租赁业税收征收管理存在的问题及建议
李晓洁
随着社会主义市场经济的建立和发展,经营方式呈现出多元化趋势，租赁业形式也随之发生了较大变化，由过去单一的房屋出租业务，发展为房屋租赁业务、土地租赁业务、集贸市场房屋和和摊位的租赁业务、小型工商企业的租赁经营业务、机器设备及其他设施的租赁业务、商业企业的柜台租赁业务、租入再转租等多种形式。这些租赁行为的出现，无疑形成了新的税源。但由于税收政策滞后、税源零星分散、隐蔽性强、税务机关征管力量不足等各种原因，致使租赁业税收在实际征管中存在很大困难，税款流失严重。
租赁业在当前税收征收管理中存在的主要问题：
一、营业税政策不完善，致使税务机关在实际执行中难以操作，给偷税者留下可乘之机
目前，营业税政策只对租赁行为的出租方征税，对承包行为不征税，而“承包”是经济发展中的一个经济名词，在税法上没有一个具体的解释，致使税务机关在征税时无“法”可依，难以做出准确界定，一般以双方签定的合同或协议作为区分承包与租赁的依据，这样，就给偷税者留下可乘之机。他们明明是租赁行为却利用税法的不完善，在签定合同或协议时钻税法的空子，故意签成承包协议，达到偷税的目的。这种现象在商场尤为明显，目前，许多商场为搞活经营，将自己的柜台出租给外地或本地厂家设立专柜或非本单位职工进行经营，承租者每月（年）向商场交纳租赁费，但商场为达到偷税目的，故意与承租者签定承包合同，而租赁费也变成了“承包费”，达到鱼目混珠、偷逃税款的目的。
二、采用多种方式隐瞒租金收入，偷逃税款
出租者为达到偷逃税目的，采用多种方式隐瞒租金收入，具体表现在以下几个方面：一是承租方负责出租方若干名职工的工资和福利费用，由承租方直接支付给个人。二是出租方以报销费用的形式收取承租方的租金，由其开具相当于租金数额的费用发票到承租方报销，承租方不体现租赁支出，出租方亦无租金收入。三是承租方负责房屋或设备修缮，以修缮费用抵顶租金收入。四是出租方不以现金方式收取租金，而是由承租方向出租方提供应税劳务（如餐饮、住宿等）以应税劳务抵顶租金。据了解，单位出租房屋的，大部分都采取这种方式。五是假联营，真出租。单位或个人为了逃避缴纳税款，签订假联营协议，其实是出租。六是个人之间房屋租赁协议多采取口头协议、现金交易，甲、乙双方共同隐瞒租金数额，使税务机关难以掌握其准确的租赁金额，造成大量税款流失。
三、税源底数难以掌握，税款流失严重
租赁业务，特别是房屋租赁业务，涉及面广、税源零星分散、隐蔽性强、稳定性差，加之税务机关征管力量不足，致使税源底数不清，税款流失严重，税收漏洞较大。随着市场经济的发展，城市流动人口不断增多，这些外来人口大多数是租房居住、经营，这样为城市的私房出租，特别是城乡结合部位的私房出租提供了市场，由于税务部门征管力量不足，这里一直是征管当中的薄弱环节，税源底数难以掌握，造成税款流失。
四、计税依据难以确定，税款不能足额入库
由于出租者收取租金的方式多种多样，多以现金交易、劳务交易、以物抵顶、代付工资等方式进行结算，使用的票据一般是白条、财政部门的收款收据，出租方帐面一般不体现收入，而且隐蔽性强，租金收入难以确定，税款不能足额入库。
五、纳税义务发生时间难以界定，缺乏明确的法律依据
营业税的纳税义务发生时间，（除转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的、纳税人自建建筑物销售的、纳税人将不动产无偿赠与他人的）一般为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。而有的租赁行为是几年后以实物抵顶，这时纳税义务发生时间是确定在租赁行为发生时（即：合同或协议生效时，还是实物投入使用时），还是在实物所有权发生转移时，在实际中难以确定。比如土地租赁中的“以地换房”行为，甲方租用乙方的土地建造房屋用于经营或居住，双方约定甲方不向乙方支付租金，而在若干年后，连同土地及其地上附着物一并归还乙方，以建筑物抵顶租金，这时无法确定纳税义务发生时间是定在协议或合同生效之日还是建筑物所有权发生转移时，而且计税依据是以现在的房屋价值还是若干年后的房屋价值作为计税依据，在税法上也没有明确规定，造成税款不能及时、足额入库。
六、纳税意识淡薄，税款征收阻力较大
目前，行政事业单位和社会团体房屋出租情况十分普遍，但这些行政事业单位、社会团体由于历史的原因，对依法纳税的认识还不到位，认为经费来源靠财政拨款，出租搞点创收主要是弥补经费不足，不应再纳税，因此，以种种理由，强调各种困难或者以其他各种名义拒不交纳税金；另外，财政部门在年初对行政事业单位核定办公经费时，将租金收入列入综合预算，也成为纳税人拒绝纳税的“充分”理由。
