税务风险的产生可能来自于两种情况，一种就是因为政策法规掌握不清楚，而导致了少交税款，给税务部门处罚的可能性，这是一个方面。另外一个方面，是因为对国家政策法规掌握也是不清楚，但是却导向了另外一个后果，多交了税。 4、税收筹划的几个层面 （1）企业发展战略层次的纳税筹划。 企业发展战略层次的纳税筹划，这时候它所勾画的内容对企业发展的方向、规模、步骤，都会产生长远的影响，全局的影响。这时候的筹划，很显然一目了然就可以看出来，必须由企业的董事会、股东会，或者股东大会来考虑纳税筹划。具体的讲，发展战略层面的筹划，包括了A、设立新企业；B、收购他人企业；C、企业分类；D、企业清算；E、单独向政府提出优惠申请等环节构成。 （2）企业内部具体经营层面的纳税筹划 具体包括企业采购，成本费用管理，企业销售，利润分配，投资与融资等环节的筹划，这种筹划是侧重于房地产企业内部的规范与管理。 （3）企业理财层次的筹划， 企业理财层次的筹划实际上是指企业财务人员来负责完成的纳税筹划，具体内容包括两个方面，第一，企业各种资产计价方法的选择，第二，各种税务会计的处理。 5、税收筹划通常运用的方法 （1）选择法 在企业经营的时候，如果面临多种方案的选择，一定要学会把税收的因素提前考虑，然后进行测算。测算后，看哪个方案交的税最少，带来税后利润最大。——如企业房产价格的定价，不一定是单价高，所获得的税后利润大。 （2）利用优惠法 如利用现行《土地增值税暂行条例》税收优惠，在开发普通标准住宅时将增值额控制在20%以内，可不交土地增值税。 （3）利用财务会计规定 如利用会计规定，将在建期间所发生的利息记入“开发成本—工程间接费”中，享受房地产开发企业加计20%的扣除标准 （4）学会税负转嫁 A、把回报较高的业务，从房地产企业分离出去。——如成立商贸公司利用新成立的商贸公司免税一年的优惠政策购置钢材、建材等； B、从企业外部搭建一个免税平台，为房地产开发企业节税创造调整——如收购一个亏损严重的公司，进行企业所得税的抵免。 C、利用业务转移发成立邮箱公司，所谓邮箱公司就是指不以生产经营为主要目的，而是以获得税收优惠，取得比较税收优势，或者方便资金化转而设立了具有明确经营地址和联系方式的公司。——如收取组建一个新的广告公司或咨询管理类公司利用其所得税免税政策，将手续费、代理费、广告费、咨询费、劳务费向其输出。 三、营业税的税收筹划 1、常见税收风险及对策 在房地产开发企业中，常见如下事项未并入营业额中计算缴纳营业税，给企业带来税收风险： （1）各种代收款项，如代收市政配套费，代收有线电视费。根据营业税政策规定，企业发生的代收款项，应一律并入营业额中缴纳营业税。 （2）违约金、罚款、定金等没有及时缴纳营业税，违约金和罚款。 （3）以房屋抵债，分配给股东，奖励给职工等，都应依法补交营业税。 应对方案：针对上述（1）-（2）事项，可将上述代收款项由物业公司或成立的管理公司进行代收；对于（3），可根据一房一价原则，集中出具评估报告进行处理。 2、纳税筹划方法 在进行营业税的税收筹划时，主要是考虑如何降低营业税的税基，即降低收入额；主要运用方法： （1）收入分散法：如将营业收入部分转化为物业管理费（预收若干年）、成立装修公司转化为装修费等； （2）合作建房法：所谓合作建房，是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方合作，建造房物。根据国税函（1995）156号文《营业税问题解答（之一）的通知》，如能实先确定最终用户（主要指团购），可以考虑此方法的运用，但前提是需考虑产权证如何进行办理。 四、土地增值税的税收筹划 1、常见风险及对策 主要是见于国税发〔2006〕187号文件规定的部分 （1） 到达清算条件应该清算的不清算； （2） 收入确认不及时及视同销售不进行收入的确认； （3） 不合法凭证记入成本或费用； 对策：如无法享受及普通标准住宅优惠政策的，可申请核率征收。 2、主要税收筹划方法 （1）利用税收优惠——普通标准住宅的考虑 按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售（普通标准住宅的界定必须以财税[2006]141号规定的为准），增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就将全部增值额按规定计税。根据此项规定，从纳税筹划的角度考虑，如果纳税人想要降低税负，就应综合考虑增值额增加所能带来的收益和放弃起征点的优惠所增加的税收负担两者之间的关系，从而选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。