宝安中心区房地产及商业走势--黄文

宝安中心区房地产及商业走势(转载)

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标签：宝安中心 住宅用地 

水天一剑：下面谈谈第三个话题，宝安中心区未来的商务、办公已是目前的一个热点，针对
商圈这方面，有人提出了国际西岸门户商圈的发展概念，你认为中心区商圈发展条件成熟了
吗？

黄文：“国际西岸”是这次特区报在整个西岸的价值发掘过程中提出的一个概念，之前也有
人提过，我觉得宝安中心区的商圈发展应该是基本成熟的，它各方面的条件已经基本具备
了。

水天一剑：我们形成一个商圈可能需要一些条件，比如说人流、资金流、物流等等，中心区
目前形成商圈的瓶颈是什么？还需要有哪些工作来推动？

黄文：刚才我们讲了，从大的方面来讲，你既然要提国际化，首先国际化的城市就要有国际
化的视野，第二要有国际化的规划，第三要有国际化的管理，说到宝安商圈这一块，如果要
说瓶颈的话，第一个是交通问题，第二个是配套设施问题，因为目前到宝安中心区，我们仅
仅讲中心区这一块，除了107国道比较方便，从南头关进出，还有从高速下去，目前交通是
瓶颈，但是这个瓶颈很快会解决，因为宝安现在正在构建一个密集的交通网，首先是空港，
另外是海港，海港就是物流这一块，空港和海港是解决物流这一块，第三是基础设施建设，
首先西部通道会连接过来，第二个是沿海高速，包括疏港通道建设，宝安的整体交通是一个
立体的解决方案，交通一解决，物流、人流都解决了。目前对宝安来说，资金不成问题，有
相当多的资金就等着机会进入。

水天一剑：宝安中心区在几年的时间内融入了大量的财富资源，因为宝安中心区毕竟还是一
个人为打造的填海区，这个人为打造的填海区将来会成为深圳最富有的片区之一，你认为这
样会不会有风险？会不会造成社会资源的浪费？

黄文：我觉得不会，因为宝安中心区从它的建筑和它整个发展来说，我觉得投入还远远不
够，而不是财富积累过多的问题。宝安中心区的建设应该处于起步阶段，进入一个比较大规
模的建设期，应该还会有更多的财富和更多的资源进来，刚刚讲的商务、办公基本上还没有
成熟，未来三年左右，这一块会很快形成。所以说社会资源浪费，我觉得不会。

　　风险在现在的角度来看会有，但是随着这个区域的成熟，风险会降低，我认为进入宝安
中心区越早，获得更大利润的机会就越多，举个简单的例子，鸿荣源所拍的商业用地，它的
商业地价是五千多，建设成本是五千多，整个的成本是一万到一万二之间，但是它的商业价
值是在三万左右，所以它有非常大的空间。

水天一剑：目前的政策调控好象对于深圳的写字楼、商业地产的影响并不大，你是怎样看待
政策对商业地产的影响？

黄文：这次的国十五条主要是针对住宅的，题目就是《关于调整住房结构稳定房价的意
见》，所以它并没有调整到商业楼这一块，我不知道你有没有注意到，这个政策刚刚出来的
时候，万科就已经在全国铺开拿地，包括香港一些基金也已经进入中国。外资进入中国有两
个选择，一个是商业，一个是写字楼，从这个角度来说，我觉得这次宏观调控不会对商业和
写字楼这一块产生实质性的影响，相反来讲可能很多住宅开发商会转到商业这一块去。所以
对商业、写字楼这一块总体来说还是利好的。

水天一剑：与世界其他著名双港城市相比，比如香港、新加坡、迪拜，宝安中心区双港有什
么不同的特点？有哪些自身优势？

黄文：我们讲双港经济，或者是港湾经济，临港经济，深圳的港有一点意思，东边是盐田，
中部是蛇口，西部是宝安，它形成了一个半月形的港。具体到宝安这一块，它的第一个特点
就是空港和海港离的非常近，大概只有十公里左右，这在世界上是不多见的。其次，深圳集
装箱现在已经是世界第四了，去年是1620万标箱，上海是1800万左右，香港是2200万多一
些，从规模来讲，深圳是领先的，新加坡是第一，香港第二，上海第三，排在第五的是韩国
的釜山，大概是1100万左右，从规模来讲深圳是比较大的。

