土地增值税清算复核内容

土地增值税清算复核内容 （一）扣除的项目除工资、福利费、折旧费、拆迁补偿 外，原始单据是否是税务发票、财政收据、完税凭证。工资、 福利费、折旧支出是否是与直接组织管理项目人员有关，支 出是否合理。扣除项目是否全部与清算项目有关，是否将其 他项目支出、与项目无关支出计入清算项目；是否存在将房 地产开发费用挤入房地产开发成本的情况；是否存在为政 府、城市建设委员会及其他单位代垫支出；存在和其他项目 共同的支出是否已进行分摊，分摊方法是否合理；拆迁补偿 支出是否符合规定标准并取得支付对象签字名册。 （二）项目成本归集期间是否严格界定，立项之前的费 用是否存在扣除问题，项目竣工验收后发生的除执行尚未执 行完毕的合同、装饰装修支出外的后续维护、维修及其他后 续支出费用是否存在扣除问题。 （三）计入开发成本的甲方供材支出是否存在重复扣除 问题。 （四）施工单位开具的发票是否为工程项目所在地主管 地方税务机关开具，与开具发票金额对应的营业税金及附加 是否及时、足额入库，施工单位是否存在以商品销售发票替 代工程款的不合规发票。 （五）取得的工程项目建筑安装（包括装修）发票金额、 甲供材料发票金额与工程咨询造价报告之间的勾稽关系是 否正确，是否存在超工程总造价获取发票，蓄意加大开发成 本现象。 （六）建安营业税是否存在异地缴纳问题。 （七）工程造价咨询单位是否取得建设部门核发的工程 造价咨询资质证书，工程结算报告与建委备案的工程总承包 合同约定的条款是否相符，工程结算审核报告实际采用的定 额与备案合同约定使用定额是否一致，是否存在因采用不同 定额虚增建安成本的情况。 （八）销售收入与实测销售面积是否对应，是否存在应 开具发票而未开具发票少计销售收入问题。 （九）与转让房地产有关的税金及附加是否属于清算项 目，计算的扣除金额是否正确。 （十）需延伸检查事项 1、对房开企业取得土地时未及时索取发票的，检查销 售土地方土地转让有关税收是否按规定缴纳。 2、甲方供材未开具建安发票的，检查甲方供材是否存 在漏税问题。 3、建安营业税存在异地缴纳的，检查是否存在各县区 引税问题。 三、需要明确的政策 （一）关于土地增值税清算时收入确认的问题 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按 照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票 的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益 确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面 积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增 值税时予以调整。 （二）房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项 目金额的确定问题 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣 留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质 量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量 保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以 扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 （三）房地产开发利息支出的扣除问题 1、财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目 计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不 能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地 产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房 地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。 2、凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能 提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权 所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算 扣除。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣 除。 3、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款 的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项 所述两种办法。 4、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利 息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 （四）房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问 题 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 （五）关于取得土地使用权按国家规定缴纳的费用扣除 问题 按国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土 地使用权时按国家统一规定交纳的登记、过户手续费等有关 费用。 （六）房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的 扣除问题 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视 同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使 用权所支付的金额”中扣除。 （七）关于缴纳的规费扣除问题 对房地产企业开发房地产缴纳的规费，只要取得合法财 政票据的，参照《山东省地方税务局关于印发<山东省地方 税务局房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办 法>的通知》（鲁地税发[2004]33号）第十九条第四款的规 定：“与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的 营业税、城市维护建设税。因转让房地产交纳的教育费附加 和经省以上人民政府批准征收的规费、基金，也可视同税金 予以扣除”的规定执行。 （八）关于土地转让环节未取得合法票据问题 对土地成本未取得合法票据的，相关主管税务机关进一 步核实在土地转让环节未开具发票的单位转让土地时税收 缴纳情况，若确属偷漏税的，追缴相关税款、滞纳金及罚款， 并责令其按规定开具转让土地使用权发票作为房地产企业 土地增值税扣除凭证。 （九）关于拆迁安置土地增值税计算问题 1、房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的， 安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发 企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发 [2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此 确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付 给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地 产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 2、开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行 开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一） 款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋 属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 3、货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据 计入拆迁补偿费。 对拆迁补偿费应确认是否实际发生，尤其是支付给个人 的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证 是否一一对应。对以上要件缺一不可，否则不得作为扣除项 目扣除。 纳税人因从事拆迁安置从政府部门取得的补偿以及财 政补贴款项，抵减土地征用及拆迁补偿费。 （十）关于转让旧房准予扣除项目的加计问题 《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通 知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧 房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的， 经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项 规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起 至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年” 按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月 计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同 为一年。 （十一）关于税金扣除问题 对公司开发多个项目的，无法区分是哪个项目上缴税金 的，要由公司提供说明，并在完税凭证上盖章注明为哪个项 目上缴的税金。 （十二）关于开发间接费用与期间费用的划分问题 对房地产已建未售房屋的物业看护费、产权交易费和售 楼处的水电、办公费、行政性罚款、工程审计费以及工程竣 工验收后发生的工资、福利费应作为期间费用处理；对未在 土地增值税清算管理规程列举开发间接费用明细范围内，而 又难以区分为项目开发成本和期间费用的，作为企业发生的 期间费用处理。 （十三）关于扣除成本截止时间问题 扣除成本的实际发生时间原则上以项目竣工验收报告 上的验收竣工时间为界限，在竣工验收日后发生的费用不允 许扣除。 （十四）关于房地产项目有关涉税面积确认问题 房地产项目有关涉税面积一律以测绘报告为依据。 （十五）关于普通住房的界定问题 普通住房标准为同时满足以下条件：住宅小区建筑容积 率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低 于同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。普通住房面积 标准以房屋产权证上注明的建筑面积为准，不包括单独注明 的车库、地下室面积。 住宅小区建筑容积率以规划部门批准文书为准。单套建 筑面积以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积。 （十六）关于纳税人开发多个房地产项目，其共有的成 本费用，以及分期分批开发项目共有的公共配套设施的成本 费用扣除问题 纳税人开发多个房地产项目，其共有的成本费用，以及 分期分批开发项目共有的公共配套设施的成本费用不能够 直接认定的，按照下列顺序合理分摊： 1、将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆 迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在 可售与不可售的房地产之间进行分配。 2、将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、 公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让 房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑 面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进 行分配。 3、属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业 单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按 照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。 4、对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用， 在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。对于后期清算 时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额 时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调 整分摊。 （十七）关于纳税人取得土地使用权后未进行实质的开 发即转让的成本费用扣除问题 1、纳税人取得土地使用权后，未进行任何形式的开发 即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权所 支付的金额，按国家统一规定交纳的有关费用以及与转让土 地使用权有关的税金（包括营业税、城市维护建设税、教育 费附加和印花税）。 2、纳税人仅进行土地开发（如“三通一平”等）不建 造房屋即转让土地使用权的，在计算其增值额时，允许扣除 取得土地使用权所支付的地价款，按国家统一规定交纳的有 关费用，开发土地所需成本和加计开发土地成本的20%，以 及与转让土地使用权有关的税金（包括营业税、城市维护建 设税、教育费附加和印花税）。 3、纳税人购买未竣工房地产后，未进行任何实质性的 改良或开发即再转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得 房地产所支付的金额，按国家统一规定交纳的有关费用以及 与转让房地产有关的税金（包括营业税、城市维护建设税、 教育费附加和印花税）。 （十八）关于纳税人将公共配套设施等转为自用土地增 值税计算问题 公共配套设施原则上应属于全体业主共有，若纳税人将 公共配套设施等转为自用，不确认收入，其应分担的成本、 费用也不得扣除。 （十九）关于纳税人将车库、停车位转让或附赠土地增 值税计算问题 凡纳税人与购房人签订销售合同，约定将车库或停车位 的所有权出售给购房人的，地下车位或车库取得的收入按非 普通住宅标准计算土地增值税；地上车库或储藏室随主房， 即主房为普通住宅就按普通住宅计算，主房为非普通住宅就 按非普通住宅计算。 （二十）土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞 纳金问题 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值 税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。