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德州市基准地价修正体系
一、区片基准地价修正体系
根据基准地价修正计算宗地地价的公式为：
待估宗地地价 = （待估宗地所在级别基准地价＋基础设施修正）×期日修正系数×土地使用权年限修正系数×容积率修正系数×行业修正系数×（1+Σ各区域因素和个别因素修正系数）
土地还原利率：商业用地为6.03%，住宅用地5.14%，工业仓储用地4.55%
商业地价与容积率关系及容积率修正系数
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地价与容积率关系：y＝432.43ln（x）+982.07 |
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容积率 |
≤1.0 |
1.1 |
1.2 |
1.3 |
1.4 |
1.5 |
1.6 |
1.7 |
1.8 |
|
修正系数 |
0.79 |
0.83 |
0.86 |
0.89 |
0.91 |
0.94 |
0.96 |
0.98 |
1.00 |
|
容积率 |
1.9 |
2.0 |
2.1 |
2.2 |
2.3 |
2.4 |
2.5 |
≥2.6 |
|
|
修正系数 |
1.02 |
1.04 |
1.05 |
1.07 |
1.09 |
1.10 |
1.11 |
1.13 |
|
住宅地价与容积率关系及容积率修正系数
|
地价与容积率关系：y＝172.98ln（x）+538 |
|
容积率 |
≤0.8 |
0.9 |
1.0 |
1.1 |
1.2 |
1.3 |
1.4 |
|
修正系数 |
0.82 |
0.85 |
0.88 |
0.91 |
0.94 |
0.96 |
0.98 |
|
容积率 |
1.5 |
1.6 |
1.7 |
1.8 |
1.9 |
2.0-2.5 |
≥2.6 |
|
修正系数 |
1.00 |
1.02 |
1.04 |
1.05 |
1.07 |
1.11 |
1.16 |
基础设施修正幅度表
|
开发程度 |
基础设施费
（元/平方米） |
基础设施修正（元/平方米） |
|
商住I/II
工业I/II |
商住III/IV级
工业III |
商住V，
工业IV/V |
|
生地 |
0 |
－140 |
－100 |
－60 |
|
三通（路讯电） |
60 |
－80 |
－40 |
0 |
|
四通（＋供水） |
80 |
－60 |
－20 |
20 |
|
五通（＋排水） |
100 |
－40 |
0 |
40 |
|
六通（＋供气） |
120 |
－20 |
20 |
60 |
|
七通（＋供暖） |
140 |
0 |
40 |
80 |
行业修正系数表
|
地类 |
行业门类 |
行业大类 |
修正系数 |
|
工业仓储用地
|
A农、林、牧、渔业 |
01农业、02林业、03畜牧业、04渔业、05农林牧渔服务业 |
0.90 |
|
B采矿业 |
06煤炭开采和洗选业、07石油和天然气开采业 |
1.01 |
|
08黑色金属矿采选业、09有色金属矿采选业、10非金属矿采选业、11其他采矿业 |
1 |
|
1 |
|
C制造业 |
13农副食品加工业、14食品制造业、15饮料制造业 |
1 |
|
16烟草制品业 |
1.10 |
|
17纺织业、18纺织服装、鞋、帽制造业 |
1 |
|
19皮革、毛皮、羽毛(绒)及其制品业 |
1.03 |
|
20木材加工及草制品业、21家具制造业 |
1 |
|
22造纸及纸制品业 |
1.03 |
|
23印刷业和记录媒介的复制、24文教体育用品制造业 |
1 |
|
25石油加工、炼焦及核燃料加工业，26化学原料及化学制品制造业 |
1.03 |
|
27医药制造业 |
1.05 |
|
28化学纤维制造业（玻璃钢制品） |
