海边的购房热潮

海边的购房热潮

海边的购房热

想象一下，你面向细腻沙滩上成排的遮阳伞，在国际级度假圣地的慵懒时光中喝着饮料。想象一下，热带的暖风，棕榈树，还有南中国海的湿润微风。

    “面朝大海，春暖花开。”

　　如今在中国，并不只有“有钱旅行的中国家庭”能在三亚感受到“面朝大海”的惬意舒适，大量工薪人士也在往海边进发，试图拥有“春暖花开”的生活。

　　区别于上世纪90年代海边富人的别墅区，随着现在海边购房的大众化，全方位激活了中国从南到北中小沿海城市的房地产，让这些宁静的海滨城市涌动起外来房东的喧嚣。

来威海看房的购房者，大多是离退休老人，平均年龄在50岁以上。一部分是通过广告宣传，大多数是听到亲朋好友的介绍而专程来的，其中也有已经多次来看房并且购买了数套的人。海景房的诱惑，除了较好的自然环境外，也有投资价值。他们希望可以通过房产的增值，来获取投资回报。这些老人大多都是国企退休职工、中学退休教师等普通工薪阶层。

为了购买到便宜的海景房，享受大海边的舒适生活，有的人似乎可以忍受一切的奔波辛劳。“这不算什么，我上次看房，有个人吃多了海鲜肚子不舒服，在高速公路上一时找不到厕所，结果忍不住就拉在裤子里面了。司机只好打开通风扇，开到下一个服务区，再下去用水洗裤子。”

候鸟的标准

　　北京人在北海买房，大都是春去秋来，并不常住；形象地称之为“候鸟”，是很贴切的。

　　 “候鸟”的条件：什么样的人能飞？是六岁以下，六十岁以上(女五十五岁)的人，也就是没上学的孩子和退休的老人。下岗待业的情况复杂，不好说。六岁以下的先不说，因为没有六十岁以上的“老候鸟”带，自己也飞不了，所以基本上是老年人最具资格。

　　不过，也不是所有的老年人都适合当“候鸟”。比如：有慢性病离不开医院的不行，给儿女当保姆脱不开身的不行，老两口从没出过门，适应能力差的也不行；要是这些问题都没有，那就没什么障碍了，只要您愿意飞，就能飞；当然还有一个最要紧的条件，就是得有点闲钱。

　　别以为异地购房度假是少数大款或精英的“专利”。其实就北海的房价而言，北京市的许多家庭都买得起，因为我们这几家在北海做邻居的北京人都是普普通通的家庭。

　　当然，年轻人要学习，要打拼事业；中年人上有老，下有小，夹板套着；这都属于“笼中鸟”，是想飞也飞不动的：他们顶多一年有十几天休假，下海上山疯狂地玩几天，没有必要在外地筑巢。　

　　还有一个观点是：买近不买远，宁买涿州，不买海边。

　　买近当然有近的方便，但也有近的单调。在南方海滨购房，距离虽然远，但能够享受异地的风光和饮食；在离京近的河北涿州，你不可能天天品尝便宜的海鲜，也吃不着新鲜的龙眼、椰子和木瓜。说句最直白的：别说这里养生的富氧空气，就是算经济账的话，那廉价的海鲜和水果，也足够补偿您往返的路费了。

买房经

　　要真想到北海来买房，有十几万元储蓄的在北海购房置业也是完全可行的。北海的房屋均价现在为2000多元，比北京的经济适用房还便宜很多。

　　李嘉诚说过，买房子第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这说起来容易，做起来复杂。为什么？因为好地段也有两类：现时的好地段和潜在的好地段。现时的好地段谁都知道，潜在的好地段就需要考察研究了。潜在的好地段保值升值的潜力最大，应当是购房的首选。

