[答疑编号811080204：针对该题提问]
根据表8－11 编制会计分录如下：
借：开发成本——房屋开发（A） 52250
——房屋开发（B） 62700
——房屋开发（C） 57475
——配套设施开发（商店） 36575
贷：开发成本——配套设施开发（锅炉房） 209000
4.10月22日商品房A、B已竣工，应结转其实际成本，但水塔尚未开工建设，报经批准按水塔的预算成本100000元分配计入各受益对象。分配结果见表8－12。
表8－12 预提水塔工程费用分配表
5.10月28日，用银行存款支付水塔建筑安装工程费110000元。做如下会计分录：
[答疑编号811080206：针对该题提问]
借：开发成本——配套设施开发（水塔） 110 000
贷：银行存款 110 000
6.10月31日分配开发间接费用，商店应负担1000元，做如下会计分录：
[答疑编号811080207：针对该题提问]
借：开发成本——配套设施开发（商店） 1000
贷：开发间接费用 1000
7.10月31日，水塔已完工，结转其实际成本118000元。做如下会计分录；
[答疑编号811080208：针对该题提问]
借：预提费用——预提配套设施费（水塔） 118 000
贷：开发成本——配套设施开发（水塔） 118 000
结转水塔实际成本后，预提费用（水塔）明细账记录如下表8－14
[答疑编号811080209：针对该题提问]
分配率＝ 18000÷18 000 000＝0.001
根据上述分配表编制如下会计分录：
借：开发成本——房屋开发（C） 11 000
开发成本——配套设施开发（商店） 7 000
贷：预提费用——预提配套设施费（水塔） 18 000
将水塔实际成本大于预提建设费用的差额分配计入有关在建项目成本，并补提预提费用后。预提配套设施费（水塔）明细账户记录如下表8－16
9.10月31日商店已竣工，结转其实际成本696075元。做如下会计分录：
[答疑编号811080210：针对该题提问]
借：开发产品——配套设施 （商店） 696075
贷：开发成本——配套设施开发（商店）696075
将上述会计分录登记入账后，配套设施——商店、锅炉房、水塔三个明细账户的登记结果见表8－17、8－18、8－19
第五节 代建工程开发成本的核算
一、代建工程成本核算对象的确定和成本项目的设置
代建工程是指企业接受有关单位的委托，代为建设的工程，或参加委托单位招标，中标后承建的开发建设工程。企业承建的建设场地和房屋，其建设内容和特点与企业开发建设的商品性建设场地和房屋基本相同。因此其核算方法可参见本章第二、第三节的内容。本节主要介绍企业代建的除建设场地、房屋以外的其他工程的核算方法。
企业代建的其他工程主要是指各种市政建设工程，如城市道路建设，旅游风景区的建设，城市基础建设等。由于代建工程的种类繁多，内容千差万别，必须根据实际情况来确定代建工程的成本核算对象，一般可按工程合同或委托单位的要求，以施工图预算所列的单位工程作为成本核算对象。
代建工程开发的成本项目与一般开发产品的成本项目是相同的。
二、代建工程开发成本的归集和结转举例
（一）科目设置
为了核算各项代建工程，企业要设置“产品开发——代建工程开发（某工程）”明细账户进行核算。
该账户借方登记企业发生的各项代建工程费用，贷方登记代建工程竣工后，转入“开发产品——代建工程”账户的代建工程的实际成本。
（二）会计处理举例：
【例7－4】某企业2007年11月份接受委托兴建风景区，发生如下经济业务。
1.11月2日，企业用银行存款支付拆迁补偿费30万元，设计勘察等费用4万元，做如下会计分录：
[答疑编号811080211：针对该题提问]
借：开发成本——代建工程开发（风景区） 340 000
贷：银行存款 340 000
2.11月15日，企业承付甲施工企业工程进度款40万元。做如下会计分录：
[答疑编号811080212：针对该题提问]
⑴ 承付工程款时：
借：开发成本——代建工程开发（风景区 ）400 000
贷：应付账款——甲施工企业 400 000
⑵ 支付工程进度款时：
借：应付账款——甲施工企业 400 000
贷：银行存款 400 000
3.11月20日，支付风景区绿化费2万元，做如下会计分录：