　　从特点比较来讲，像香港、迪拜、阿姆斯特丹，因为港口经济对城市地位的影响和城市
作用的影响已经是非常大了，深圳目前在这方面还没有充分的体现出来，我认为盐田港的建
设缺乏整体规划，没有解决好疏港通道的问题，人流和货流混运，一塞就塞死掉了，大铲湾
还在建设之中，深圳还是处在慢慢成熟的过程中，而国外的港口是相对成熟的港湾，它对城
市的效果已经显现了，深圳会慢慢显现。

　　从规划来讲，刚刚讲了，盐田缺乏规划，但是大铲湾就不同了，大铲湾港形成以后，对
人的生活会带来一些便利，同时它对生活造成的影响（噪音等）也会减弱。这就是深圳和世
界其他各地的港相比的一些特点。

　　但是像宝安这样一个港，空港和海港的距离这么近，而且这么大的规模，在世界上也是
不多的。

水天一剑：大铲港和盐田港，它们将来的各自功能作用会不会有变化？这种变化会不会影响
到片区经济的发展？

黄文：盐田港现在的作用是看到了，因为大量的集装箱进入，已经提升了深圳港在国际港上
的地位，大铲湾以后将慢慢体现。那天我看了深圳市的总体规划，以后大铲湾这一块将变成
一个休闲的港，这是一个很有意思的问题，将来会对城市的居住价值、商业价值等会有大大
的提升。

　　具体到盐田港和大铲湾港，包括蛇口港，很重要的就是它奠定了深圳在华南的物流中心
的地位，因为它的规模很大，广州比这边还是差很远的，一个物流中心的地位一旦奠定了以
后，它给这个城市带来的影响是很大的。

水天一剑：宝安中心区因为港口发生了很多的变化，宝安中心区的填海区，目前是不是把宝
安中心区定位成一个物流型的港口？

黄文：政府这一块我看还没有具体这样去提，但是在民间，包括在媒体，包括前段时间特区
报对西岸这一块价值发掘的报道之中提出了“国际西岸”的概念，提出了华南物流中心，华
南物流中心这个概念实际上是我提出来的。

　　从深圳的城市定位来讲，我觉得它应该是个华南物流中心的地位，因为深圳想要保留在
华南港口“老大”的地位乃至在国际上的地位的话，大铲湾的建设，包括深圳整个港口的建
设，在它的城市格局和城市定位是不会放弃这一点的，因为深圳的重型制造业基本上是没有
的，外贸、金融、房地产、物流等是他的支柱产业，所以它作为物流中心的地位不管提不提
都会做。

水天一剑：中心区目前还有多少可开发的住宅用地？中心区的房地产住宅建设将来会有哪些
变化？它怎样才能实现与周边房地产建设的相融？

黄文：中心区具体还有多少可开发的住宅用地，具体数据我记不太清楚，我脑子里有一个数
据，但是害怕讲错，相关的数据，大家如果感兴趣可以通过网站查阅，因为这个数据我确实
还拿不准。

　　有两个方面，中心区的有一些地方已经有主了，现在很多地，包括还没有拿出来拍卖的
地，都是商业用地、写字楼用地，住宅用地并不多，但并不表明宝安中心区这一块的住宅用
地就没有了，因为它还有很多地没有开发。

　　宝安中心区的整体建设中，包括谈到怎么和周边房地产建设的融合，宝安中心区做过城
市设计，它是深圳唯一两个做过城市设计的区域，一个是深圳中心区，一个是宝安中心区，
从宝安中心区的整个规划来讲，它将来形成了城市的肌理包括城市的脉络，会有价值的提
升。宝安中心区有商务区、商业区，然后在周边形成中央居住区，它是非常有层次的，再加
上前面的大铲湾，它形成了一个港湾经济，整个城市中心区的建设，具体到发展来说还要靠
中心区的和谐。

