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您了解中国房产市场吗？
2012-05-04 04:17:43
钱永伟
中国很多房地产专家出现了，他们在评论房产市场，不仅有说政策的，也有对房子价格和行业发展策略说三道四的。 中国人在短短的二十多年间，城市人从无到有，几乎百分之80%的家庭购买了拥有自己产权的住房，有的不仅有一套。更有的人开始成为房产的投资者，投资住宅，也购买商业房产。 中国很多人认为房产市场就是目前所谓的一级新房市场和二级旧房市场（而我们现在很多二手房实际上就是购买后长期关着的空房）。 我们冷静地观察一下，我们从全民住国家、或者企业拥有的“公房”，在没有租赁合同的情况下，按照面积缴纳房租。今天我们能够私人拥有房屋产权证，而拥有这样的产权，您可以用于抵押，可以将其变现。 现在中国的房产市场，是以商品房为主体成分的市场。可是我们城市内，所谓的老区，仍然保留着很多的旧式里弄、胡同内的公房，那些没有独立卫生和厨房的住房，每月还是以十分低廉的房租在维持。而那样的房屋，又以比较特殊的矛盾形式出现在房产市场，导致租户可以出借，也可以变卖。当国家需要动迁自己产权的房产的时候，也不得不类似私人产权房那样向租户支付越来越昂贵的动迁费用。 再就是那些几十年前国家、或者企业建造的改善型住房楼，因为符合独立居住结构。所以可以独立拥有产权。因此在住宅房产商品化后，出现以售后公房方式推向市场。居住者可以根据工龄等因素，按照政府规定的标准（比如上海目前的水平还是每平方米1000多元）优惠购买。而没有购买的，您就按照公房方式租用。 我们现在都熟悉的商品房吧，可您是不是知道我们的房屋产权都是有限的，是有条件的。比如我们的房屋是建在国家拥有土地权的土地上的，我们住宅和商业以70年和40年的租约获得的使用权。所谓的“土地出让金”现在完全是市场化决定的，政府确定底价后由开发商竞拍，可那出让的并不是土地转让，而是土地有限权限的使用。再就是我们购买的房产，政府规定要有物业管理公司管理，这些费用又必须有业主全部承担。从这个意义上说，中国的商品房是不完全意义上的产权房，中国商品房的交易也是不规范的交易，因为作为土地租赁者，您买卖房产的交易，又不需要土地主同意。 很多城里人，尤其北京、上海那样城市的人，会对拥有城市户口而自豪，因为那户口不是随便可以获得的。可现在农村的户口也变得十分吃香了，尤其在发达地区附近，要将城市户口迁入农村，那简直是梦想。为什么？这是目前中国的农村，人们会有自己的宅基地，自己的口粮地（自留地），农村的房子是建在自己拥有的土地（当然是国家打土豪后分给的）上的。而农村的房屋目前刚刚开始在研究办理产权证。中国农村在有土地证的情况下，居住在自己建造的没有产权证房屋中。 这几年在农村更有房屋新的产品出现，所谓的小产权房。农村集体划出土地，自己开发，或者让开发商建造，将无法办理产权的房屋出售。 而城市里有在鼓励的经济适用房，那是处理土地权属问题外的又一种混合产权的房产，住户和政府共有房屋产权，而商品化程度进一步受到限制。 这就是中国目前多元的房产市场，它有很多历史遗留问题的存在，它又有不少新状况的产生。中国的房产市场像中国的股票市场一样，不规范的市场，不规范的市场秩序，不够清晰的产权，导致房产价值和价格不断地漂浮，导致很多人对房屋梦在盲目地追求。 |
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