[答疑编号811080213：针对该题提问]
借：开发成本——代建工程开发（风景区） 20 000
贷：银行存款 20 000
4.11月30日，企业分配风景区应负担的开发间接费用3万元。做如下分录：
[答疑编号811080214：针对该题提问]
借：开发成本——代建工程开发（风景区） 30 000
贷：开发间接费用 30 000
5.11月30日，风景区竣工，结转其实际成本790 000元，做如下会计分录：
[答疑编号811080215：针对该题提问]
借：开发产品——代建工程（风景区） 790 000
贷：开发成本——代建工程开发（风景区） 790 000
根据上述分录，登记“产品开发——代建工程（风景区）”明细账，见表8－20
表8－20 代建工程开发明细账
第六节 期间费用的核算
一、期间费用核算的内容
期间费用是指企业在现场发生的消耗以外，企业行政管理部门为组织管理生产发生的“管理费用”、销售部门为开发产品的销售而发生的各项“销售费用”、以及企业为筹集资金发生的“财务费用”。
（一）管理费用核算的内容
管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织企业开发经营活动而发生的各项费用。主要包括以下方面的内容：
公司经费或企业经费（具体包括行政管理部门职工薪酬、差旅费、办公费、折旧费、机物料消耗、以及整个企业的固定资产日常修理费等）、工会经费、职工教育费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、排污费、税金（指企业支付的房产税、车船税、土地使用税、印花税）、技术转让费、研究与开发费、无形资产摊销、业务招待费、存货盘亏损失等。
（二）销售费用核算的内容
销售费用，是指企业在销售开发产品过程中发生的费用，包括产品销售之前的改装修复费、产品看护费、水电费、采暖费、产品销售过程中的广告费、展览费以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工薪酬、固定资产折旧费等。
（三）财务费用核算的内容
财务费用，是指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损失（减汇兑收益）、以及筹资过程中发生的手续费等。
二、期间费用的账户设置
为了核算企业的各项期间费用，企业要设置“管理费用”、“销售费用”和“财务费用”三个总账账户进行核算。
1.“管理费用”账户
该账户用来核算企业发生的各项管理费用，借方登记本期发生的各项管理费用，贷方登记月末转入“本年利润”账户的管理费用，结转后应无余额。
该账户应按管理费用的项目设置多栏式明细账进行明细核算。
2.“销售费用”账户
该账户用来核算企业发生的各项销售费用，借方登记本期发生的各项销售费用，贷方登记月末转入“本年利润”账户的销售费用，结转后应无余额。
该账户应按销售费用的项目设置多栏式明细账进行明细核算。
3.“财务费用”账户
该账户用来核算企业发生的各项财务费用，借方登记本期发生的各项财务费用，贷方登记月末转入“本年利润”账户的财务费用，结转后应无余额。
该账户应按财务费用的项目设置多栏式明细账进行明细核算。
三、期间费用核算的会计处理举例：
【例7－5】某房地产开发企业本月发生以下期间费用：
1.企业行政管理部门购买办公用品2000元，已用银行存款支付，做如下会计分录：
[答疑编号811080216：针对该题提问]
借：管理费用——公司经费 2000
贷：银行存款 2000
2.企业接到银行付款通知，本月银行手续费800元，已从存款账户中扣除，作如下会计分录：
[答疑编号811080217：针对该题提问]
借：财务费用——银行手续费 800
贷：银行存款 800
3.企业用银行存款支付咨询费1500元，广告费8000元。作如下会计分录：
[答疑编号811080218：针对该题提问]
借：管理费用——咨询费 1500
销售费用——广告费 8000
贷：银行存款 9500
4.企业接到银行通知，本月银行存款利息收入200元，已转入存款账户。做如下会计分录：
[答疑编号811080219：针对该题提问]
借：银行存款 200
贷：财务费用——利息收入 200