　　宝安中心办早就成立了，中心办为了使整个中心区的建设比较协调，中心办还准备成立
一个专家委员会，专门控制宝安中心区各个发展商的建筑设计符不符合城市设计的要求，这
样宝安中心区最后建设出来以后整体就会比较协调，而且规划做得比较到位，无论从它的居
住，还是从它的商业价值，还是从它的城市功能这一块都会做的比较到位，所以从未来来
说，未来价值肯定是高过南山的。

水天一剑：深圳目前一些高端项目居住了一大批深圳本地以及国内外的成功人士，你认为宝
安中心区未来的业主群体是一个什么样的群体？

黄文：深圳的地产一个是西移，一个是北进，东部主要是旅游地产这一块，我有一个基本数
据可以给大家，在我们最近统计的数据中，宝安关内的客户有些项目已经超过50％了，从它
以后的居住群体来讲，首先我认为关内的白领会进入。另外宝安中心区将来随着城市肌理和
城市功能的逐渐成熟以及区域价值的逐渐体现，各种人流会聚积，一是外籍人士，因为大铲
湾港带给他直接的居住人士，因为它是一千万标箱规模的一个港口，它会带来大量的物流包
括和物流相关的人流。第二个是商务人士，因为宝安中心区成熟了。第三、因为宝安的企业
比较多，包括一些高科技企业，就会形成企业主群体。第四，深圳目前在关内居住的，包括
白领，甚至一些比较高收入的人群。因为宝安中心区的区域价值和商业价值是不一样的。　

　　另外我说一点宝安中心区的港湾经济对中心区带来的影响，以前我们是以盐田港为参照
的，但是盐田港给我们的感觉好象是经常堵车，实际上宝安的大铲湾建成以后，和盐田港完
全是两个概念，首先从港湾经济本身来讲，它会带来大量的人流，因为它是一个国际港口，
会带来方方面面的人流，会形成国际化的概念。第二，港湾这一块它是比较休闲的，休闲就
会比较有生活的品位，所以它的生活品位会感觉比较高。第三、肯定会形成文化的交流，各
种人流进来，加上休闲的氛围，这个城市的休闲味道比较重。再加上宝安大铲湾的人流和货
流是分开的，它有专门的疏港通道，疏港通道是不通过城市的，它既能带来港口经济的宁
静、和谐和舒适度，又同时远离了港口的喧嚣，在这种情况下，它对居住价值的提升是非常
大的，就是它将来的居住价值比现在我们看到的居住价值要高很多，这就是宝安港湾经济带
来的实实在在的影响。

　　从商业来讲，在这样一个大规模的港口，宝安的商业价值，包括以后写字楼这一块，会
有大大的提升。

水天一剑：目前深圳因汽车尾气造成的污染已经很明显，未来中心区会不会因为大量的货柜
车污染也很严重，虽然现在有交通分流，但毕竟还是以中心区为主的，未来中心区会不会污
染很严重？你怎样看待这一现象？

黄文：我倒不这么看，因为我们看蛇口港的时候，货柜并没有很多，宝安中心区是这样的，
货柜这一块是通过海运的，刚才我讲了，宝安有专门的疏港通道，疏港通道不走城市中心这
一块，是从城市边缘过去的，比如说它到广州，他是通过城市边缘这一块的，货运不会从城
市的主干道过来，所以它不会影响到中心区，而且车也进不了中心区。

　　另外它通过整体的规划，包括环保这一块的考虑，相关的措施也会比较成熟一些，不像
以前，只是引进一个项目，不会考虑到对环境带来的影响，大铲湾在这一块会考虑的比较周
到。

水天一剑：随着中心区港口经济、物流业的迅速发展，未来可能会有一大批高级管理层进入
中心区，按照目前的情况来说，中心区的住宅用地基本上已经开发完毕，这是不是会引起一
些矛盾，因为他们将来也不希望到三级市场寻求房子。以宝安中心区为例，你是怎样看待城
市建设、港口建设和住宅建设三者之间的关系？

