从腾房纠纷，看产权

腾房纠纷，看产权

发布日期：2011-11-23    作者：周亮律师

摘要 高××主张居住诉争房屋有合法依据，其应当对其反驳主张承担举证责任。本案中，高××没有提供买卖合同，仅提交一张梁成运收到购房款的收条，该收条并非本案当事人吴××所书，收条中亦没有提到是购买诉争房屋的房款，吴××否认收条的真实性，亦否认收到购房款。即便确认该收条的真实性，但其与本案是否有关，收条所提到的房款是否是购买诉争房屋的房款都难以确定。另外，高××提供的两位证人均非直接证人，其证言只能认定为传来证据。综合高××提供的证据，不能形成一个证据链，不能使法庭得出高××善意、有偿的购买了诉争房屋这...
 
（一）首部
　　1．判决书字号
　　一审判决书：北京市通州区人民法院（2005）通民初字第5467号。
　　二审判决书：北京市第二中级人民法院（2005）二中民终字第12280号。
　　2．案由：腾退房屋纠纷。
　　3．诉讼双方
　　原告（上诉人）：吴××。
　　被告（被上诉人）：高××。
　　被告（被上诉人）：杨雪梅。
　　被告（被上诉人）：高×。
　　4．审级：二审。
　　5．审判机关和审判组织
　　一审法院：北京市通州区人民法院。
　　独任审判：审判员：唐兴华。
　　二审法院：北京市第二中级人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：肖蓉蓉；审判员：张振越；代理审判员：李馨。
　　6．审结时间
　　一审审结时间：2005年7月27日。
　　二审审结时间：2005年10月20日。
　　（二）一审情况
　　1．一审诉辩主张
　　（1）原告吴××起诉称：位于北京市通州区××××242号房产系我单位于1991年为我提供的集资福利房，1994年4月1日我购买了该房产。2000年下半年，我的前夫梁成运称其朋友高××的母亲杨××因拆迁无处居住需暂时借房周转，入住北京市通州区×××××5幢2单元4层242室。2001年8月14日，我与梁成运离婚，双方约定该房为我所有，自2001年年底，我多次找梁成运要求杨雪梅、高××、高×搬出房屋，但梁成运一直没有音信。2004年我直接找到杨雪梅、高××、高×要求其搬出房屋，但均遭他们拒绝，现起诉要求高××、杨雪梅、高×腾退位于北京市通州区×××××5幢2单元4屋242室房产，赔偿我各种款项2800元。
　　（2）被告高××、杨雪梅、高×辩称：该房系高××及其爱人张丽华共同出资从吴××处购买，不是借住，只是没有办理过户手续，我们占有房屋是基于买卖关系合法占有，吴××的诉讼请求没有事实及法律依据，要求驳回吴××的诉讼请求。
　　2．一审事实和证据
　　北京市通州区人民法院经公开审理查明：位于北京市通州区×××××5幢2单元4屋242号房产系吴××于1994年4月1日在夫妻关系存续期间以成本价出售的方式所购买，该房的产权登记在吴××的名下，该房系吴××与其夫梁成运的夫妻共同财产。吴××、梁成运于2001年8月14日经本院调解离婚。高××、杨雪梅、高×系亲属关系，2000年下半年入住该房至今。在庭审过程中，原告吴××向本院提供了诉争房产的产权证，证明该房为其所有，并称曾就该房买卖事宜与高××签订过买卖协议，并由其同事证人苏慧敏、姚玉宏予以证明，被告否认曾经签订过协议。被告向本院提供梁成运收取购房款120000元的收条，并由梁成运当时的雇员、证人石秋泰证明曾通过石秋泰给付过梁成运、吴××购房款。吴××认可石秋泰曾经是梁成运的司机，但否认曾经收到过购房款。经本院凋取梁成运、吴××离婚一案即（2001）通民初字第2927号民事卷宗，该离婚案仅提及双方在通州区北杨家洼262号院的住房，对诉争房屋及处理均未提及。原告吴××也未提供诉争房屋归其所有的证据。梁成运现下落不明。
　　上述事实有下列证据证明：原告吴××提供的《房产所有证》，被告高××提供的收条，通州区人民法院（2001）通民初字第2927号民事卷宗材料，证人石秋泰证言及双方当事人的陈述。
　　3．一审判案理由