1.03 |
|
29橡胶制品业、30塑料制品业、31非金属矿物制品业、32黑色金属冶炼及压延加工业、33有色金属冶炼及压延加工业、34金属制品业、35通用设备制造业、36专用设备制造业 |
1 |
|
37交通运输设备制造业、39电气机械及器材制造业 |
1.01 |
|
40通信设备、计算机及其他电子设备制造业，41仪器仪表及文化、办公用机械制造业 |
1.02 |
|
42工艺品及其他制造业 |
1 |
|
43废弃资源和废旧材料回收加工业 |
0.9 |
|
D电力、燃气及水的生产和供应业 |
44电力、热力的生产和供应业，45燃气生产和供应业 |
1.10 |
|
46水的生产和供应业 |
1 |
|
E建筑业 |
47房屋和土木工程建筑业、48建筑安装业、49建筑装饰业 |
1.1 |
|
50其他建筑业 |
1 |
|
F交通运输、仓储和邮政业 |
51铁路运输业、52道路运输业、53城市公共交通业 |
1 |
|
54水上运输业、55航空运输业 |
|
|
56管道运输业 |
0.97 |
|
57装卸搬运和其他运输服务业、58仓储业 |
0.98 |
|
59邮政业 |
1.01 |
|
商服用地 |
G信息传输、计算机服务和软件业 |
60电信和其他信息传输服务业、61计算机服务业、62软件业 |
1.10 |
|
H批发和零售业 |
63批发业、65零售业 |
1 |
|
I住宿和餐饮业 |
66住宿业、67餐饮业 |
1.02 |
|
J金融业 |
68银行业、69证券业、70保险业 |
1.10 |
|
71其他金融活动 |
1.02 |
|
L租赁和商务服务业 |
73租赁业 |
1 |
|
74商务服务业 |
1.01 |
|
住宅用地 |
K房地产业（72） |
高档住宅（别墅、高层及小高层住宅） |
1.10 |
|
普通多层住宅 |
1.0 |
|
平房住宅 |
0.95 |
|
公共建筑用地 |
M科学研究、技术服务和地质勘查业 |
75研究与试验发展 |
0.98 |
|
76专业技术服务业、77科技交流和推广服务业 |
1 |
|
78地质勘查业 |
0.97 |
|
N水利、环境和公共设施管理业 |
79水利管理业、80环境管理业、81公共设施管理业 |
1 |
|
O居民服务和其他服务业 |
82居民服务业、83其他服务业 |
1 |
|
P教育 |
84教育 |
1.02 |
|
Q卫生、社会保障和社会福利业 |
85卫生 |
1.05 |
|
86社会保障业、87社会福利业 |
1 |
|
R文化、体育和娱乐业 |
88新闻出版业、89广播、电视、电影和音像业、90文化艺术业 |
1.03 |
|
91体育 |
1 |
|
92娱乐业 |
1.05 |
|
S公共管理和社会组织 |
93中国共产党机关、94国家机构、95人民政协和民主党派、96群众团体、社会团体和宗教组织、97基层群众自治组织 |
1 |
区域因素、个别因素修正系数见附表。
二、路线价修正体系
采用路线价计算宗地价格的公式为：
待估宗地价格＝路线价×深度修正系数×宽度修正系数×街角修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数。
非临街商用经营门市的商业用地不采用路线价评估宗地价格。
路线价深度修正系数表
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平均深度（m） |
<=5 |
5-7 |
7-9 |
9-11 |
11-13 |
13-15 |
>=15 |
|
修正系数 |
1.13 |
1.10 |
1.07 |
1.03 |
1.00 |
0.97 |
0.93 |
临街宽度修正系数表
|
平均宽度（m） |
<=3 |
3-4 |
4-6 |
6-8 |
8-11 |
>=11 |
|
修正系数 |
0.96 |
0.98 |
1.00 |