七、税收征管存在着不到位现象
由于租赁业存在税源零星分散、隐蔽性强、稳定性差、税收征管难度大的现状，造成部分基层征收单位产生畏难情绪，对这部分税源重视不够，致使对租赁业税收征管不到位。
针对租赁业在税收管理、税收政策中存在的上述问题，笔者认为应采取以下措施以完善税收政策，加强征管，堵塞漏洞。
一、补充完善税收政策，使税收管理有法可依
（一）明确“承包”与“租赁”的界限。对于“承包”的界定为承包者与所有者签定的协议或合同中包含经营指标或经济指标的实质内容，承包者在所有者的经营范围内以所有者的名义对外进行经营，不单独办理营业执照和税务登记，所有者承担一定经营风险，经营成果完全归所有者所有，由所有者根据合同或协议规定和经营成果或经济效益发给承包者一定数额的薪金或奖金，同时符合上述条件的为承包行为；对于“租赁”界定为凡是在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用并收取固定费用，不承担任何风险，承租者与所有者签定的协议或合同中不包含经营成果或经济指标，承租者可以以自己的名义对外进行经营，并且有自主经营权，所有者无权干预承租者的经营。
（二）对以物抵顶结算方式的，明确营业税计税依据和纳税义务发生时间。对以物抵顶方式结算的，比如上述所说的“以地换房”行为，应将双方纳税义务发生时间确定为合同或协议生效时，其计税依据为实物的购进价格、建筑物的工程结算价格或评估价。
（三）实行源泉控管，明确承租人为扣缴义务人。从税收政策上补充承租人为扣缴义务人，由其在支付租赁费时代扣代缴出租方应纳的各税。这样规定，一方面承租者多数为经营者，税务部门在征收承租者有关税款的同时征收出租者应纳的各税，便于税务部门征收管理；另一方面，由承租者代扣代缴，承租者在自己完税的同时代缴出租人所纳的税款，出租者不必每月（季）到税务部门申报纳税，也方便纳税人。
二、加强税法宣传力度，提高全民纳税意识
税务机关通过新闻媒体、税收咨询热线电话、税法咨询、让税法走进学校等多种途径宣传有关政策法规；主动向各级党政领导汇报，加强代征组织建设和社区内的各项税收管理，取得各级党政领导对税收工作的支持；大力弘扬依法纳税的先进典型等多种形式加强税法宣传，努力改善纳税环境，增强全民纳税意识。
三、采取专业化管理，严征细管
为加强对租赁业的管理，县（区）征收单位应设立租赁业行业管理组，设置专人进行管理,一方面，主管税务机关要建立并有效使用租赁业税收管理台帐，对出租的经营用房、居住用房应缴纳的各税进行逐一登记，建立纳税台帐；另一方面，从承租者入手，开展双向调查，从中找出出租者姓名、出租日期、租金情况，逐户登记，建立纳税档案；第三，针对不同的租赁形式，会同有关部门，采用科学评估的方法，确定纳税人的计税依据。
四、大力推行社区管税，调动社会力量协税护税
税务部门以依靠当地政府，在建立健全协税护税组织的基础上，由政府牵头，组织街道办事处、街道居委会、村委会负责租赁业税源登统工作，提供第一手资料。有条件的街道办事处、街道居委会、村委会可以由税务机关委托代征代缴房屋租赁业税款，并按规定支付代征手续费，同时由当地政府依据征收情况定奖惩，对完成任务较好的单位，给予奖励或提成，对于完成任务较差的单位，给予组织上、经济上的制约，充分调动基层组织协税护税的积极性，全面形成社区办税的良好局面。承德市双桥区地方税务局的社区办税做法，效果比较明显，曾受到国家税务总局、河北省地方税务局有关领导的充分肯定，应加以大力推广。
五、加大清理检查力度，最大限度地减少偷税行为的发生
与公安、工商、物业管理、街道办事处、街道居委会、村委会密切配合，开展定期或不定期的“拉网式”清理检查，一方面重点检查商场的柜台出租、停产、半停产企业的设备、厂房、库房出租、行政事业单位社会团体及居民个人临街房出租；另一方面检查联营合同，对以房产投资进行假联营的合同不予承认，重新认定为房产出租，比照同类房产规格、地段、经营状况核定房产出租收入，以出租收入计征营业税、房产税等各税；第三，根据房屋地段、经营环境和市场行情，适时调整私房出租申报偏低的税收定额。第四，重点检查企业的固定资产明细帐，查看房屋及机器设备的使用情况，通过实地勘察来确定是否发生租赁行为。同时，对偷税行为依据《中华人民共和国税收征收管理法》予以处罚，并公开曝光，以震慑偷税分子，减少偷税行为发生。
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