5.企业分配本月职工薪酬，其中总部管理人员薪酬8000元，房屋看护人员薪酬 3000元。作如下会计分录：
[答疑编号811080220：针对该题提问]
借：管理费用——公司经费 8000
销售费用——产品看护费 3000
贷：应付职工薪酬 11000
6.月末，将本月发生的管理费用、财务费用和销售费用，全部转入“本年利润”账户。作如下会计分录：
[答疑编号811080221：针对该题提问]
借：本年利润 23100
贷：管理费用 11500
财务费用 600
销售费用 11000
第九章 房地产开发企业营业收入的核算
第一节 房地产营业收入核算概述
一、收入的分类
收入是房地产开发企业对外销售开发产品、材料、提供劳务、代建房屋及代建工程、出租房地产及其它多种经营活动所形成的经济利益的总流入。一般包括主营业务收入、和其他业务收入两部分。
（一）主营业务收入
主营业务收入是指企业从事主要经营活动所取得的收入，可以根据企业营业执照上主营业务范围来确定。房地产开发企业的主营业务收入一般包括：土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和投资性房地产的租金收入等。
（二）其他业务收入
其他业务收入是指企业非经常性的，兼营的业务产生的收入。一般包括：商品房售后服务收入、材料销售收入、固定资产（设备等）出租收入等。
二、房地产开发企业营业收入的确认和营业成本的结转
（一）营业收入的确认
营业收入的确认是指何时登记营业收入。一般来说企业应当在发出商品、提供劳务同时收取价款或取得索取价款的凭据时确认经营收入。
根据上述收入确认的一般标准，结合房地产开发企业经营的特点，房地产开发企业营业收入的确认可分为以下几种情况：
1.房地产开发企业转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票和结算账单交给买主时，作为收入的实现。
2.房地产开发企业代建的房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单位时，确认收入的实现。
3.房地产开发企业采取赊销或分期收款销售的办法销售土地和商品房的，可以按合同规定的收款时间分次确认为收入，但必须以土地和商品房已经移交给买主作为销售实现的前提条件。
4.房地产开发企业跨年度的代建工程，在年末可按工程完工的百分比确认收入和费用。
（二）营业成本的结转
为了正确反映每一会计期间的收入、费用和利润情况，房地产开发企业应根据收入与费用配比的原则，在确认收入的同时或同一会计期间结转相关的成本。
除结转成本外，在确认收入的同时还要计算和确认相关的税金。（具体见本讲座第七章流动负债部分税金的核算）
第二节 房地产开发企业主营业务收入的核算
一、主营业务收入及相关成本结转的账户设置
（一）“主营业务收入”账户
房地产开发企业为了核算对外转让、销售、结算和出租房地产所取得的经营收入，应设置“主营业务收入”账户。该账户属于损益类账户。其贷方登记本期实现的主营业务收入，借方登记期末结转到“本年利润”账户的主营业务收入，以及销售退回部分的价款。期末结转后，该账户应无余额。
主营业务收入账户应按照主营业务的类别设置明细账，进行明细核算。如：
主营业务收入——土地转让收入
——商品房销售收入
——配套设施销售收入
——代建工程结算收入
——房地产出租收入等。
（二）“主营业务成本”账户
按照会计核算的配比原则，企业在实现收入的同时，应该结转与该收入相关的成本。
为了结转主营业务收入的相关成本，企业应设置“主营业务成本”账户。该账户属于损益类账户。其借方登记从有关账户结转来的与实现收入相关的开发产品等的实际成本，贷方登记期末结转到“本年利润”账户的主营业务成本。期末结转后，该账户应无余额。
主营业务成本账户应按主营业务的类别设置明细账户，该账户的明细账户应与“主营业务收入”的明细账户相对应。
如：
主营业务成本——土地转让成本
——商品房销售成本
——配套设施销售成本
——代建工程成本
——投资性房地产累计折旧（摊销）等
二、土地和商品房销售收入的核算
开发和转让、销售土地和商品房是房地产开发企业的最主要业务。企业转让、销售土地及商品房，有销售实现同时收款、销售实现款项未收和过去已预收账款三种不同的情况。如果企业预收账款不多，也可以不设“预收账款”账户，发生的“预收账款”直接在“应收账款”账户核算。（即登记在应收账款账户的贷方）
