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近年上海房地产市场上‘精装修房’的比例逐渐提高，但装修质量良莠不齐，纠纷十分普遍。
早报记者 赖汀雨 早报6月7日《金地格林世界‘质量门’调查》报道见报后，在读者中引起广泛关注，包括金地格林世界业主在内的多位读者来电来函，诉说自己遭遇的‘精装修房’质量问题和由此带来的生活不便，以及与相关开发商交涉过程中遇到的烦恼。 早报记者咨询多位律师及相关验房机构了解到，近年上海房地产市场上‘精装修房’的比例逐渐提高，但装修质量良莠不齐，纠纷十分普遍。而由于相关法律法规的缺失，解决‘精装修房’质量纠纷困难重重。 现状： “精装修”无明确规范 随着经济的发展以及政策的扶持鼓励，新建商品住宅中装修房的比例逐渐提高，但仍有很多购房者对什么是“精装修”并不明确，常常将“精装修”误为“全装修”，事实上二者有很大的区别。 早在2002年，建设部就在《商品住宅装修一次到位实施导则》中明确提出“全装修”的概念：“商品住宅装修一次到位所指的商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。” 而在实际操作过程中，由于并没有法律法规对“精装修”进行定义，近年各地消协与工商部门在调查调解住宅装修质量纠纷时一般意见是，目前市场所谓的“精装修”并非前述《导则》所指的“全装修”，而是对于毛坯房进行装修，对应“粗装修”的约定俗成的叫法。 《导则》确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。因此，“全装修房”的第一责任人是开发商，无论房屋本身还是装修工程存在质量问题，开发商都应当负责。 但“精装修房”出现问题，属于房屋质量范围，业主要依据《购房合同》找开发商解决。属于装修工程质量问题的，业主要依据《装修合同》找装修公司解决。只有订立单个《全装修房合同》，并在合同中明确写明“全装修房”字样的商品房，才是“全装修房”。 “这在‘买房赠装修’类型的购房合同中很常见，因为除了《购房合同》，购房者还要签订《装修合同》。在这里，装修工程质量问题的责任人已经不是开发商，而是具体负责装修工程的承包商。”上海锦天成律师事务所律师徐国兴说，所以一些业主在发现精装修质量问题时找到开发商，会被告知需要由负责装修工程的承包商进行维修。
原因： 法律法规不完善 徐国兴表示，针对毛坯房，有《住宅工程初装饰竣工验收办法》作为交房标准。但截至目前，尚未有国家强制实行的“精装修”房屋验收办法，只有诸如《建筑装饰装修工程质量验收规范》等标准。开发商卖房时会打出“精装修”的旗号，但无论是“1000元/平方米”还是“3000元/平方米”的装修标准，在没有统一施工及验收规范的保证下都成了模糊的概念。 “既然‘精装修房’比例越来越高，就应该由有关部门出台相应的法规，对‘精装修’的规范、验收标准、质量责任等等加以规范。”徐国兴说，虽然上海已实行对所有新建住宅实施“一房一验”制，但由于“精装修房”没有验收标准，所以，质量纠纷仍时有发生。 “‘精装修房’所引发的纠纷问题不胜枚举，造成这一现象的主因是没有明确的规范制约。”上海联业律师事务所王展律师称，目前上海精装修房存在质量问题已经非常普遍。由于缺乏法律规定，业主试图通过法律途径解决质量问题，获取赔偿，往往很难实现。 浙江浙嘉律师事务所主任胡卫平也表示，制定明确规章制度是一个非常迫切需要解决的问题。2009年杭州市就出台了《杭州市城市精装修房管理办法》，对精装修房的验收标准进行规定。如果有像杭州市这样的规范性文件，就会在实践中减少很多纠纷，处理类似纠纷时，法院就有了判决的依据。 买卖地位不对等 除了在法规方面的缺失外，不少精装修房的业主表示，买卖双方在缔约阶段的地位不对等是造成纠纷不断的另一大原因。 金地格林世界格林公馆的业主高先生告诉记者，在购房的过程中，购房者始终是处于弱势，对于合同方面的法律法规并没有全面的了解，而开发商则有相应的法律团队支持，在合同上会以开发商的利益为出发点，甚至搞一些“文字游戏”。 金地格林世界森林公馆的业主刘女士则表示，当初在买房的时候市场较为火爆，大量消费者排队认购期房，开发商根本不愁销售，购房者势必处于弱势。 上述业主的观点，合景泰富销售总监杨子江认为并不准确。 “房屋买卖相比其他商品买卖已经规范了许多，例如，一台电视机或是一件家具根本不可能在工商局备案。同时，购房合同的规范程度也在不断完善，越来越多的附件条款在合同中出现，相信随着房地产市场的逐渐成熟，买卖双方无论在合同制订还是售后处理办法上都会更加规范。”杨子江说。 法律界人士将买卖双方的地位归结于房地产市场的景气程度。 浙江康城律师事务所陈虎律师告诉记者，如果房价走势持续上扬，房地产市场非常活跃，那么购房者一般就处于弱势地位。如果房价震荡走低，房地产市场房源众多，这时就是买方市场，购房者一般就有较大的话语权。只是中国的房地产市场自1990年代中期以来一直处于持续走强的阶段，所以购房者看起来就似乎一直处于弱势地位。但事实上，在2008年房地产短暂的不景气时期，购房者的优势地位是比较明显的。只是这样的时间段在所谓房地产的“黄金十年”中比较少见，所以让人感觉购房者的弱势地位一直没有改变。
