|
|
| 丰润泰福度假酒店 |
|
|
|
|
丰润泰福度假酒店项目可行性研究报告（三）、余杭区内竞争星级酒店品牌(西)陆羽山庄、（东）天都国际、（中）白鹭湾君澜均为挂牌5星
级杭州陆羽山庄度假酒店中国首家以茶圣、茶经为特色主题文化的度假酒店。占地面积150亩，141间(套)客房设计精巧雅致；餐厅装修简
约明快；各类大、中、小型会场齐全；娱乐、康体现代动感；设有室内、外游泳池及室内、外球类设施等是一家集度假、休闲、商务会议、娱乐项目
的五星级旅游饭店。天都国际度假酒店酒店背倚黄鹤山，坐拥天鹅湖景区总占地面积1105亩，仅酒店建筑主体群占地105亩，总建面积
40000平方，总投资6亿元。酒店拥有181间景观客房，多个中西式餐厅，还特设：篮球、乒乓球、台球、网球、足浴、女子SPA、室内
游泳池、桑拿、健身房、KTV、演艺吧、美容美发、棋牌、户外垂钓、水上运动、山地滑草、拓展运动等健身娱乐设施。白鹭湾君澜度假酒
店坐落于“良渚文化村”4A景区，具有浓郁的汉唐文化韵味的国际度假酒店。酒店占地约274.8亩，总建筑面积7.3万平方米，并拥有
4万多平方米的水面及2万平方米的道路与广场。客房312间，附设中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧、茶室、卡拉OK厅、棋牌室、
桌球室、乒乓球室等。余杭城市规划结构图（一副三组团）第二章项目可行性分析（一）、项目市场背景及建设必要性
从余杭区的十二五规划来看，项目所在区域的对大型酒店的客房、餐饮、娱乐、会议服务需求市场庞大，本项目的建成将填补高星级标准综合性酒
店的空白，建成后必定会产生较大的经济效益和社会效益。1．新城，南湖新城。以南湖保护与整治为基础，建设集旅游、休闲
、人居功能为一体的人文之湖、生态之湖、休闲之湖、动感之湖，打造上海—杭州—黄山世界级黄金旅游线上的滨水新城。2．特色板块，余杭创
新基地核心区。突出“高新、高教、高尚”功能，以杭州大学城、“海创园”、“淘宝城”、浙商总部等建设为重点，打造集先进制
造、金融服务、文化创意、总部经济、科技研发、公共服务、旅游休闲、高尚居住于一体的城市新区。3．城市综合体，杭州大学城高教综合体。
主要功能是高教、科研，以杭州师范大学为核心，建设成为具有杭州特色的，产学研结合，功能齐全的高教综合体。4．阿里巴
巴淘宝城电子商务综合体。作为全国最大规模的网上商城，主要功能是电子商务、文化创意，建成后将成为拥有15000名员工
的电子商务综合体。5．西溪国家湿地公园三期工程旅游综合体。是中国国内唯一的一个集城市湿地、农耕湿地、文化湿地于一
体的国家湿地公园，西溪湿地的功能定位是打造生态保护与生态游览相结合的国际旅游综合体。6．闲林商贸综合体。位于02
省道南，闲林东路北区块，占地400亩左右，是集大型超市、综合商场、高星级酒店、社区服务中心、旅游接待中心等一体的城市综合体项目。
7．项目周边的市场推动项目周边不仅有乡镇街道的办事机构、商业市场还有，绿城桃花源这样的高端房产项目、绿城足球训练基
地等；以及英皇影视文化村的进驻，未来区域内各类商业经济的提升都将会对本项目有较大帮助。1.客观区域内酒店服务市场分析
距离本项目最近的五星级酒店“白鹭湾度假酒店”位于良渚组团，对于余杭组团的酒店消费客户群的覆盖能力较弱，这就意味着本项目将是：余
杭组团区域第一家和唯一一家准五星级标准酒店，市场前景良好。2.余杭区经济发展数据分析★2011年全区实现生产总值（
GDP）738.17亿元，年均增长9.6%。★全年实现工业总产值1827.84亿元，增长14.5%，其中规模工业产值1289.84
亿元，增长15.4%；规模企业利润总额65.43亿元，增长7.6%。★接待接待国内外旅游者770.99万人次，增长14.8%；实现
旅游总收入75.05亿元，增长16.3%。★全区共引进外资项目71个，合同外资10亿美元，到帐外资6.1亿美元，分别增长23.1%
、48.8%。★全区全区户籍人口87.67万人，比上年末增加1.57万人。城镇居民人均可支配收入为32473元，增长12.6%。
★十二五发展目标：到2015年，全区地区生产总值年均增长速度达到12%，全区地区生产总值力争达到1200亿元以上；规模以上
工业总产值力争达到2000亿元以上；财政总收入、地方财政收入力争分别达到220亿元和130亿元以上；全社会固定资产投资力争达到65
0亿元，五年累计达到2500亿元；社会消费品零售总额力争达到350亿元。（二）、项目可持续性研究（三）、项目的定位1.客源
市场定位以余杭组团地区的客房和餐饮散客客源、婚宴为客源基础；省市两级政府机关，余杭区、西湖区、富阳区的中高端的大中型政务
商务会议客源为主要目标市场；西溪湿地等旅游和度假等散团客源为补充。2.服务产品定位以完善的中高档会议综合配套（即能满足
200-500人规模的客房、会议室、宴会厅及康乐设施等）为主要的酒店服务产品；并且满足当地政务商务的散客或团体宴请款待的餐饮住宿康
乐酒店服务产品3.经营策略定位开业初期不评星级（准五星），以周边客源用餐住宿和省市区街道各级大中型综合消费性政商会议为
主要目标；随余杭组团客源市场逐步发展，渐向商务为主会议为辅的经营方向靠拢（至少2年以后再考虑参评国家五星级酒店，但在建造时要提早考