1.01 |
1.02 |
1.04 |
商业路线区段街角地修正系数表
|
繁华程度 拐角形式 |
十字 |
丁字 |
|
繁华商业路线区段 |
1.06 |
1.03 |
|
次繁华商业路线区段 |
1.04 |
1.02 |
|
一般繁华商业路线区段 |
1.02 |
1.01 |
注：繁华商业路线区段指座落在一、二级地的道路，次繁华商业路线区段是指座落在三级地的道路，一般繁华商业路线价区段是指座落在四、五级地的道路。
路线价仅使用于临街商用经营门市用地的估价，在评估宗地地价时，可根据实际情况进行价格期日、出让年期、容积率修正系数。
三、基准地价应用
1．净地价。净地价与毛地价主要针对城市存量建设用地而言，其差异主要在于是否包含宗地内的拆迁补偿费。净地价＝基准地价修正的宗地地价＋拆迁补偿费
拆迁补偿费原则上根据房屋现值确定补偿标准，也可参照其他相邻类似地块的拆迁补偿标准或者根据政府拆迁文件规定的标准扣除土地因素价值后进行测算。
2．土地出让金（政府土地纯收益）。根据基准地价修正系数法计算出出让土地价格，再从中进行有关成本的扣除，得到土地出让金（政府土地纯收益）。其中，对于存量建设用地，由于所界定的基准地价为毛地价内涵，即不包含拆迁费，则主要扣除土地开发成本（实际一般只包含城市配套费）即可；对于新增建设用地，主要扣除该级别平均的征地费用以及土地开发费用和相应的税费和利息等。
存量建设用地出让金＝毛地出让价－城市配套费
＝净地出让价－拆迁补偿费－城市配套费
新增建设用地出让金＝熟地出让价－征地补偿费－土地开发费－税费－利息－利润
3.土地收购价格评估。若被收购土地为出让土地使用权，其价格应为市场均价，
出让土地使用权价格＝毛地价（基准地价修正得到）
若被收购土地为划拨土地使用权，可先将划拨土地使用权设定为一定条件下的出让土地使用权，然后采用基准地价系数修正法评估出让土地使用权价格，扣除土地出让金即可。
划拨土地使用权价格＝出让价－土地出让金（政府土地纯收益）
其地上建筑物、附着物、构筑物（包括宗地内基础设施）补偿费，按有关标准另行核定计算。
四.商住综合用地地价计算
（1）平面综合用地（有独立占用地时）。确定各用途独占土地的面积，在总土地面积中减去独占用地，再根据商业和住宅的建筑面积进行共用土地面积的分摊，最终分摊的土地面积为某用途独占用地与该用途建筑面积分摊的土地面积的和。
有些综合用地没有明确商业、住宅用地或建筑比例，因此无法确定共用土地面积的分摊。这种情况下按照宗地所对应商业和住宅级别的基准地价进行比例的分摊。
商业用途分摊比例＝商业用地基准地价/(商业用地基准地价＋住宅用地基准地价)
住宅用途分摊比例＝住宅用地基准地价/(商业用地基准地价＋住宅用地基准地价)
不同用途分别进行容积率修正，原则上按照规划条件或建筑设计确定的容积率进行修正。
由于商业用地、住宅住宅年期不同，原则上政府出让土地时应该按照各用途法定年限进行出让。若对于已取得的土地进行剩余年期的土地评估，则按照土地使用证上记载的年期计算剩余年限。各用途分别根据法定最高年期采用修正体系中注明的公式进行年期修正。
根据上述原则，分用途评估土地单价，然后根据各自分摊土地面积加总得到综合土地价格。
土地总价＝商业用地评估单价×商业分摊土地面积＋住宅用地评估单价×住宅分摊土地面积
（2）垂直综合用地（无独占用地时）。对于底商、上住的综合用地，首先计算设定宗地为商业用地时的单价a，然后计算设定宗地全部为住宅用地时的单价b，再计算商业用地部分设定为住宅用地时的单价c，则共用部分综合地价为：a+b-c。
关于容积率的修正：计算a时按照商业用地实际容积率修正；计算b时按照全部为住宅的容积率修正，即整个综合楼总的容积率；计算c时按照计算a时的容积率。
关于年期修正：计算a时按照商业用地实际剩余年期修正；计算b、c时按照住宅用地实际剩余年期修正。
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