　　北京市通州区人民法院根据上述事实和证据认为：根据查明的事实，吴××虽然提供了诉争房屋的房产所有证，但该房屋系吴××与梁成运夫妻关系存续期间的共同财产，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》中关于“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定……他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的精神及高××一家人住在先，而吴××、梁成运在离婚时对诉争房屋未提及、吴××也未向本院提供其与梁成运离婚时诉争房屋归其所有的相关证据，现在梁成运下落不明的情况下，吴××向高××一家主张权利、要求腾房依据不足。其次，吴××虽然有证人出庭证明高××曾经与其签订房屋买卖协议，但高××对此不予认可，吴××也未向本院提供双方的买卖协议，且证人系吴××的同事，与高××并不相识，其证人的证明力低于均与双方相识的高××一方提供证人的证明力，故吴××证人的证明效力不及高××证人的证明效力，本院不予采信。综上，吴××要求高××、杨雪梅、高×腾退房屋的依据不足，不予支持。其要求高××、杨雪梅、高×赔偿损失亦依据不足，不予支持。
　　4．一审定案结论
　　北京市通州区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：
　　驳回吴××的诉讼请求。
　　（三）二审诉辩主张
　　吴××上诉称：该房屋所有权证始终登记在其名下，没有发生变更，高××仅提供一收条并不足以证明与上诉人之间存在买卖关系，高××一家占住该房没有合法依据，应当腾退，因此，要求撤销原判，支持其原审的全部诉讼请求。
　　高××、杨雪梅、高×同意原审判决。
　　（四）二审事实和证据
　　北京市第二中级人民法院经公开审理查明：诉争房屋北京市通州区×××××5幢2单元4层242号房屋系吴××于1994年4月1日以成本价从其单位购得。该房产取得于吴××与其前夫梁成运婚姻关系存续期间，吴××与梁成运于2001年8月14日经北京市通州区人民法院调解离婚，离婚调解书未提及该房屋的处分情况。目前该房屋的产权仍登记在吴××名下。上述事实有北京市通州区房地产管理局核发的房屋所有权证、北京市通州区人民法院（2001）通民初字第2927号民事案件卷宗材料及调解书证明。
　　三被上诉人杨雪梅、高××、高×系祖孙三代，杨雪梅系高××之母，高××系高×之父，张丽华与高××系夫妻，现张丽华已去世。三被上诉人于2000年下半年入住该房至今。庭审中，三被上诉人称已于2000年从梁成运处购买该诉争房屋，其提供梁成运收取购房款的收条一张，并提供证人周秀成证词为证。该收条内容为“今收到张丽华一次性交来购房款人民币壹拾贰万元整”，落款处收款人为梁成运，交款人为高××，落款时间为“2000．9．28”。周秀成作证证言为：“2000年秋某日，周秀成开车送高××到梁成运处，高××自己称给梁成运送购房款，并确实带一大包钱，到梁成运处后，周秀成在外面等候，里面情况不清楚。”高××当庭表示，梁成运确实收取其12万元购房款，但买房时并不知道房屋所有权证登记在吴××名下，买房之事亦没有与吴××直接联系，是其入住后在物业公司交付相关费用时发现产权证登记在吴××名下，之后亦没有向吴××主张要求办理产权过户手续。但是，高××认为吴××实际收取并使用了其购房款的一部分，其提供石秋泰证言为证，石秋泰出庭作证证言为：“2000年9月某日，梁成运让我给吴××送钱，用报纸包着，我确实送给了吴××，回来后我问梁成运送的是什么钱，梁成运说是房钱。”吴××否认此事。上述事实有当事人陈述、梁成运签字的收条、周秀成证言、石秋泰证言为证。
　　吴××称：2005年3月，找高××要房时，高××并没有提到梁成运已经将该房卖给他，而是希望购买诉争房屋，当时双方就该房买卖事宜签订过买卖协议，该买卖协议双方均签字盖章，但后被高××撕毁。姚玉宏、苏慧敏证明确实于今年4月份见到过吴××与高××双方签字盖章的买卖合同原件，也曾听吴××讲述高××欲购买诉争房屋。但杨雪梅、高××、高×否认曾与吴××签订过买卖协议。吴××就其说法提供姚玉宏、苏慧敏证言证明。
　　双方当事人均确认无法找到梁成运下落。
　　（五）二审判案理由