虑五星必备的客房面积和基本配套项目要求）。第三章项目经营收益分析（一）、装修投入成本分析（二）、固定成本投入
第一章项目及当地概况（一）、项目所在地区概况■本报告所陈述的对象为丰润泰福度假酒店，以下简称本项目。■本项目位于
位于余杭区中泰街道商住核心地区，交通便捷，将成为余杭组团地区的标志性酒店。■本项目总建筑面积15万平米左右，主楼地上8层（地下一
层）约2200平方米/层；副楼8层约580平方米/层。项目定位为“高档会议型度假酒店”。（二）、酒店项目规划康乐项目可外包
桑拿SPA、KTV7考虑创5星，可预留场地游泳池、健身房、网球场8康乐项目可外包足浴、棋牌、商场6200餐位为宜
此餐厅可外包；要求经营菜品与中餐厅明显差异特色餐厅5建议上下楼层或同层布局至少各一个会议室，可用移动隔板1分为2或3；以
便大会开分会宴会厅、会议室4厨房位置最好便于供应到宴会厅、会议室20个以上包厢为主。中餐大厅即【宴会厅】且面积与【会议室
】一致，便于会议与用餐量同步，也可接2场婚宴中餐厅3考虑在一楼大堂也供应早餐、茶歇、咖啡150餐位为宜早晨、晚上开设自助
餐；其他时间段供应商务茶餐西餐厅、大堂吧2便于今后评5星200间以上35平米以上为主标准客房或公寓式客房1备注配
置数量配置要求项目序号■（四）、余杭组团简介由余杭、闲林、仓前、中泰、五常等乡镇和街道组成。以余杭创新基地为核心
，打造南部高新技术产业高地，建设成东入杭州主城，西接临安，集高档居住、旅游休闲、科研开发、高等教育为一体的现代化生态型新城区。规划
余杭组团的功能定位是“创新极核，湿地水乡，居住新城”。十二五”期间，以余杭创新基地核心区和南湖新城建设为重点，加快杭州大
学城高教综合体、阿里巴巴淘宝城电子商务综合体、西溪国家湿地公园三期工程旅游综合体、闲林商贸综合体等多个城市综合体建设，构建“两区（
创新基地园区、老余杭镇区）、一园（海创园）、三城（大学城、淘宝城、南湖新城）”的发展格局，培育成为集知识经济、服务经济、创新经济、
生态经济等多种功能高度融合的新增点。1000万2000元/平米5000平米中餐厅、宴会厅、会议室及厨房、工作间和过道公共
区域2440万2000元/平米2200平米大堂、西餐厅及厨房、工作间和过道公共区域3300万大楼外立面、广告导视系
统、景观和绿化布置4500万中央空调（4管制）、热水锅炉及相关暖通安装、给排水、天然气、蒸汽管道；备用发电机；5200万
客用电梯、员工电梯、货梯、餐梯等6200万消防及弱电等7260万特殊开支及其他81600万2000元/平米8
000平米客房及工作间和过道公共区域1约4500万元合计备注预计投资单位装修成本装修面积项目序号20万员工
制服、办公用品及生活娱乐设施930万特殊开支及其他10国际名牌300万会议室、宴会厅、中西餐厅客房约1万/间灯具
、家电类设备2国际名牌300万餐厅、大堂、员工等区域客房约1万/间卫浴洁具设备3国内名牌200万中西餐厅与各
自厨房客房玻瓷杯等器皿餐具及厨房设施设备4国内名牌100万餐厅、会场及客用公共区域客房电话/电视/网络通讯接入、
酒店管理软件及相关设备520万标准配备1备3标准配备1备3客用布草棉织品类620万餐厅小件、纸品客房小件及洗涤品
一次性消耗品类、印刷品710万PA清洁设备、用品；工程维修保养设备等8国内名牌300万最大约1000个餐位客房约
1万/间客房、餐厅等家具类设备11300万合计备注预计投资投资标准或范围项目序号（三）、酒店经营收入预计（
以下数据按照1—5年平均到每年为参考）暂不计算康乐外包项目租金5400万元/年6000--1000元/场（1天3场）3
5-45%最大400人/场；2个以上为宜会场租金4预计营收单位价格出租率数量项目序号3000万元/年300
0—4000元（含酒水）55---65%（中、晚餐）20间以上为宜餐饮（包厢）23000万元/年2500--3000元
（含酒水）45---55%最大40桌/场；2个场地以上为宜餐饮（包括宴会、婚宴、会议等团体用餐）3100万元/年早餐
免费；自助晚餐暂不开设仅按照大堂吧、商务套餐计算西餐厅大堂吧等其他62500万元/年450--550元65---70%
200间以上为宜客房18000万元以上/每年以上合计（四）、日常经营成本预计（以下数据按照1—5年平均到每年为参考
）800万元/年70万元/月水电气（或油）能耗费用2540万/年其他杂费及维保和物品损耗开支63000万元/年
餐饮成本率45—50%物料成本（食品为主）5预计营收单位价格数量或范围开支项目序号60万/年网络0.8万元/月电视100元/点位月；电话1.2万/月电视、电话、网络3600万/年营业额的约7%财务成本（各类税金为主）41000万年/年80万元/月（含五险一金等）员工400人人工成本1约6000万/年以内合计（五）、年经营利润（以下数据为经营GOP，不含固定资产折旧、投资贷款利息和土地和建造成本）以5年为一个经营周期的年平均2000万元以上6000万元以内8000万元以上1备注酒店年GOP酒店年经营成本酒店年经营收入序号 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
