房地产基础知识

01、房地产： （又称不动产）

是指房产和地产的总和，指土地上的建筑物、附着物。

（如：住宅、大厦、学校………）

02、房地产市场：

是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的。以上三个级别的市场称为房地产市场。

03、房地产市场细分

一级市场：

即土地市场，是由国土部门掌握，国家以土地所有者和管理者的身份，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。

二级市场：

即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。

三级市场：

即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。

04、房地产的类型：

按规划用途分

a）     居住房地产

b）    商业房地产

c）     旅游房地产

d）    工业房地产

e）     农业房地产

单从房产性质来区分房地产可分为以下几大类：

A、商品房    B、非商品房

C、集资房    D、福利房    E、私房

从房地产用途来区分可以分为以下几点：

写字楼      1、标准写字楼            2、商住写字楼

住宅        1、高层住宅（小高层）    2、多层住宅

商铺        1、临街地铺              2、裙楼商铺

07、房地产业： 从事房地产经营管理服务性企业的总称。
房地产产业的主要内容：
1、 土地的开发和再开发；
2、 房屋的开发和建设；
3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；
4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；
5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；
6、 房地产物业管理；
7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。

08、房地产业与建筑业的区别：

房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。 建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。 房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。

09、什么是房地产产权？

指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。

12、《房地产证》有什么作用？

《房地产证》是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合法拥有房地产的凭证。

13、房地产登记的种类有哪些？

房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。

14、哪些房地产合同须办理公证手续？

按照有关规定，房地产合同当事人一方为境外人士或机构的，须办理合同公证手续。现在规定境内人士亦须办理合同公证。

15、什么是房地产权初始登记？

指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及建筑物、附着物的所有权进行的登记。

16、土地的使用年期是如何确定的？

凡与国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年期按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业、商业、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。

22、什么叫房地产抵押？

指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人（抵押权人）提供债务履持担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押一种形式。

23、房产预售须具备那五证？

建设用地规划许可证、国有土地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品预售许可证   318473936

 

 

01、建设用地面积：

经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。

02、建筑面积：

指建筑物外墙或结构外围水平投影面积。

03、公用建筑面积：

建筑物内可供公共使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。

04、 建筑物基底面积：

指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。

05、使用面积：

使用面积包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积和辅助用房的厨房、厕所或卫生间以及壁柜、户内过道、户内楼梯、阳台、地下室、附层（夹层）、2.2米以上的阁楼等面积，如墙体属两户共有（即共墙），其所属面积由两户平均分摊。

06、公共面积：

公共面积指建筑物主体内，户行以外使用的面积，包括层高超过2.2米的设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出层面的围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，公共面积其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门统一管理。

07 公共面积分摊：

每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：

（1）有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；

（2）如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。

每户应分摊的公共面积＝	应分摊公共面积	×每户使用面积
	每各户使用面积之和

 