现举例如下：
【例8-1】企业销售某小区住宅共计2000平方米，每平方米售价2500元，共500万元，按照合同规定，已预收定金200万元，现房屋已竣工并办理决算，实际总成本400万元，并向买方办理了交接手续，余款已全部收讫并存入银行。应作如下会计分录：
[答疑编号811090101：针对该题提问]
（1）房屋竣工进行决算时：
借：开发产品——房屋（某小区） 4 000 000
贷：开发成本——房屋开发（某小区） 4 000 000
（2） 确认已实现的收入时：
借：应收账款 5 000 000
贷：主营业务收入——商品房销售收入 5 000 000
（3） 冲转预收定金时：
借：预收账款 2 000 000
贷：应收账款 2 000 000
（4）收到余款时：
借：银行存款 3 000 000
贷：应收账款 3 000 000
（5）按照规定计算出应交纳营业税25万元、城市维护建设税1.75万元、教育费附加0.75万元、土地增殖税21.75万元。
借：营业税金及附加 492 500
贷：应交税费——应交营业税 250 000
——应交城市维护建设税 17 500
——应交土地增殖税 217 500
——应交教育费附加 7 500
（6）结转已售商品房的营业成本4 000 000元。
借：主营业务成本——商品房销售成本 4 000 000
贷：开发产品——房屋（某小区） 4 000 000
【例8-2】企业对外转让已开发完成的土地一块，价值800万元，实际开发成本560万元，已办理交接手续，价款已收讫并存入开户银行。作如下会计分录：
[答疑编号811090102：针对该题提问]
（1） 确认已实现的收入时：
借：银行存款 8 000 000
贷：主营业务收入——土地转让收入 8 000 000
（2） 结转转让土地的实际成本时：
借：主营业务成本——土地转让成本 5 600 000
贷：开发产品——土地 5 600 000
（3） 按照规定计算出相关税金及附加时，分录参照例8-1。
三、代建房屋和工程结算收入的核算
（一）代建工程的结算办法
房地产开发企业的另一项业务是代建工程开发。代建工程完工或竣工后，房地产开发企业应按照代建工程合同和工程价款的结算办法，向委托单位进行结算，取得代建工程的结算收入。
房地产开发企业代建房屋和工程，应在房屋和工程竣工验收、办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程价款结算账单提交委托单位时，确认经营收入的实现。
根据国家有关规定，代建工程可以采用以下两种结算办法：
1.一次结算。代建工程全部建筑安装期限在一年以内的，或者工程合同价值在100万元以下的，可以采用一次结算办法。具体办法是：工程价款每月预支，竣工后一次结算。
2.分期结算。代建工程当年开工，半年不能完工的，可按照工程的形象和进度，划分不同阶段，分段分期结算收入。
目前房地产开发企业一般采用一次结算方式。
（二）代建工程收入核算举例
【例8-3】某房地产公司3月份接受市政工程局的委托，代建某项工程，按合同规定，期限为5个月，工程合同价款为280万元，每月对方预付工程款40万元。发生以下经济业务：
1.3月12日收到市政工程局第一个月预付款40万元。
[答疑编号811090103：针对该题提问]
借：银行存款 400000
贷：预收账款——市政工程局 400000
2.4月5日收到市政工程局按合同发来的钢材，价款为90万元。
[答疑编号811090104：针对该题提问]
借：原材料——钢材 900000
贷：预收账款——市政工程局 900000
3.第4、5、6月收到市政工程局预付款
每月收到预收款时分录如下：
[答疑编号811090105：针对该题提问]
借：银行存款 400000
贷：预收账款——市政工程局 400000
（注：到6月末，预收账款账户已有贷方余额250万元）
4.7月26日为市政工程局代建的该项工程已全部竣工，验收合格。按合同规定将工程结算账单交给市政工程局。工程全部价款为300万元。根据有关凭证作如下会计分录：
[答疑编号811090106：针对该题提问]
① 确认代建工程结算收入和应收账款