　　北京市第二中级人民法院根据上述事实和证据认为：不动产物权的设立、变更应当进行登记，未经登记，不发生物权效力，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益及处分权利的唯一凭证。诉争房屋系吴××于1994年以成本价购得，吴××于当年即取得北京市房地产管理局核发的房屋所有权证，至今该房所有权登记手续没有发生任何变动，仍登记于吴××名下，据此本院确认吴××现在仍为该房屋的合法产权人，其有权利主张排除妨碍，确保其所有权人权能的实现。被上诉人杨雪梅、高××、高×认为其居住诉争房屋有合法依据，足以限制所有权人行使权能，应当提供证据予以证明。现三被上诉人仅提交一张梁成运收到购房款的收条，该收条并非本案当事人吴××所书，收条中亦没有提到是购买诉争房屋的房款，在本案中无法确认其真实性及与本案的关联性。周秀成并非目睹梁成运与高××买卖房屋及交付购房款的过程，其证言只能认定为传来证据，且石秋泰、周秀成证言并不能证明吴××同意将诉争房屋卖与高××，亦不能证明吴××明知石秋泰交付的款项为高××购买诉争房屋的购房款而接收使用。仅上述证据材料不足以认定三被上诉人居住诉争房屋有合法依据。吴××要求三被上诉人腾退房屋，理由充分，本院予以支持，原审法院认定事实有误，本院予以纠正。吴××要求三被上诉人赔偿长期占用房屋的损失2800元，但未就其损失举证证明，因此，对其该项诉讼请求不予支持。鉴于三被上诉人在此实际居住已久，考虑其腾退的实际困难，本院酌情延长期搬迁的时间。
　　（六）二审定案结论
　　北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
　　1．撤销北京市通州区人民法院（2005）通民初字第5467号民事判决。
　　2．高××、杨雪梅、高×于本判决生效后九十日内将北京市通州区×××××5幢2单元4层242号房屋腾空，交与吴××。
　　3．驳回吴××其他诉讼请求。
　　（七）解说
　　本案原告吴××基于物上请求权主张权利，因此，物上请求权的请求权基础、举证责任的分配是本案判决的关键。
　　第一，物上请求权的概念及构成要件。
　　所有权人对于无权占有或侵害其所有权者，得请求返还，对于妨碍所有权者，得请求除去，对于有妨碍所有权之可能的，得请求防止，学理上称基于所有权产生的上述权利为物上请求权或物权请求权。关于物上请求权的内容，各国民法的规定基本相同，即物上请求权包括返还请求权、排除妨害请求权和预防妨害请求权三种。
　　返还请求权是物权人对于无权占有或侵夺其财产者，请求返还其财产的请求权。返还请求权的构成条件有二：一是须有相对人无权占有其物。这里的无权占有是指没有法律根据或未经物权人许可而占有他人之物，至于无权占有的发生原因如何、期间长短、占有人为善意或恶意、占有人有无过错等在所不问；二是返还请求权的请求主体为失去标的物占有的所有人，相对人为现在占有人，即现在在事实上管领物而无权源的人。
　　关于所有权人行使物上请求权主张返还之诉中所有权人的举证责任，学理上一般认为请求人对于相对人占有的标的物之有所有权，是请求相对人返还占有物的前提。请求人须就对标的物有所有权的事实负举证责任。如果请求权人对这一点不能举证证明，则不论相对人就占有和抢夺事实，又无抗辩，请求人均应受败诉的判决。
　　本案中，吴××基于物上返还请求权请求返还房屋，主要证明自己是诉争房屋的合法所有权人，并证明对方是现实的占有人即完成其举证责任。
　　第二，房屋权属证书是物权的有效证明。
　　从一审法院判案理由部分可以看出，其作出判断的前提是该房屋的所有权不以所有权证登记为准。虽然吴××持有该房屋的合法所有权证，但因该房屋是其与前夫梁成运夫妻关系存续期间取得的房产，则推定为夫妻共有，梁成运将房屋卖予高××、杨雪梅、高×一家，依据家事代理原则，又推定吴××知道买卖一事。依据以上推断，吴××不能证明其对于该房屋享有所有权，因此自然也不享有物上请求权，主张高××、杨雪梅、高×一家腾退房屋。
　　而二审法院认为，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益及处分权利的唯一凭证，因此，吴××举证证明自己持有该房屋的合法权属证书，则认定其对诉争房屋享有所有权，其可以基于所有权返还请求权这一物上请求权主张高××、杨雪梅、高×一家腾退房屋。如果高××、杨雪梅、高×一家认为自己在诉争房屋内有合法居住权，应当举证证明，否则由高××一家承担举证不能的法律后果。
　　一审法院和二审法院基于同一事实作出截然相反的判决，其根本差别在于一、二审法院对于权属证书效力的不同理解。