　　有人会说，什么地段不地段的，买个海边的房子，早晚看日出日落，听着涛声入梦乡，那有多浪漫！但北海人听了哈哈大笑：海边的房子好买！据当地人讲，要是旅游，住在海边旅馆当然很浪漫。可要是买房子长住，海边可不那么浪漫；海边风大，海风夹着海水的盐雾能把你家的东西全吹成海鲜味，连不锈钢的东西都会生锈！所以，银滩临海的楼房许多空着，想买并不难。

　　如果有人想在北海投资炒房，我觉得目前这儿还不是个投机的好地方。因为北海的房价虽然在缓慢上升，但上升的幅度较小较慢；如果是投资，也属于长线，不是“炒”而是“煮”。北海市是“一年遭蛇咬，十年怕井绳”，怕炒房者搅起第二轮房地产泡沫，所以一直谨慎行事，不敢过于张扬和冒进。有“专家”预测，北海的房价在未来五年内会升至现在的二至三倍，是否如此，只有让事实来证明了。不过有一个事实已经做出了证明：三年前新房的价格，也就是现在二手房的价格。

　　还有一类“准候鸟”，就是近几年来不了北海，先买套房子放着，不装修；一方面防着将来涨价，另一方面则等着房子升值。这也不失为明智的办法，所以北海的房子销售虽好，入住率并不高。到晚上你看，黑窗户多，亮窗户少，这也是北海的一个“特色”。

入乡说随俗

　　那么，改旅游为真正的度假，在一个沿海城市塌塌实实地住上几个月乃至半年，岂不是美事？但这件事却是“知易行难”，即说起来容易，做起来难。为什么？故土难离呀，老了老了，还要“离乡背井”，到个人生地不熟的地方，语言不通，举目无亲；闹不好再来个仰天长叹，老泪纵横——这那里是养老，简直是流放嘛！

　　有句老话叫做“入乡随俗”，当候鸟要先“离乡”，才能“入乡”。要能心情愉快地“离乡”，解除“异地养老”的一些心理障碍，解决一些实际的问题是必要的。

　　首先，要做“离乡”的“热身”。俗话说，耳听为虚，眼见为实。想去哪里，如北海，自己要实地考察一下。来个头回生二回熟，找找感觉。看看当地的城市风貌，景点景观，居住环境，风土人情，物产物价和房地产信息等等，然后结合自己的实际情况综合考虑，也不妨横向比较一下。比如：与北海相比，海南岛也不错，但那里的房价能承受吗？那里的房价有的已达到一万多每平米了；相比之下，北海还真是个“穷人”养老的首选，许多人就是冲着这里的房价来的。东北林场下岗的工人，举家迁到此地，看中的就是这里廉价的房子。很多人也知道北京、上海挣钱多，但是在那种地方，挣一辈子也买不上房！所以说，低廉的房价是北海目前最具竞争力的优势，至于这个优势还能保持多长时间，谁也说不好。

　　如果老年人对这“第二故乡”有了认同感，“热身”成功，就要着手第二步，解决当候鸟的“孤独感”问题了。解决的方法也很简单，找几位老年朋友来同住就是了。买房做邻居当然好，不买房当客人也行。一套两居室或三居室的公寓，接待几位客人是不成问题的。平时搭伙做饭，一起聊天散步，往返路上还可以结伴而行，在火车上都不寂寞。外地人在北海的候鸟以亲戚、朋友及邻居为多。河南来的人还组织了“同乡会”，据说别的省的“同乡会”也有几个。北京人自由散漫，没听说有“同乡会”，只听说有人曾设想在北海搞一个“北京村”，这大概都是解决“孤独感”问题的办法吧。

观念决定生活方式。高品质的生活不是奢华的物质享受，除了精神方面的需求外，优良的居住环境，健康的生活习惯和乐观的心情是十分重要的。到北海的北京人几家有教师的背景——每家起码有一名教师，有的夫妻俩都是，所以比较气味相投。用较少的钱享受较高品质的生活，这个选择是对的。当法国人以“逃离巴黎”为时尚的时候，你干嘛还要挤在大城市里不动弹？年轻人走不了也就罢了，恢复“自由之身”的老年人完全可以为自己安排一种全新的生活。

