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主持人：各位北方网网友大家好，欢迎说看《购房帮课堂》，我是你们的购房顾问明朗。消费者买房须先签一份认购协议书并交付定金，这已成为房地产行业的一个惯例。然而，就是这个行业惯例，惹来不少消费者的投诉与争议，许多消费者因最终无法与开发商签订房地产买卖合同而又无法收回定金，最终蒙受了损失。
案例：外地消费者李女士看上了某楼盘一套110余平米的商品住房，总房款为158万元，当日签订了《认购协议》并缴纳2万元定金，同时约定双方在一周内签正式的《商品房买卖合同》并办理备案手续。几天后，李女士带着余款前往售楼部签订《商品房买卖合同》。不料却被告知，政府出台了新政策，外地人买房须提供一年以上纳税证明或缴纳社保证明，否则无法签订《商品房买卖合同》以及办理备案手续。因刘女士此时无法提供纳税和缴纳社保的证明，于是只好接受不签合同，同时提出要求返还已缴纳的2万元定金。置业顾问却说刘女士不符合购房条件导致双方买卖不成，过错在刘女士，因此公司无须返还定金。双方由此产生纠纷。 主持人：像李女士这样遇到的定金退还问题在购房过程中时常出现。消费者在签订了《认购协议》并缴纳定金后，往往因为种种原因而提出要退还定金，而开发商却拒绝退还。遇到这种情况，消费者应该怎么办呢？消费者交付定金的时候应该注意什么？开发商拒推定金，消费者又该如何维权呢？本期购房帮讲堂，我们邀请北京盈科律师事务所（天津）的王伟政律师，来为大家进行详细解答。 王伟政律师：像本案例中购房人李女士的情况，开发商应当完全将所收入的定金返还给李女士，拒绝返还的是不合乎法律规定的，关于购房定金的规定在我们国家主要体现在两部法律和最高法院的一部司法解释过程中，一个是《合同法》，一个是《担保法》，另外最高人民法院关于处理商品房买卖合同纠纷若干问题的司法解释对购房定金都做了相应的规定。按照《合同法》和《担保法》两部法律的规定，当事人双方可以就购房定金问题进行约定，以给付对方定金的方式作为履行债务的担保。根据法律的规定，给付定金的一方，如果在合同履行过程中，存在违约行为，无权收回定金，收受定金的一方如果存在违约行为的话，就应当双倍返还给交授的一方。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷若干问题的司法解释规定，当事人双方可以就购房定金进行一定的约定，开发商通过认购、定购、预定等方式收受定金的，作为履行购房合同的担保是可以得到法律支持的。如果双方存在纠纷，产生纠纷之后，对定金的处理如果双方当事人有法律规定违约情况的按照法律规定来处理，这个处理的原则一般根据过错原则进行，也就是说，违约方如果是交付定金的一方无权收回定金，违约方如果是收受定金的一方则应双倍返还给对方。司法解释同时还规定，如果并非由于双方当事人的事由而导致不能够定立合同的作为开发商一方或者说收受定金的一方应当全部返还给交付定金的一方。 王伟政律师：像上述案例中，李女士和开发商最终没有达成定立房屋购买合同，其应当说过错双方都是不存在的，是由于我们天津市政府根据国务院关于限购房屋的政策于2011年2月份出台了房屋的限购政策，也就是说对于非本市户籍的购房人必须具备在天津市累计缴纳个人所得税一年以上或者是社会保险的，并出具这两份证明之一，并且在天津市没有住房的才符合在天津市购买房屋的条件。而案例中的李女士她不具备这种条件，而不是由于她本身的过错，同时当然开发商也不存在过错，也就是符合最高人民法院司法解释中双方当事人都没有过错，不可以规则于他们双方。在这种情况下，李女士所交授的定金或者是像其他购房者如果存在这种情况向开发商所交付的定金，开发商应当全部返还。 王伟政律师：对于其他的交付定金的类型，比如说类似于这种情况的，有的是认购款，有的是预付款，有的是定金，当然这个定是定立合同的定，在这种情况下交付款的性质法律上没有明确的规定，在现实中的处理过程中，一般都作为预付款的情况来处理。在双方不能达成定立商品房买卖合同的时候，如果是开发商也好，购房人也好，应当在这个情况下，把所收受的预付款或其他的认购款返还给交付人。 王伟政律师：另外，本人在这里提醒购房人为了保护自己的权益需要注意下面几个问题。 第一个首先关于定金问题，如果是可以不交付定金或者是不通过这种方式来对房屋进行认购，最好不要定立这方面的认购书、认购协议等类似情况的法律文件。 第二个如果开发商也好，或者是其他的经济人也好，必须得要求购房人交付一定的定金才能够作为认购房屋的前提条件的话，最好在这种情况下，作为交付定金的一方的购房人最好将此以补充条款的方式把定金的性质以及关于定金在什么情况下返还，在什么情况下不返还以及相关的条款应当签定完备。比如说，当双方在定立合同时对房屋的位置、结构、面积等等，如果存在一定的异议、分歧而导致不能够定立商品房买卖合同，在这种情况下应当把定金返还给买受人。所以说购房人如果定立类似的条款一旦出现定金方面的纠纷或者争议的话，就有章可循，对于保护自身权益应当是非常重要的。关于定金还有其他五花八门的方式，这个方式在现实中如果不能确定是法律上比如《合同法》或《担保法》认定是定金，是收不到法律支持的。在发生争议的时候，对买受人也好或开发商也好，最好及时到专业机构，比如到我们律师事务所进行详细的咨询，有必要的话凡涉及定金的有关认购书、商品房买卖合同类似条款的时候，自己如果没有把握的情况下，最好聘请律师、专业的人员陪同或协助来完全购房的任务，以最大的限度保护自己的合法权益。 主持人：今天非常感谢各位网友的收看本期节目，下期再见！ |
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