国有土地使用权在企业间可以依法抵押 国有土地使用权在企业间可以依法抵押 问：我们公司是一家生产石油化工产品的公司，最近一家企业向我们赊购一批产品，涉及金额较大，由于了解不多，因此在签订合同时我方提出要对方提供担保的要求，对方同意将他们厂的土地使用权抵押给我公司。以前我听说过土地使用权可以抵押给银行进行贷款，我想请问，土地使用权可以在企业之间抵押吗？需要办理哪些手续？如果这家企业无法清偿债务，我们该如何维护本公司的权利？ 张 景 张景： 对信中提到的问题，根据国家法律规和有关规定，提出如下意见，仅供参考。 首先，可以明确的是企业之间可以抵押土地使用权。《担保法》中对抵押权人的资格并没有特别限定，因此银行和企业都可以作为抵押权人。根据《担保法》第三十四条第三款之规定，抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物可以抵押。但是需要注意的是，根据国土资源部《关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》（国土资函[2000]582号，以下简称582号复函）规定，企业间以土地使用权进行抵押担保的前提是企业之间订立的债权债务主合同必须符合有关法律法规的规定，涉及需要金融监管部门批准的，应首先办理批准手续。 其次，对于以出让和划拨不同方式取得的国有土地使用权，其抵押权设定的条件不尽相同。通过出让方式取得国有土地使用权的，国有土地使用权人已经向国家缴纳了土地出让金，因此对其的处置权相对完整，抵押权设定也比较简单。根据《城市房地产管理法》第四十七条规定，“依法取得的房屋所有权连同该房屋范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押。” 582号复函规定，“债务方可以依法取得的国有土地使用权或依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权抵押。”根据《城市房地产管理法》，出让土地使用权抵押的前提是抵押人和抵押权必须签订了书面抵押合同，并且具备了土地使用权证书和房屋所有权证书。而划拨土地使用权的抵押权设定条件相对复杂。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第四十四条、第四十五条之规定，划拨土地使用权必须满足以下四个条件方可抵押：（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（4）依照本条例第二章的规定签订土地使用权合同、向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。就笔者对法条的理解，划拨土地使用权不能像出让土地使用权一样单独设定抵押，必须与地上合法的建筑物和其他附着物共同设定抵押。 再次，土地使用权抵押应该签订抵押合同，并办理登记。根据《担保法》规定，当事人未办理登记的，不得对抗第三人。因此要切实保护您公司的权利，一定要及时办理抵押登记，取得土地他项权利证明书。对于划拨土地使用权，根据《关于划拨国有土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土资发[2004]9号）的有关规定，如果土地行政主管部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政主管部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。 最后，抵押权实现时，抵押权人有优先受偿权。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十六条、三十七条规定，抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣布解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。如果设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，则根据《城市房地产管理法》和582号复函的相关规定，依法拍卖该房地产后，从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后抵押权人方可优先受偿。 中国土地矿产法律事务中心 刘洋 何种土地使用权才能设定抵押权？ 【作者姓名】张运动 １９９５年１２月，某银行同时与两个乡镇企业分别签订了贷款协议，为保证到期偿 还贷款，又分别签订了房地产抵押协议。