下面分别说明这两种情况下的筹划策略。 第一种情况：享受起征点的税收优惠。假定某房地产开发商建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为500； 　　则当其销售这批商品房的价格为x时，相应的销售税金及附加为：5%×(1+7%+3%)x=5.5%x. 　　式中，5%为营业税；7%为城市维护建设税；3%为教育费附加； 　　这时，其全部允许扣除项目金额为：500+5.5%x. 　　根据有关起征点的规定，企业享受起征点税收优惠的最高售价应满足：x-(500+5.5%x)/(500+5.5%x)=20%即：x=1.2(500+5.5%x) 　　解以上方程，得x=642.40； 　　此时，全部允许扣除项目金额=500+5.5%×642.40=535.33 　　也就是说，开发商只有将其销售额控制在642.40以内，才能享受到免征土地增值税的税收优惠，否则将全额征税。 第二种情况：如果企业想通过提高售价达到增加收益的目的，则当增值率略高于20%时，即应适用“增值率在50%以下，税率为30%”的规定。沿用上例，假定此时的售价为642.40+y(式中y为提高的售价)；相应的允许扣除项目金额应当提高5.5%y(为销售税金及附加的增加额)； 这时，全部允许扣除项目的金额=535.33+5.5%y； 　　增值额=(642.40+y)-(535.33+5.5%y)=107.07+94.5%y； 　　企业应交纳的土地增值税=(107.07+94.5%y)×30%=32.12+0.28y 　　若企业欲使提高售价带来的收益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使y>32.12+0.28y 　　即y>44.61. 　　此时的售房价格最少应为642.40+44.61=687.01 　　也就是说，只有售房价格高于687.01时，企业才能达到通过提高售价获取更大收益的目的。 （2）、收入分散法 同营业税 　 （3）、增加扣除项目金额法 A、房地产开发成本 它主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用等。如果纳税人能够在税法允许的范围内，最大限度地扩大成本的列支比例，就可以达到节税的目的。 B、财务费用 《土地增值税暂行条例实施细则》规定，房地产开发企业的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出不能单独计算，而应并入房地产开发成本中一并计算扣除。房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。 房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。 假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发，取得土地使用权支付金额300万元，房地产开发成本为500万元。如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供了金融机构证明，则其他可扣除项目=利息费用+(300+500)×5%=利息费用+40万元； 如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊，或无法提供金融机构证明，则其他可扣除项目=(300+500)×10%=80万元。 对于该企业来说，如果预计利息费用高于40万元，企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出，并取得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用，从而增加扣除项目金额；反之亦然。 五、企业所得税 1、常见税收风险及对策 主要体现在国税法（2006）31号文之规定，如 （1） 已具备完工产品特性，不及时结转收入； （2） 销售确认时间不符合规定； （3） 视同销售行为不确认收入或收入确认不合理； （4） 成本费用列支不合理 主要对策：争取核定征收，如无法争取，可采取的措施主要有： 2、主要筹划方法 （1）收入：见《营业税》 （2）成本：见《土地增值税》 （3）财务费用：见《土地增值税》 （4）销售费用：控制在8%以内