借：应收账款——市政工程局 3 000 000
贷：主营业务收入——代建工程结算收入 3 000 000
②转销原来的预收账款
即将从市政工程局预收的全部账款转入应收账款账户：
借：预收账款——市政工程局 2 500 000
贷：应收账款——市政工程局 2 500 000
③结转代建工程的销售成本。
假定该项工程已经结转了完工工程成本。即已将“开发成本——代建工程开发”结转到“开发产品——代建工程”账户。该项工程的实际成本为260万元。那么，当确认了销售收入的同时，要结转代建工程的销售成本，分录如下：
借：主营业务成本——代建工程成本 2 600 000
贷：开发产品——代建工程 2 600 000
5.7月30日收到市政工程局补付的工程款50万元，已存入银行。
[答疑编号811090107：针对该题提问]
借：银行存款 500 000
贷：应收账款——市政工程局 500 000
6.计算代建工程应交的相关税金：（营业税税率为3%、城市维护建设税税率为7%，教育费附加为3%）
应交营业税=3 000 000×3%=90000（元）
应交城市维护建设税=90000×7%=6300（元）
应交教育费附加=90000×3%=2700（元）
借：营业税金及附加 99000
贷：应交税费——应交营业税 90000
——应交城市维护建设税 6300
——应交教育费附加 2700
四、房地产出租经营收入的核算（见本讲座第六章”投资性房地产”）
五、房地产开发企业特殊销售业务的核算
（一）分期收款开发产品的核算
房地产开发企业为了促进销售，可以采用分期收款销售方式。对于土地和商品房采用分期收款销售方式的，应在土地和商品房移交给买主后，将土地和房屋的实际成本从“开发产品”账户结转到“发出开发产品”账户，并要按合同规定的收款时间分次确认收入，在确认收入的同时要结转与经营收入相配比的营业成本。
【例8-5】某房地产开发公司2007年1月5日销售商品房1200平方米，实际成本180万元，每平方米售价2000元，销售合同约定240万元，采用分期收款方式销售，价款三次付清，1月5日付80万元，6月5日付80万元，11月5日付80万元。相关会计分录如下：
[答疑编号811090108：针对该题提问]
1.1月5日，公司将商品房移交给买方时，将商品房的实际成本转入“发出开发产品”账户。会计分录如下：
借：发出开发产品 1 800 000
贷：开发产品——房屋 1 800 000
2.1月5日，根据销售合同规定，收到买方交来的第一期房款80万元。作会计分录如下：
借：银行存款 800 000
贷：主营业务收入——商品房销售收入 800 000
同时按相应的比例，结转商品房成本：
应结转的成本为：1800000÷3=600000（元）
作会计分录如下：
借：主营业务成本——商品房销售成本 600 000
贷：发出开发产品 600 000
3.6月5日，按销售合同收到买方交来的第二期房款80万元。根据有关凭证，编制会计分录如下：
借：银行存款 800 000
贷：主营业务收入——商品房销售收入 800 000
同时按比例结转商品房成本，分录如下：
借：主营业务成本——商品房销售成本 600 000
贷：发出开发产品 600 000
4.11月5日，按销售合同规定应收到最后一期商品房款80万元，但款项尚未收到。根据有关凭证，编制会计分录如下：
借：应收账款 800 000
贷：主营业务收入——商品房销售收入 800 000
同时结转营业成本60万元，会计分录如下：
借：主营业务成本——商品房销售成本 600 000
贷：发出开发产品 600 000
5.11月10日收到最后一期房款80万元，作如下会计分录：
借：银行存款 800 000
贷：应收账款 800 000
（二）销售退回和折让的核算
房地产开发企业的销售退回是指销售开发产品以后，由于开发产品质量等不符合购销合同的规定，买方要求将其全部或部分开发产品退给卖方的事项。
销售折让是销售开发产品以后，由于开发产品的质量等原因，买方要求在价格上给予减让的事项。
在发生销售退回和销售折让的情况下，应按退回产品的价款或折让的金额冲减当期的销售收入。由于收入的减少，相关税金也要同时减少。对于销售退回,在冲减销售收入的同时还要冲减相关的销售成本.