北海：房价涨幅居全国之首

    北海房价 涨速快得令人始料不及。据房地产咨询中心介绍，在2006年9月份，北海普通商品房的均价在1500元/平米左右，相当于内陆县城的房价。然而，一年时间不到，北海房价每平方米涨了差不多1000元。目前北海房价每平方米多层2600元左右，高层3500元左右，别墅4000元左右，海景房4000---8000元。即使这样，到今年7月份，北海已经基本无楼可卖了。

　　位于北海银滩的楼盘“亚洲之门”是一个面朝大海的酒店式度假公寓，该售楼处的人员对记者表示，这个楼盘一推出就迅速被抢购一空，均价在5000元以上。银滩一些别墅项目已经建好，但开发商却迟迟没有开盘，“他们想捂一捂，因为觉得房价还会涨。而位于市区的楼盘同样销售火暴。怡景港湾是位于北海市北部湾中路的一个新楼盘，这个距北部湾海岸线只有几百米的楼盘，要明年才能拿到预售许可证，但是前去咨询看房的人已经络绎不绝。“最多的时候一天要接待几百人。这些购房者大多来自外地，其中福建人的比重相当大。

　　与怡景港湾类似，润发大厦的购房者中福建人也占到了50%到60%。“目前在北海的闽商超过3万人，在北海投资的项目资金超过70亿人民币，用于房地产的有近30亿，福建房地产开发商最少占30%以上。福建人对北海的影响正在日益扩大。中宇房地产顾问有限公司调查了北海市市中心区域的8个楼盘，结果显示从购买的客户来源方面来看，投资型客户已经达到60%以上，其次才是本地客户。而在投资客户当中50%以上来自于福建等地的炒房者，他们见证了北海市中心房价从均价1500元／平方米上涨到3500元／平方米。

来北海买房的人群中，福建和江浙一带的购房者主要是以投机为主，而北方尤其是东北的就是以居住为目的居多。一直以来，北海有大量的东北人在从事运输、餐饮和旅游服务等行业，他们成为第一批在北海买房的东北人，他们同时也带动了大量亲戚朋友来北海买房，因为北海怡人的气候对于一年将近有一半时间处于冬天的东北人来说，具有很大的吸引力。　　实际上，现有的外来购房者目的各不相同，有养老型、候鸟型、移民型、投资型，投机的，但基本都带有投资的意图。　　

又见泡沫？

　　北海曾经是一个让人耳热心跳的城市。这不仅仅是因为它美丽的亚热带风光、怡人的气候和中国最长的沙滩，更因为在这片土地上曾经发生过中国最严重的房地产投机行为。这个位于北部湾东岸的海滨小城在上世纪90年代初成为房地产开发的热土，10万炒房者裹挟着200亿资金涌入北海，他们试图使自己和别人相信，这个只有几十万人口的小城市，房价有无限的上升空间。最终他们大多成为这场投机游戏的受害者，血本无归、倾家荡产者大有人在。然而受害最深的是北海本身，这个城市在此后的十多年里几乎只在做一件事，就是清理房地产泡沫留下的不计其数的烂尾楼。

　　一朝被蛇咬，十年怕井绳。对于一个投资于和希望投资北海房地产的人来说，曾经的地产泡沫一直都是挥之不去的一块阴云。所以当北海房地产连续六个月涨幅第一时，关于泡沫的争论又开始挑动投资者脆弱的神经。

　　特别是限制贷款的9·28金融新政出台后，许多大中城市的房价上涨势头受到明显遏制。一向活跃的深圳黄金周期间只有82套房成交。北海房地产也出现了观望的局面，成交量明显萎缩。