建议： 请专业人士 陪同购房验房 尽管当前精装修房面临质量问题等挑战，但业内普遍认为，用发展的眼光来看，倡导节能减排、低碳环保的住宅精装修代表着未来住宅产业化的发展趋势。 如何规避装修质量纠纷，多位律师和验房机构建议，在购房前期由专业律师陪同或是最为有效的方式。 胡卫平坦言，由于购房者往往不是房地产的专业人士，对于房产方面的很多法律、法规及规范不够了解，导致在购房合同签订时往往由于不专业而被有极大专业优势的房地产开发商牵着鼻子走。所以若要改变上述情况，最好购房时带一个懂房地产专业市场知识及法律法规的律师。 王展则表示，由于开发商出售的大多是期房，先拿钱后造房，存在不确定因素。因此，除了由律师陪同购房外，购房者最好选购看得见、摸得着的现房。 无忧验房网客户经理童先生告诉记者，验房是一个对专业度要求较高的工作，一般的购房者对这方面的认知不足，所以在开发商交房的过程中，请验房机构陪同验房更为妥当。 此外，胡卫平律师表示，作为要居住多年的耐用消费品，房产绝对是一个家庭最主要的财产，因此财产来源的合法性就显得非常重要，买房时首要的是检查开发商的销售许可证、项目批文、施工及规划许可证等证明该项目本身合法的文件。其次，从消费品本身质量来讲，应审查该商品房有无验收合格，有无验收备案，各项验收是否完成等，并把你希望达到的具体部位的功能及质量要求写进合同。
精装修房验房11招 1招：看“备案”留“两书”。新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书复印件以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。 2招：检查卫生间地面是否渗漏，这个检测最好与上层住户同时进行。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 3招：检查墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象。用小锤轻轻敲打，若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面中间有缝隙；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。 4招：顶层房间，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，建设单位所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。 5招：一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，这很有可能是阳台断裂的先兆。 6招：检查上下水管道有无渗、漏、堵现象。打开水龙头，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。 7招：电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。 8招：为保护幼童安全，距离地面30厘米高的插座必须带保险装置。 9招：卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。 10招：厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等迅速排出，保持室内空气的清洁。 11招：检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，稍用力拉一拉，看是否虚设。 （资料由上海无忧验房网及上海天复验房机构提供） 录入编辑：任凭 |
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