黄文：我刚刚说了，目前它是一个比较大规模的建设阶段，在未来的三年左右会逐步成熟，
在这三年当中会有大量的人进入宝安中心区置业，当然也有一部分人会选择三级市场，今
年、明年包括到后年都有机会到宝安中心区置业的。

　　至于说港口建设、城市建设和住宅建设三者之间的关系，我们发现在大铲湾的建设中，
它对城市建设的影响并不是特别大，因为它的很多东西都没有通过陆地这一块，而是通过海
上来解决的，包括填海。所以港口建设对中心区不会有特别大的影响。

　　刚刚讲的是城市交通的问题，另外是城市配套的问题，城市配套除了道路以外，包括公
共设施、污水、雨水和环境的处理，这是城市建设的范畴。

　　住宅建设是整个区域建设的完善，住宅建设是一块块的，在宝安中心区的周边，但它不
是中心区最核心的位置，核心区一般是商务，通过这两到三年的逐渐完善以后，宝安区会形
成非常有层次的城市脉络和城市肌理。

　　建设过程中的矛盾是有，但矛盾不会太大。相反，通过这几块的快速建设，宝安中心区
的区域价值会很快的形成并且进一步地提升。

水天一剑：宝安中心区目前商业是一个热点，有很多商铺，像圣淘沙，俊园等等，另外宝安
中心区有很多项目有大量的项目，随着沃尔玛、苏宁电气、华润万家的进入，大型的商圈正
在形成，但我们知道一个商圈或者商铺进入的话，可能需要大量的人气，目前宝安中心区的
人口规划有多少？现在的商铺可能是一万或者是两万，比如说圣淘沙、骏园的商铺，如果他
买下来可能要几百万，商家买了大量的商铺在里面，因为中心区目前的人气不会太多，没有
像东门或者像万象城、中信这样，集聚大量的人在里面。你认为中心区如何能保证商家的利
益？

黄文：宝安中心区从现在来看，它的中心区的人气确实还没有形成，这里有很重要的一点就
是它未来的价值怎么样，第二是它的交通情况怎么样，第三是它的人气怎么样，刚刚讲了未
来价值和交通情况，其实未来价值就决定了交通情况和它将来的人气，宝安中心区从区域来
讲目前是深圳最著名的，宝安的人气比龙岗要旺很多，宝安整个区域的GDP超过广东很多中
心城市，包括珠海、中山这些城市，这些市可能还不抵宝安一个区。我们从它的经济总量来
讲，它够支撑一个区的。

　　其次，刚刚我们讲了人气总量，第二就是人气的问题，宝安中心区未来会形成一个物流
中心，物流中心会带来很大的人流，因为它双港经济的影响，特别是港口这一块，这一块的
人流是特别大的。

　　第三，随着它区域价值的成熟，包括交通设施各方面全面的改善。商业是这样的，商业
的交通是非常重要的，宝安现在在进行交通密集的改造，西部通道、沿海高速、宝安大道，
宝安大道是连接深南路的，这形成的几纵几横的连接，使得宝安中心区形成了一个区域的中
心。因为它有一个整体的中心区规划，和南山中心区不一样，你在南山可能找不到一个真正
的中心区。而宝安不同，宝安是非常明显的，它会形成中心区的效应，像深圳的中心区逐渐
成熟了，它会逐渐形成一个区域的效应。华强北成熟了，华强北已经形成了一个区域的效
应。宝安本身就是一个中心，它未来会形成一个物流中心，所以从他的人气、交通和未来价
值来讲，是没有什么问题的。宝安现在很多铺，包括临街口的铺，已经卖到五到十万一平米
了，如果你拿现在的回报率来计算商业价值，一定是怎么也算不过来的，但是你拿三到五年
来算就不一样了，像东门刚刚建设的时候，你能想到他的一个铺能卖到十万到二十万的价格
吗？你不可能想象的，但它现在就具备这个价值。可是你在三年以前去看宝安，那里面什么
东西都没有。

水天一剑：超过了一个区域的概念。

黄文：它既是一个区域的概念，也超过了一个区域的概念。