其中，一乡镇企业以自己的厂房及其占用范围内 的集体土地作为抵押物，而另一乡镇企业则以该企业若干住宅及其占用范围内的集体土地 作为抵押物。由于前一个抵押协议抵押的土地使用权符合法律规定的条件因而有效，而后 一个抵押协议由于抵押的土地是宅基地，属于法律禁止抵押的财产因而无效。同是乡镇企 业，抵押的土地同是集体土地使用权，仅仅因为土地用途不同却产生了完全不同的法律后 果。这说明，不是所有的土地使用权都可以设定抵押权，只有符合法定条件的土地使用权 才能设定抵押权，用以抵押的土地使用权是否符合法定条件，是房地产抵押合同是否合法 有效的关键因素。根据我国有关土地抵押的法律规定，设定抵押权的土地使用权，其权利 主体不同，土地取得方式不同，土地的所有制不同，土地的用途不同，土地与其地上物的 关系不同，都会对土地使用权抵押合同的合法性产生重大影响。 抵押权作为一种担保物权，必须由法律或者行政法规予以规定，当事人根据法律法规 的规定才能设定抵押权。我国最早对土地抵押权作出明确规定的法规是国务院于１９９０ 年５月１９日发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，其后是全国人大常委 会相继通过的《城市房地产管理法》和《担保法》。这两部法律和一部行政法规初步构成 了土地使用权抵押的法律框架，是当前土地使用权抵押的主要法律依据。根据两法一条例 的规定，可以设定抵押权的土地使用权主要有以下几种情况：第一，以出让方式取得的国 有土地使用权。出让的土地使用权，是受让人依法向国家购买的一种财产权，受让人有权 在规定的使用年限内依法处分土地使用权，受让人即抵押人既可以单独以土地使用权抵押， 也可以与其地上房屋等建筑物、构筑物同时抵押。第二，以划拨方式取得的国有土地使用 权，只有在地上建有房屋等建筑物、构筑物时，才能与房屋一起设定抵押权。但是，在抵 押权实现时，依法作价、拍卖或变卖房地产后，必须从所得价款中缴纳相当于土地使用权 出让金的款额，抵押权人方可优先受偿，也就是说，抵押权人只能就地上房屋等建筑物、 构筑物的价值受偿，而不能就土地使用权的价值受偿。第三，抵押人依法承包并经发包方 同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。第四，乡（镇）村企业以厂房 等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权可同时抵押。上述第三、四项抵押涉及的集 体土地使用权，在抵押权实现后，未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和原土地用 途。 不能设定抵押权的土地主要有以下几种情况：第一，土地所有权。土地所有权在我国 是禁止买卖的，当然也就不能作为抵押物。第二，地上没有房屋等建筑物、构筑物的单独 的国有划拨土地使用权。这是因为，以划拨方式取得的土地使用权，土地使用者没有土地 的处分权。第三，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地的使用权，但是已经 承包的并经发包方同意抵押的荒地的集体土地使用权除外。第四，乡（镇）村企业的集体 土地使用权不得单独抵押。 从法律上看，设定抵押权的土地使用权必须同时具备两个法定条件：一是土地使用权 必须是抵押人有权依法予以处分的，二是土地使用权必须是依照法律法规的规定可以转让 的。否则就会被视为违法，最终将影响到抵押合同的效力。 土地使用权抵押
[编辑] 什么是土地使用权抵押
土地使用权抵押是土地使用权人把土地使用权作担保财产以保证自己或第三人履行债务的行为。通过土地使用权抵押，债权人可能取得土地使用权的变价处分权和就卖得价金先受偿权。 [编辑] 土地使用权抵押的特点
土地使用权的抵押是一种不动产权利的抵押，它有以下特点： (1)用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权。 (2)土地使用权抵押权设定本身并不发生土地使用权转移，即土地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分土地使用权，此时土地使用权才发生转移。 (3)土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权也随之抵押，也就是说，土地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。 (4)土地使用权抵押不得违背土地使用权出让合同的规定。 (5)土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人。 [编辑] 土地使用权抵押的适用范围