08、 使用率：

房屋使用面积（含墙体）与建筑面积之比。

09、容积率：

规定地块上全部建筑面积与地块面积之比。

10、三通一平：

指地皮在发展基础上达到通水、通电、通路、场地平整的标准。

11、七通一平：

指上、下水通、排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。

12、建筑覆盖率（建筑密度）：

建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。

13、建筑容积率：

在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比值。

14、绿化率：

建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。

15、绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率（%）。

16、住宅：

供家庭居住使用的建筑物。住宅应按套型设计，每套必须是独门独户，并应设有卧室、起居室、厨房、卫生间及贮藏空间等。

17、公寓：

供短期居住而带有小型厨房、厕所的建筑物。公寓具有以下规定：

（1）  公寓在城市规划中一般不考虑配置中、小学校等配套设施；

（2）  根据人口构成的特点而设置的周转房应按公寓的要求设置；

（3）  根据公寓的使用要求，每套公寓的建设面积一般在下列范围内：多层45平方米，中高层50平方米，高层55平方米；

（4）  公寓应充分考虑社会化服务的要求。所谓酒店式公寓即按酒店模式管理的公寓。

18、夹层：

在一个楼层内，局部增设的楼层。

19、裙房：

指与高层建筑相连的附属建筑，高度不超过24米。

20、标准层：

指建筑物内主要使用功能平面布置相同的各楼层。

25、用地性质：

规划用地的使用功能，一般分为住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿化用地。

26、用地面积：

指规划地块规定的面积范围。

27、占地总面积：

建筑占用土地的面积，又称建筑占地。小区占地面积包括所有占用的面积（包括绿化道路等等）。

28、建筑密度：

规划地块内各类建筑基底占地面积与用地面积之比，用以说明建筑物分布的疏密程度和土地利用率。通常以上限控制。

29、什么是建筑覆盖率（建筑密度）？

建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（%）。

30、什么是建筑容积率？
在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%）。

31、红线：

由政府有关部门规定的用地范围。一般以红笔在地形图上圈定。，写上批准意见及日期、签字、盖章后生效。

01）、建筑面积：

建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积

02）、使用面积：

建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。

03）、辅助面积：

建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。

04）、公摊面积：

1 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积

2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%

05）、套内建筑面积：

套内使用面积与套内墙体面积之和。1

06）、公用建筑面积：

整栋楼的建筑面积 – 套内建筑面积 – 不应分摊的建筑面积

07）、结构建筑面积：

建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。
08）、使用率：

使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。

09）、实用率：

套内建筑面积和住宅面积之比。
10）、商品房销售面积：

套内使用面积 + 分摊的功用建筑面积

11）、(住宅)房屋使用面积：  
是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。

12）、(住宅)房屋建筑面积：

房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。

13）、套内墙体面积：

公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。

19）、预售面积：
是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

20）、实际销售面积：
答是指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。成套住宅建筑面积：
是指成套住宅的建筑面积总和。

21）、房屋的产权面积：

房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

22）、房屋预测面积：

预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。

23）、房屋实测面积：

实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。

1、计算全部建筑面积有哪些？

1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算。

2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。

3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。

5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。

6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。

9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

2、计算一半的建筑面积有哪些？

1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。

2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。

5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

【低层住宅】 指一层至三层的住宅。

【多层住宅】 指四层至七层的住宅。

【小高（中高）层住宅】指八层至十二层的住宅。

【高层住宅】 指十三层及三十层（100米）以下的住宅。【超高层住宅】 指三十层（100米）以上的住宅。

名词解释:

低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建造成本低廉，给人以亲切安宁、有天有地的感觉，它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。

多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4 -8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。与高层相比，多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。

小高层： 人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅一般采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越来越多

板式小高层：作为住宅上的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。

跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。

1：建筑物按结构类型和所用的建筑材料可分为：

a)  砖木结构

b)  砖混结构

c)  钢筋混凝土结构（分为框架、框架剪力墙，剪力墙等）、

d)  钢结构

e)  其它结构      

名词解释：

（1）钢筋混凝土结构

   钢筋混凝土是由钢筋、混凝土两种材料构成的。钢筋混凝土结构应用范围十分广泛，除工业与民用建筑，如多层与高层住宅、旅馆、办公楼、大跨度的大会堂、大剧院、展览馆和单层工业厂房等采用钢筋混凝土建造外，其它特种结构，如烟囱、水塔、水池等、也多采用钢筋混凝土建造。

 

 

钢筋混凝土结构之所以应用这么广泛，是由于具有以下一些优点：

A.强度高。

钢筋混凝土的强度很高，适用于做各类承重结构，近代许多高层建筑，都是采用钢筋混凝土建造的。

B.耐久性好。

因为钢筋包裹在混凝，在正常情况下，它可保持长期不生锈，而混凝土的强度又能随工期的增长还有所增加。因此，钢筋混凝土结构耐久性极好，几乎不必维修。

C.可模性好。

根据工程的需要，可制成各种形状的结构和结构构件，这样，就给选择合理的结构形式提供了有利条件。

D.耐火性好。

混凝土材料耐火性能是比较好的。钢筋在混凝土保护层的保护下，在发生火灾后的一定时间内，不致很快达到软化温度而导致结构破坏。

E.可就地取材。

钢筋混凝土除钢筋和水泥外，所需大量砂石材料，可就地取材，便于组织运输，为降低工程造价提供了有利条件。

F.抗震性能好。

钢筋混凝土结构因为整体性好，具有一定的延性，在地震烈度较高地区，常采用钢筋混凝土建造层数较多的建筑以及烟囱、水塔等。

钢筋混凝土结构除以上优点外，也有存在一些多缺点如：自重大，抗裂能力差，现浇时耗费模板多，工期长等。随着生产和科学技术的发展，这些缺点正在逐渐被克服。如：采用轻骨料混凝土，以减轻混凝土的自重，采用预应力混凝土提高构件的抗裂，以采用预制管钢筋混凝土构件克服模板耗费多和工期长等问题。

（3）钢结构：

钢结构是由刚才制成的结构。多用于高层建筑如：体育场、电视塔等。

优点是：强度高、重量轻、材质均匀、以及制作简单、运输方便等。

缺点是：容易腐蚀、维修费用高、耐火性差等缺点。

 

房屋的保修内容与保修期限？

1.屋面防水为5年；

2.土建为1年，具体包括：

a.墙面、楼（地）面空鼓、开裂、起砂；

b.墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶破损；

c.墙面、厨房和卫生间地面、地下室管道渗漏；

d.门窗翘裂、粉刷起壳、开裂、脱落，五金件损坏；

3.卫生洁具为1年；

4.电气管线、上下水管线及灯具、电器开关为2年；

5.管道堵塞为2个月；

6.供冷、供热系统和设备为2个供冷期及2个供暖期给土地使用者使用的行为