　　“市政府背负了一个很重的包袱。建设部甚至电令北海对于房价问题作出解释。北海市市长对此回应是，北海上涨属于正常，房价之所以今年上涨这么快，主要的原因就是北海市以前的房价太低造成的。即使上涨这么快，北海8月份的成交均价(住宅)也只不过2305元，这比起河北的一个县城都不如。过去几年，北海一直在盘整烂尾楼，由于政府给了许多优惠政策，所以这些楼价格比较低，拉低了楼市的价格。在这几年中，全国各地的房地产市场飞速发展，但北海仍然在消化烂尾楼，错过了这一轮的上涨，别人房价已经抬得很高的时候，北海房价还在低谷，这导致了北海形成了一个价格洼地。随着北海的烂尾楼清理完毕，一些新的项目起步，房价才开始逐步抬升。北海房价上涨与上半年开工项目少也有一定关系。上半年专门讨论房地产的规委会只开了两次，放了十几个盘，北海市规划局的楼梯上经常坐着一堆的开发商，等着批项目。怡景港湾开发商、北海佳怡实业有限公司对《新世纪周刊》表示，建筑成本的上涨也是房价上涨背后的有力推手。原来2000多元一吨的钢材，现在差不多5000元，标准砖原来一毛六，现在四毛多，工资成本也翻了两倍。这些成本对于大城市的开发商来说或许可以忽略，但对于房价基点不高的北海来说，却有相当大的影响。

　　北海万祥房地产开发有限公司认为，时下的市场环境、经济气候与10年前不同。以前进入北海开发楼市的大多是国企，资金基本上是国有资金，对政府依赖性强。现在进入北海的购房者、投资者、开发商，大多是个人、民营企业、私营企业，他们的泡沫行为是少的。个人与企业对楼价的抗跌能力不一样，形成投资的风险不一样。

其实追问北海房地产有没有泡沫，就是在追问北海依托的几个概念有没有泡沫。北海现在依托北部湾经济区和东盟桥头堡两个概念，除非这两个概念做不成，否则，其价值总要体现出来，现在的房价还没有体现出这个价值。“如果没出别的利空政策，北海很快会到4000元。

空房间的尴尬

　　但是，无论泡沫之争有无定论，一个不容回避的事实是，北海有着惊人的空置率。这在北海是一个很普遍的现象，北海的空置率达到60%，这说明北海这个城市的地产是投资型的地产。北海的房地产本质上是供大于求，那些买而不住的人，大部分是都可以看作是二级开发商，他们都在寻求把房子倒手卖出去的可能性。如果长期保持这么高的空房率，无疑会影响投资者对北海房地产的热情。

　　一位曾经计划在北海购房的网友就表达了他的顾虑：房子装修好了拿来出租，对象是谁，如果是外地来北海旅游的，顶多租你一个月，就玩腻了，一年频繁的换租客，其麻烦程度不言而喻；如果不租出去，北海每年的反潮期对房子的影响特别大，房子容易生霉，对家具等都有很大的伤害；如果找个在本地工作的，价格又上不去。在每个时段根据自己的经济状况需求的房子也不同，等自己工作了几十年想回北海住的时候发现房子已经很老了，周边的管理和配套已经落后了，卖出去也已经不值钱了。

　  解决空房问题，房屋后期服务是关键。后期服务方式主要有三种，分别是产权酒店、移动自助公寓和委托中介机构长租。“北海有很多中介公司，但后期服务不是很发达，因为受城市规模影响，他们觉得这块利润不大所以不去做。”

　　然而，要从根本上消除北海人气不足给地产带来的隐患，壮大自身经济实力是必然选择。一直以来，北海都是以三亚为榜样，以旅游为主导产业。但这一定位正在悄然转变。几个大型的工业项目如林浆纸一体化项目、大型炼油厂项目都已进入实施阶段，这些项目不仅会使北海财政收入以十倍以上的速度增加，而且因此带来的人气可能会进一步促进北海房地产市场发展。但是环保就成为一个尤为关键的问题，但现在我们还无法评估这些项目对购房者心理的影响。虽然新加坡曾经有过成功的先例，但在北海，旅游业和工业能否和谐发展，至今还是一个疑问。