【例8-6】某房地产开发公司销售给甲单位商品房5套，每套建筑面积70平米，共350平方米。商品房实际成本每平米1400元，买卖双方签订的销售合同规定，每平方米售价2000元，共计700 000元，购买单位先支付30%的购房定金，其余款项于商品房交付使用3个月后一次付清。商品房交付使用后，其中1套出现严重质量问题，甲单位要求退货，其余4套也存在不同程度的质量问题，甲单位提出要求折让。经双方协商同意后，1套作为退回处理，其余4套商品房按全部价款的5%给予折让。有关会计分录如下：
[答疑编号811090109：针对该题提问]
1.收到购房定金时：
借：银行存款 210 000
贷：预收账款——甲单位 210 000
2.交付商品房确认收入时：
借：应收账款——甲单位 490000
预收账款——甲单位 210000
贷：主营业务收入——商品房销售收入 700000
同时结转商品房销售成本：
5套商品房实际成本为：1400×350=490 000（元）
借：主营业务成本——商品房销售成本 490 000
贷：开发产品——房屋 490 000
3.发生销售退回和折让时：
退回的1套商品房价款为70×2000=140000（元）
其余4套销售折让金额为：70×4×2000×5%=28000（元）
销售退回的价款和销售折让的金额应冲减当期的销售收入。会计分录如下：
借：主营业务收入——商品房销售收入 168 000
贷：应收账款——甲单位 168 000
同时收回1套商品房，冲减销售成本：
1套商品房实际成本为：1400×70=98000（元）
借：开发产品——房屋 98000
贷：主营业务成本——商品房销售成本 98000
（注：因为销售收入的减少，当期相关税费也自然减少，所以，如果原来如尚未确认税费,则期末自然按减少后的收入确认税费，所以对税费不需单独进行账务处理）。
第三节 房地产开发企业其它业务收入和成本的核算
一、其他业务收入的核算
（一）其它业务收入的核算内容与账户设置
房地产开发企业其它业务收入是指除本章第二节所介绍的主营业务收入以外，由其他的营业活动所产生的业务收入。包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产（房地产除外）出租收入等。
为了反映房地产开发企业其他业务收入的实现和结转情况，应设置“其它业务收入”账户，该账户的贷方登记企业本期取得的各项其他业务收入，借方登记期末转入“本年利润”账户的其他业务收入，期末结转后，该账户应无余额。
其他业务收入账户，应按其他业务的不同种类设置明细账户，进行明细核算。
如：其他业务收入——商品房售后服务收入
——设备出租收入等
（二）其他业务收入的会计处理
1.商品房售后服务收入的会计处理
房地产开发企业的商品房售后服务是指企业接受其他单位的委托，对已经售出的商品房进行管理，如房屋及所属设备的维修、电梯看管、卫生清洁、治安管理等劳务性的服务。企业提供的这种售后服务，可向用户收取服务费，从而形成商品房售后服务收入。
【例8-7】某房地产开发公司销售商品房后，在住宅小区设立了管理处，为住户提供治安保卫、卫生清洁、电梯看管和房屋维修等项服务，按月向用户收取管理费用。假如本月向住户收取全部管理费用1万元，待收到管理费用时应做如下会计分录：
[答疑编号811090110：针对该题提问]
借：库存现金（或银行存款） 10000
贷：其他业务收入——商品房售后服务收入 10000
2.固定资产出租收入的核算
房地产开发企业固定资产出租是指企业将不需用的机械设备等对外出租。（不含出租的房地产，出租房地产应按“投资性房地产”进行处理）。机械设备等固定资产出租是企业将本身所拥有的劳动资料对外出租，这对房地产开发企业来说，属于非主营业务，其取得的租金收入应计入“其他业务收入”账户。
【例8-8】某房地产公司将不需要的设备对外出租，本月取得租金收入5000元，款项已存入银行。做如下会计分录：