　　物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务，但如果不能从其外部察悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权登记发证就是要使物权具有公开性、可识别性，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。不动产物权登记是指土地或房屋继其他地上定着物之所有权和他物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上，它是不动产物权取得的证明。我国《城市房地产管理法》第五十九条规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。因此，按照我国现行法律的规定，房屋权属证书上登记的房屋所有权人当然就是房屋的合法权利人。换句话说，本案原告吴××只要能够举证证明其确系政府相关管理部门核发的房屋所有权证上的所有权人，即应当推定其为现实的房屋所有权人。
　　那么，如果该房屋系夫妻共同财产，但只登记在夫妻一方的名下，是否房屋所有权证书上的登记无效呢。笔者认为此种情况下，房屋权属证书的物权证明效力依然存在。因为房屋权属证书的证明效力是国家法律赋予的，其目的就在于使世人知悉该不动产物权的权利状况，其具有对抗世人的法律效力，因此，对于婚姻关系以外的任何第三人，该权属证书都是合法有效的权利证明，足以证明吴××系该房屋的所有权人。对于吴××的前夫梁成运，其有权利依据婚姻法的相关规定要求与吴××分割婚姻关系存续期间取得的财产，在梁成运未通过分割合法取得诉争房屋的权利时，只能依据不动产物权的相关法律规定认定房屋所有权人为合法权属证书上登记的所有权人吴××所有。因此，吴××有权依据该房屋权属证书主张物上返还请求权。
　　第三，夫妻一方擅自处分夫妻共有房产，但尚未办理产权过户手续，其效力如何确定。
　　谈到这一问题，必然涉及婚姻法律关系中的夫妻共有财产的法律概念及共有财产的处分原则。依据婚姻法的规定，夫妻在婚姻关系存续期间购买的房屋为共同共有财产。所谓共同共有是指两个或两个以上的人基于共同关系，共同享有一物的所有权，共同共有是不确定份额的共有，在共有关系中存续期间，共有人不能划分自己对财产的份额，也不能请求分割共有物。这是共同共有与按份共有的重大区别所在。共同共有关系存续期间，部分共有人未经其他共有人同意不得擅自处分共有财产，否则一般认定为无效，但如果第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法利益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
　　上面曾提及不动产权属转移应当办理过户登记手续，依法登记的房屋权利受国家法律保护。在权属登记尚未变动的情况下，无权并未转移到第三人处，因此，也就不存在第三人善意取得一说。
　　因此夫妻一方擅自处分夫妻共有房产，但尚未办理产权过户手续，其处分行为是无效的，除非取得婚姻另一方的事后追认。
　　本案诉争的房屋是吴××与前夫梁成运婚姻关系存续期间取得的房产，属于婚内共同财产。本案中房屋所有权登记在吴××名下，高××却与梁成运协商买卖诉争房屋，高××自身即对房屋的权利人未尽到基本的审查义务，而且在事后发现房屋所有权证登载的权利人为吴××时，亦未获得吴××的追认，此后也没有将不动产权属过户至其名下，吴××当然有权利基于物权主张高××返还房屋。
　　第四，本案的举证责任如何分担。
　　按照民事诉讼的基本理论，谁主张，谁举证的一般规则，原告吴××举证责任的临界点到底在哪里，是仅证明自己为诉争房屋的合法权利人即可，还是应当举证证明其确实不知道梁成运卖出房屋一事。
　　根据上面的分析，基于所有权主张物上返还请求权，吴××只须举证证明其享有诉争标的物的所有权，并指出侵占标的物的非法占有人即可。至于吴××否认知道梁成运与高××买卖房屋一事，否认是无须举证证明的。
　　高××主张居住诉争房屋有合法依据，其应当对其反驳主张承担举证责任。本案中，高××没有提供买卖合同，仅提交一张梁成运收到购房款的收条，该收条并非本案当事人吴××所书，收条中亦没有提到是购买诉争房屋的房款，吴××否认收条的真实性，亦否认收到购房款。即便确认该收条的真实性，但其与本案是否有关，收条所提到的房款是否是购买诉争房屋的房款都难以确定。另外，高××提供的两位证人均非直接证人，其证言只能认定为传来证据。综合高××提供的证据，不能形成一个证据链，不能使法庭得出高××善意、有偿的购买了诉争房屋这一结论，因此，高××的反驳意见难以得到法庭的支持。最终，高××因其证据不足承担了败诉的法律后果。