| 对防范抵押贷款风险的几点思考 | |||
| 信息来源: 上高县联社 | 作者: 吴振华 | 本站收录时间: 2007-9-20 | 点击数: 25545 |
| 2002年，某农村信用社为了将某酒店的房屋产权（土地使用权）过户到农村信用社，支付6万元给当地一家商业银行。原来，该酒店的房屋产权证抵押在农村信用社，而土地使用权证则抵押在某商业银行。该农村信用社为落实债权，按照规定必须要向登记部门提供房屋的产权证和土地使用权证，因而发生上述一幕。如果在2007年10月1日（《物权法》正式施行）以后发生同类抵押贷款，则不存在上述问题。因为《物权法》第一百八十二条规定： 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。通过这则实例，笔者感受到《物权法》对金融机构开展信贷业务的影响力，特别是对抵押贷款占据贷款业务主导地位的农村信用社。因此，笔者认为农村信用社要针对《物权法》中对抵押权的新规定，从抵押财产的审核、抵押财产的登记、抵押合同的签订、抵押权的实现等四个方面从严把关、灵活运用，切实防范抵押贷款可能产生的风险，促进抵押贷款业务健康发展。 一、严把抵押财产的审核关口，确保抵押财产法定有效 与《担保法》相比，《物权法》除在具体的担保种类上扩大了可抵押担保的范围之外，更重要的是《担保法》第一百八十条规定，法律、行政法规未禁止抵押的其他财产均可以抵押。这就要求经办人员不但要知道哪些财产可以抵押，而且也要知道哪些财产法律明文规定不能抵押。特别要注意的是，借款人如果用建筑物（或该建筑物占用范围内建设用地使用权）抵押的，必须要审查该建筑物占用范围内建设用地使用权（或该土地上的建筑物）是否已经办理了抵押手续，如果已经办理了，则不能再行抵押。因为《物权法》第一百八十二条规定建筑物与其建设用使用权要一并抵押，未按照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。另外，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押，即以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。这些都是在审核抵押财产的有效性时容易忽视的，必须加以重视。 二、严把抵押财产的登记关口，确保抵押财产登记及时 《担保法》第一百九十九条规定： 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。这说明抵押财产登记在发生债务纠纷时，在保障债权实现过程中起着关键性的作用。为此，抵押财产不论法律是否明文规定一定要登记，均要依法进行抵押登记，而且要在签订借款合同（抵押合同）之前办理。同时，还要在办理抵押登记前，核对该抵押财产是否已经抵押登记、抵押金额是多少等问题，确保抵押财产足够抵偿借款。 三、严把抵押合同的签订关口，确保抵押合同有效可行 《物权法》第一百捌拾陆条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”即抵押权人和抵押人订立流押（也叫流押契约、抵押财产代偿条款或流抵契约）的，一律无效。在实践中，下列约定也被认为属于流押契约：一是在借款合同中，当订有清偿期限届至而借款人不还款时，贷款人可以将抵押财产自行加以变卖的约定。二是抵押权人在债权清偿期届满后与债务人另订有延期清偿的合同，在该合同中附以延展的期限内如果仍未能清偿时，就将抵押财产交给债权人经营为条件的约定。三是债务人以所负担的债务额作为某项不动产的出售价，与债权人订立一个不动产买卖合同，但并不移转该不动产的占有，只是约明在一定的期限内清偿债务以赎回该财产。所以农村信用社在与借款人签订借款合同（抵押合同）时，一定要按照法律规定的合同内容来签订，不得想当然地附加一些违背法律精神的条款，以免适得其反。 四、严把抵押权的实现关口，确保抵押权最大限度实现 首先，在实现抵押权时要先协商后诉讼。抵押合同中对抵押权的实现方式有约定的，依约定。抵押合同中没有约定的，农村信用社可以与借款人（抵押人）通过协议，以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先清偿债务，但不得损害其他债权人的利益。但在协议实现抵押权不成时，农村信用社可以向人民法院提起诉讼，由人民法院判决或者调解拍卖，变卖抵押财产，实现抵押权。 其次，要在主债权诉讼时效期间行使抵押权。《物权法》第二百零二条规定：抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。这与《担保法》规定的：“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的两年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”时效更短，对此要有清醒的认识。 第三，掌握对抵押财产优先受偿的范围。在实践中，因抵押财产的变化，实现抵押权的效力不同，优先受偿的范围也不同，要区别对待，全面掌握。一是对于抵押权设定之前为抵押财产的从物，抵押权的效力及于抵押财产的从物。二是根据抵押财产添附物的不同所有权人，抵押权的效力范围不同。一种是如果抵押财产因附合、混合或者加工使抵押财产的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；另一种是抵押财产所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三种是第三人与抵押财产所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。三是以主权利或者其所属标的物为抵押时，抵押权的效力也及于其从权利。四是抵押权原则上不及于天然孳息，只有在符合特定条件即抵押财产被扣押后，抵押财产所产生的自然孳息才为抵押权效力所及。《物权法》第一百玖拾柒条第一款规定：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息。但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人，则除外。五是《物权法》第一百柒拾四条规定，抵押财产的代位物，即抵押财产因毁损、灭失或者被征收等获得的保险金、赔偿金或补偿金等，抵押权人可以就其优先受偿。六是《物权法》第二百条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。对该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 | |||
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