[答疑编号811090111：针对该题提问]
借：银行存款 5000
贷：其他业务收入——设备出租收入 5000
3.材料销售收入的核算
房地产开发企业的材料销售是指企业将不需用的库存材料对外销售。房地产开发企业的营业周期一般比较长，一个项目开发结束后，往往隔较长时间才开始下一个项目，而且不同项目所用的材料也不完全一样。所以如果企业在开发产品后的材料有剩余，就要进行销售处理。销售材料取得的价款，也是企业的一项其他业务收入。
【例8-9】某房地产开发公司在开发项目结束后，将一批库存材料对外销售，材料成本为20000元，售价为27000元。材料价款收到已存入银行。做实现收入的会计分录如下：
[答疑编号811090112：针对该题提问]
借：银行存款 27000
贷：其他业务收入——材料销售收入 27000
二、与其他业务收入相关的其他业务成本的核算
（一）其他业务成本的账户设置
其他业务成本是指与其他业务收入相关的成本、费用。为了核算企业的其他业务成本，应设置“其他业务成本”账户，该账户借方登记与其他业务收入相关的成本、费用；贷方登记期末转入“本年利润”账户的其他业务成本。期末结转后，该账户应无余额。该账户明细账的设置应与“其他业务收入”明细账户的设置相对应，包括商品房售后服务支出、材料销售成本、出租设备折旧费等。
（二）其他业务成本的会计处理
1.商品房售后服务支出的核算
房地产开发企业发生的商品房售后服务支出，应根据有关凭证，借记“其他业务成本”账户，贷记“银行存款”、“原材料”、“应付职工薪酬”等账户。
【例8-10】某房地产开发公司某住宅小区管理处当月发生下列支出：管理人员薪酬4560元，以银行存款支付卫生用具费600元，材料支出1000元。根据有关凭证，做如下会计分录：
[答疑编号811090113：针对该题提问]
借：其他业务成本——商品房售后服务支出 6160
贷：应付职工薪酬 4560
银行存款 600
原材料 1000
2.出租固定资产折旧费的核算
房地产开发企业对外出租设备等固定资产，应按月提取折旧费。提取出租固定资产的折旧费，应借记“其他业务成本”账户，贷记“累计折旧”账户。
【例8-11】某房地产开发公司本月提取出租设备折旧费1000元，应作如下分录：
[答疑编号811090114：针对该题提问]
借：其他业务成本——出租设备折旧费 1000
贷：累计折旧 1000
3.销售材料成本的结转
房地产开发企业对外销售材料，应结转其材料成本，结转成本时，借记“其他业务成本”账户，贷记“原材料”账户。
【例8-12】某房地产开发公司将库存材料对外销售，该批材料实际成本20000元。应作如下会计分录：
[答疑编号811090115：针对该题提问]
借：其他业务成本——材料销售成本 20000
贷：原材料 20000
房地产开发企业取得的各项其他业务收入，按照税法的规定应缴纳各种税费，在按规定计提各种税费时，应借记“营业税金及附加”账户、贷记“应交税费”账户。
第十章 利润和利润分配的核算
第一节 利润的核算
房地产开发企业的利润是指在一定时期内企业各种收入扣除各种耗费后的盈余。利润是一个综合性的经济指标，它能反映企业经营活动各方面的效益情况，也是企业最终的财务成果。
一、房地产开发企业利润的构成
房地产开发企业的利润总额一般由营业利润和营业外收支净额两部分组成。利润总额减所得税费用为净利润。净利润是可供企业进行分配的利润部分。利润总额和净利润可用下列公式计算求得：
利润总额=营业利润+营业外收入-营业外支出
净利润=利润总额-所得税费用
（一）营业利润
营业利润是房地产开发企业利润总额中的主要部分。营业利润是房地产开发企业的营业活动（包括主营业务、其他业务、投资活动等）产生的利润。
其计算公式如下：
营业利润=营业收入（包括主营业务收入和其他业务收入）-营业成本（包括主营业务成本和其他业务成本）-销售费用-管理费用-财务费用-资产减值损失+公允价值变动损益（-公允价值变动损失）+投资收益（-投资损失）