土地使用权抵押的适用范围主要包括三个方面： 一是抵押贷款：即以土地使用权作为抵押，向银行、信用社、信托公司等金融机构贷款或者从事民间的借贷活动。 二是抵押承租和承包。即承租方或承包经营者以土地使用权作为抵押，承租企业或担保承包企业的经营者，如果没有完成租赁合同或承包经营合同所规定的经营目标。出租方或发包方有权以该土地使用权优先受偿。 三是担保其他债务的履行。在其他涉及金钱给付或者可以以金钱估价的债务中，只要双方当事人协商一致，也可以以土地使用权设置抵押，作为债务人履行债务的担保。 [编辑] 土地使用权抵押的前提及准备工作
1、土地使用权抵押必须以初始土地登记作为前提，领取土地使用证。 2、以划拨、租赁、入股方式取得的土地使用权，必须连同地上建筑物一同抵押。以出让方式取得的土地使用权，可以抵押。 3、土地使用权抵押应当进行地价评估。 (1)以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估，评估结果由抵押权人认可并经国土管理部门确认后，发放确认文件，并批准抵押； (2)以划拨、出租、入股方式取得的国有土地使用权可按不同的用途、性质实行差额抵押，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行评估，评估结果经土地管理部门确认，发放确认文件并批准抵押，核定出让金数额后，由抵押人和抵押权人签定抵押合同。 4、抵押人向土地管理部门申领《抵押许可证》。土地管理部门在《抵押许可证》上应根据不同的用地性质规定该宗地抵押率，最高抵押金额。同时在《抵押许可证》上注明“本证仅作为可以抵押之证明，在贷款，抵押协议签订后，应到国土部门办理抵押登记，未经登记的抵押行为无效”这一限制性条款。 [编辑] 土地使用权抵押设定登记
l、借款合同(最高额借款抵押合同有借款内容的，不必单独提交借款合同)、土地使用权抵押合同(含最高额借款抵押合同，在此合同签订后十五日内办理土地使用权抵押登记)、土地使用证、地上物权属证明材料和《土地使用权抵押登记申请表》。 2、申请人、债务人属单位的要提交营业执照和法人证明、《土地登记法人代表身份证明书》、法人代表身份证复印件；属个人的要提交身份证复印件或户口簿；委托代理的，需提交代理人身份证复印件和委托书。共同共有的土地，在办理土地使用权抵押登记时，共有人应共同申请或委托代理人申请。 3、土地评估报告书或抵押人与抵押权人对标的物价值证明；出让用地的评估报告需提供抵押权人的认可书。 4、下列不同的情况，提交不同的材料： (1)若抵押人与债务人不是同一人的，需提交抵押人同意提供抵押物给债务人进行抵押的合同或承诺书，合同或承诺书的内容包括被抵押的主债权的种类、数额、债务人履行债务的期限，抵押物的名称、数量、座落、用途、权属，抵押的范围、债务偿还的办法等.并由抵押权人见证； (2)属集体企业抵押的，必须由上级政府或主管部门提出审查意见；属国有企业抵押的，必须由国有资产管理部门和上级主管部门提出审查意见。属集体和国有企业的，应有单位领导成员或代表大会集体讨论的书面意见； (3)抵押物权属股份(合伙)制企业所有的，须经工商部门确认的董事或股东(需提交公司章程)签名同意抵押的企业董事会书面批准意见，董事或股东的签名由抵押权人或市土地交易中心、国土资源分局、公证部门进行见证： (4)抵押物权属出让方式或1982年5月以后行政划拨方式取得土地使用权的，需提交补偿地价款的收据凭证或证明文件； (5)属房地产开发的商住用地，必须提交市建设部门出具未办理销售商品房许可证的证明；属单位的住宅用地，必须提交市房改办或职工代表确认的未出售房地产的证明；若已办理房地产权证，必须提交房地产权证；已建有房屋，未办理房产权证的，必须提交房管部门(或抵押人)未办理房产权证和房产抵押的证明(或承诺书)、房产来源的证明文件； (6)以集体土地使用权抵押的，提交该集体土地所有者同意抵押的证明： (7)抵押权人为非金融机构，应提交其抵押借款的有关批准文件； (8)对外抵押的需提交国家主管部门批准文件； (9)土地使用权分割抵押的，应提交数字化测量的宗地图，抵押人和抵押权人分别在宗地图上盖章确认。由国土部门确定抵押土地的界线和面积。若分割抵押给同一个抵押权人，只填写一份申请表；若分割抵押给多个抵押权人的，应填写多份申请表。 (10)在本宗地内，部分土地已核发了房地产权证而未同时抵押，在办理未核发房地产权证的士地使用权抵押设定登记时，应提交数字化测量的宗地图，并经房管部门在图上确认已核发房地产权证的范围。 (11)在本宗地内，部分土地已颁发了商品房预售许可证，在办理未核发商品房预售许可证的土地使用权抵押设定登记时，应提交数字化测量的宗地图，并经市建设部门在图上确认已颁发商品房预售许可证的范围。 5、需要提交其它有关规定的资料。 6、凡提交的资料是复印件，镇区国土部门或第一个收件单位在收件时必须与原件核对，凡一致的，加盖收件单位核对章，由核对人和提供者共同签名；提交的资料按本表指定的位置粘贴好。 [编辑] 土地使用权抵押变更登记
