教你估价二手房！
随着国家住房改革制度的实施，越来越多的人购买住房。房地产市场也就成为人们特别关注的市场。在这其中，二手房因具有交通便利、后期费用少、配套完善等优点，越来越受到人们的青睐。
那么，二手房的房价如何确定呢？计算方法如下：
1．评估说明：
①房屋折旧是指从房屋竣工后即进入折旧期；
②混合一等房屋折旧期限是50年，每年折旧率为－2％；
③符合旧房特点的扣减为－10％；
旧房特点是指套型落后或功能陈旧或三小（小厅、小厨、小卫）；
④楼层不同的影响：
1层基准价；2层、5层和6层为－3％；7层为－5％；3层和4层为＋3％；若是楼顶－5％；而窗朝向如无朝南外门－5％；
???⑤环境因素：
既有自然的，也有社会的。既有大环境，也有小环境。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减－5％。有省、市重点中小学的＋15％；
⑥心理因素：人们买旧房一般有顾忌－8％；
2．举例说明：
张先生2000年欲买一套旧房，情况如下：
房屋情况合算
1某住宅建成于1988年，房屋结构为混合一等；折旧率为12×（－2％）＝－24％
2此房位于二层（实际共7层）；楼层（2层）－3％
???3建筑面积51平方米；
4地区属二级地区；心理因素：－8％
5为“三小”套型；－10％
6朝向南北，非小区和物业管理；（－5％）＋（－5％）＝－10％
7属于有重点中小学区；＋15％
8当地商品房价格为4500元／平方米
9旧房每平方米价格公式如下：
4500元／平方米－（4500元／平方米×24％＋4500元／平方米×10％＋4500元／平方米×10％＋4500元／平方米×3％＋4500元／平方米×8％－4500元／平方米×15％）＝4500元／平方米－（1080＋450＋450＋135＋360－675）元／平方米＝2700元／平方米
最后成交价格：2700元／平方米×51平方米＝137700元
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