（二）营业外收入与营业外支出
由于本讲座在前面对于营业外收支未曾介绍，而一般房地产开发企业都会发生营业外收支，故本节需对营业外收支的内容与核算进行必要的介绍。
1.营业外收入
1）营业外收入的范围
营业外收入是指企业发生的与日常活动无直接关系的各项利得。营业外收入不需要企业付出代价，实际上是企业经济利益的净流入。营业外收入主要包括非流动资产处置利得、盘盈利得、罚没利得、捐赠利得、确实无法支付而按规定程序经批准后转做营业外收入的应付款项等。
其中：资产处置利得包括固定资产处置利得和无形资产销售利得；盘盈利得主要指对于现金清查中盘盈的现金等，报经批准后计入营业外收入的金额；罚没利得指企业取得的各项罚款，在弥补由于违反合同或协议而造成的经济损失后的净收益；捐赠利得指企业接受捐赠产生的利得。
2）营业外收入的会计处理
为了核算企业的各项营业外收入，企业应设置“营业外收入”账户，该账户贷方登记企业发生的各项营业外收入，借方登记期末转入“本年利润”账户的营业外收入。结转后该账户应无余额。该账户应设置多栏式明细账，按照营业外收入的不同项目进行明细核算。
例10—1某房地产企业将固定资产报废清理的净收益8 000元转做营业外收入，会计分录如下：
借：固定资产清理 8 000
贷：营业外收入—非流动资产处置利得 8 000
例10—2某企业将本期营业外收入总额18万元，期末结转到本年利润账户。会计分录如下：
借：营业外收入 180 000
贷：本年利润 180 000
2.营业外支出
1）营业外支出的内容
营业外支出是指企业发生的与日常活动无直接关系的各项净损失，主要包括非流动资产处置损失、盘亏损失、罚款支出、公益性捐赠支出、非常损失等。
其中：非流动资产处置损失包括固定资产处置损失和无形资产处置损失；盘亏损失主要指固定资产清查中盘亏的固定资产按确定的损失计入营业外支出的金额；罚款支出指企业由于违反税法法规、经济合同等而支付的各种滞纳金和罚款；公益性捐赠支出，指企业对外进行公益性捐赠发生的支出；非常损失指企业对于因客观因素（如自然灾害等）造成的损失，在扣除保险公司赔偿后应计入营业外支出的净损失。
2）营业外支出的会计处理
为了核算企业发生的各种营业外支出，企业应设置“营业外支出”账户，该账户借方登记发生的各项营业外支出，贷方登记期末转入“本年利润”账户的营业外支出，结转后，本账户应无余额。该账户应设置多栏式明细账，按照营业外支出的不同项目进行明细核算。
例10—3某企业将发生的原材料意外灾害损失25万元转做营业外支出。会计分录如下：
借：营业外支出—非常损失 250 000
贷：待处理财产损溢—待处理流动资产损溢 250 000
例10—4某企业用银行存款支付税款滞纳金3 000元。会计分录如下：
借：营业外支出—罚没支出 3 000
贷：银行存款 3 000
例10—5某企业本期营业外支出总额84万元，期末结转到本年利润。会计分录如下：
借：本年利润 840 000
贷：营业外支出 840 000
二、房地产开发企业利润形成的核算
（一）反映利润实现的账户设置
利润的计算是期末通过将所有损益类账户转入“本年利润”账户进行的。
为了反映房地产开发企业的利润实现情况，房地产开发企业应设置“本年利润”账户，该账户贷方登记由各损益类账户结转来的各种收入和利得数额；借方登记由各损益类账户结转来的各种费用和损失的数额。期末若有贷方余额，反映的是本年内累计实现的利润总额；扣除所得税费用，就是企业的净利润；若发生借方余额，反映的是本年内累计发生的亏损总额。年度终了，应将“本年利润”账户的余额（无论是贷方余额或借方余额）全部转入“利润分配—未分配利润”明细账户。年末结转后，本账户应无余额。
“本年利润”账户可设置明细账。本年利润明细账可采用借、贷双方多栏式账页，以分项目反映企业由各损益类账户结转来的各项收入、利得和各项费用、损失的发生情况。其格式见表10-1。