l、借款合同、(最高额借款抵押合同有借款内容的，不必单独提交借款合同)、土地使用权抵押合同(含最高额借款抵押合同，在此合同签订后十五日内办理土地使用权抵押登记)、土地使用证、地上物权属证明材料和《土地使用权抵押登记申请表》。 2、申请人、债务人属单位的要提交营业执照和法人证明、《土地登记法人代表身份证明书》、法人代表身份证复印件；属个人的要提交身份证复印件或户口簿；委托代理的，需提交代理人身份证复印件和委托书。共同共有的土地，在办理土地使用权抵押登记时，共有人应共同申请或委托代理人申请。 3、土地评估报告书或抵押人与抵押权人对标的物价值证明：出让用地的评估报告需提供抵押权人的认可书。 4、下列不同的情况，提交不同的材料： (1)若抵押人与债务人不是同一人的，需提交抵押人同意提供抵押物给债务人进行抵押的合同或承诺书，合同或承诺书的内容包括被抵押的主债权的种类、数额、债务人履行债务的期限，抵押物的名称、数量、座落、用途、权属，抵押的范围、债务偿还的办法等，并由抵押权人见证； (2)属集体企业抵押的，必须由上级政府或主管部门提出审查意见；属国有企业抵押的，必须由国有资产管理部门和上级主管部门提出审查意见。属集体和国有企业的，应有单位领导成员或代表大会集体讨论的书面意见(本款材料在抵押变更登记时抵押金额无增加的和债务人无变化的不需提交)； (3)抵押物权属股份(合伙)制企业所有的，须经工商部门确认的董事或股东签名同意抵押的企业董事会书面批准意见，董事或股东的签名由抵押权人或市土地交易中心、国土资源分局、公证部门进行监证； (4)属房地产开发的商住用地，必须提交市建设部门出具未办理销售商品房许可证的证明；属单位的住宅用地，必须提交市房改办或职工代表确认的未出售房地产的证明；若已办理房地产权证，必须提交房地产权证；已建有房屋，未办理房产权证的必须提交房管部门(或抵押人)未办理房产权证和房产抵押的证明(或承诺书)、房产来源的证明文件； (5)以集体土地使用权抵押的，提交该集体土地所有者同意抵押的证明； (6)对外抵押的需提交国家主管部门批准文件； (7)土地使用权分割抵押的，应提交数字化测量的宗地图，抵押人和抵押权人分别在宗地图上盖章确认。由国土部门确定抵押土地的界线和面积。若分割抵押给同一个抵押权人，只填写一份申请表；若分割抵押给多个抵押权人的，应填写多份申请表。 (8)在本宗地内，部分土地已核发了房地产权证而未同时抵押，在办理未核发房地产权证的土地使用权抵押设定登记时，应提交数字化测量的宗地图，并经市房管部门在图上确认已核发房地产权证的范围。 (9)在本宗地内，部分土地已颁发了商品房预售许可证，在办理未核发商品房预售许可证的土地使用权抵押设定登记时，应提交数字化测量的宗地图，并经市建委在图上确认已颁发商品房预售许可证的范围。 5、需要提交其它有关规定的资料。 6、凡提交的资料是复印件，镇区国土部门或第一个收件单位在收件时必须与原件核对，凡一致的，加盖收件单位核对章，由核对人和提供者共同签名；提交的资料按本表指定的位置粘贴好。 [编辑] 土地使用权抵押注销登记
1、申请人提交抵押权人的解除或终止抵押合同的证明文件、《土地他项权利证明书》、《土地使用权抵押登记的土地使用证收件单》和《土地使用权抵押注销登记申请表》； 2、申请人属单位的要提交法人证明、《土地登记法人身份证明书》法人代表身份证复印件；属个人的要提交身份证复印件或户口簿；委托代理的，需提交代理人身份证复印件和委托书； 3、抵押权人因遗失土地他项权利证明书、抵押人因遗失土地使用权抵押登记的土地使用证收件单，在办理土地使用权抵押注销登记和补办土地他项权利证明书前，必须在《东莞日报》上刊登该证件遗失、声明作废的公告，公告期满一个月后，没有任何单位和个人向我局提出异议的，申请人在办理时需提交相应的《东莞日报》和遗失材料的证明。 4、需要提交其它有关规定的资料； 5、凡提交的资料是复印件，镇区国土部门或第一个收件单位在收件时必须与原件核对，凡一致的，加盖收件单位核对章，由核对人和提供者共同签名；提交的资料按本表指定的位置粘贴好。
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