房地产业主要会计科目和主要账务处理

房地产业主要会计科目和主要账务处理

 

1            主要会计科目

 

序号	编号	会计科目名称	序号	编号	会计科目名称
		资产类			成本类
1	1121	应收票据	12	5001	开发成本
		— 银行承兑汇票			— 土地征用及拆迁费
2	1122	应收账款			前期工程费
		— 应收销售账款			基础设施建设费
		应收租赁账款			建筑安装工程费
		应收其他账款			公共配套设施费
3	1123	预付账款			开发间接费用
		— 预付工程款			损益类
		预付备料款	13	6001	主营业务收入
		预付购货款			— 商品房销售收入
4	1405	开发产品			配套设施销售收入
5	1406	发出商品	14	6051	其他业务收入
6	1409	库存物资			— 租金收入
		— 专用材料			处置投资性房地产收入
		专用设备	15	6402	其他业务成本
		工器具	16	6403	营业税金及附加
7	1521	投资性房地产			— 营业税                     城市建设维护                     教育附加费                     防洪保安费 房产税（投资性房地产） 土地使用税（投资性房地产）
8	1522	投资性房地产累计折旧（摊销）			城市维护建设税
		负债类			教育费附加
9	2202	应付账款			土地增值税
		— 应付购货款			防洪保安费
		应付工程款			房产税
		应付其他账款			土地使用税
10	2203	预收账款	17	6601	销售费用
		— 预收购房定金			— 职工薪酬
		预售收入			展览费
11	2221	应交税费			差旅费
		— 应交营业税			代销手续费
		应交城市维护建设税			销售服务费
		应交教育费附加			经营性租赁费
		应交防洪保安费			通讯费
		应交房产税			诉讼费
		应交土地使用税			广告费
		应交个人防洪保安费			现金短缺
		应交个人所得税			其他可计入的费用
		应交土地增值税
		应交所得税

 

 

2            主要账务处理

 

资产类

 

1121  应收票据

1            本科目核算因转让、销售开发产品等收到的银行承兑汇票。

2            本科目会计分录：

 

编号	交易或事项	会计分录
		借方科目	贷方科目
001	收到因转让、销售开发产品等收到的银行承兑汇票	本科目 — 银行承兑汇票（付款人）	预收账款 — 预售收入（购房人）
002	背书转让银行承兑汇票	预付账款 — 预付工程款（××单位）             预付购货款（××单位）	本科目 — 银行承兑汇票（付款人）
003	持未到期的汇票向银行贴现 按实际收到的金额	银行存款
	按贴现息	财务费用
	按汇票的票面金额		本科目 — 银行承兑汇票（付款人）
004	汇票到期 按实际收到的金额	银行存款
	按汇票的票面金额		同上

 

3            本科目按开出的银行承兑汇票的单位进行明细核算。

      注：应设置“应收票据备查簿”，逐笔登记汇票的种类、号数和出票日、票面金额、交易合同号和付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日、贴现日、贴现率和贴现净额以及收款日和收回金额等资料。

汇票背书转让、贴现或到期结清票款后，在备查簿中应予注销。

4            本科目期末借方余额，反映持有的银行承兑汇票的票面金额。

 

1122  应收账款

1            本科目核算因转让、销售和结转开发产品，提供出租房屋等经营活动应收取的款项。

2            本科目会计分录：

 

编号	交易或事项	会计分录
		借方科目	贷方科目
005	发生应收账款 按应收金额	本科目 — 应收销售账款（债务人） 应收租赁账款（债务人） 应收其他账款（债务人）
	按确认的营业收入		主营业务收入 其他业务收入
006	收回应收账款	银行存款	本科目 — 应收销售账款（债务人） 应收租赁账款（债务人） 应收其他账款（债务人）
007	改用银行承兑汇票结算	应收票据 — 银行承兑汇票（付款人）	同上
008	确实无法收回的应收款项（按管理权限报经批准后作为坏账）	坏账准备	同上

 

3            本科目按应收销售账款、应收租赁账款、应收其他账款和债务人进行明细核算。

4            本科目期末借方余额，反映尚未收回的应收账款。

 

1123  预付账款

1            本科目核算按合同规定预付给承包单位的工程和备料款项，或预付给供应单位的购货款项。

2            本科目会计分录：

 

编号	交易或事项	会计分录
		借方科目	贷方科目
009	预付给承包单位的工程和备料款	本科目 — 预付工程款（××单位）           预付备料款（××单位）	银行存款
010	结算工程价款 按工程价款结算账单	开发成本 — 建筑安装工程费	应付账款 — 应付工程款（债权人）
	同时扣回预付的工程和备料款	应付账款 — 应付工程款（债权人）	本科目 — 预付工程款（××单位）           预付备料款（××单位）
011	预付给供应单位的购货款	本科目 — 预付购货款（××单位）	银行存款
012	收到所购物资 按应计购入物资成本的金额	开发成本 — 建筑安装工程费 库存物资 — 专用材料（××材料） 专用设备（××设备） 工器具（××工器具）
	按应支付的金额		本科目 — 预付购货款（××单位）
	补付的款项	本科目 — 预付购货款（××单位）	银行存款
	退回多付的款项	同上作相反会计分录

3            本科目按预付工程款、预付备料款、预付购货款和债务人进行明细核算。

4            本科目期末借方余额，反映预付的款项。

 

1405  开发产品

1            本科目核算已完开发产品的实际成本。

      开发产品 —— 指已完成全部开发过程，已验收合格合乎设计标准，可依合同规定的条款移交购货单位，或作为商品对外销售的产品。

2            本科目会计分录：

 

编号	交易或事项	会计分录
		借方科目	贷方科目
013	开发的产品达到预定可销售状态（竣工验收）	本科目	开发成本
014	期末结转对外转让、销售和结算的开发产品的实际成本	主营业务成本 — 商品房销售成本	本科目
015	开发产品转换为自用固定资产	固定资产 — 非经营用固定资产	同上
	开发的营业性配套设施用于从事第三产业经营用房	固定资产 — 经营用固定资产	同上
016	开发产品转换为投资性房地产	投资性房地产	同上

 

3            本科目按开发产品的种类和对象进行明细核算。

4            本科目期末借方余额，反映尚未转让、销售和结算的开发产品的实际成本。

 

1406  发出商品

1            本科目核算以分期收款方式销售开发产品的实际成本。

      注：按合同约定的收款日期确定销售收入的实现。

            按开发产品全部销售成本占全部销售收入的比例计算结转的销售成本。

2            本科目会计分录：

 

 

 

 

 

编号	交易或事项	会计分录
		借方科目	贷方科目
017	签订分期收款销售合同，开发产品业已移交	本科目	开发产品
018	按合同约定的期限收取销售款	银行存款 应收账款 — 应收销售账款（债务人）	主营业务收入 — 商品房销售收入
	同时，结转销售成本	主营业务成本 — 商品房销售成本	本科目

 

3            本科目按开发产品的种类和对象进行明细核算。

4            本科目期末借方余额，反映尚未结转的发出商品的实际成本。

 

1409  库存物资

1            本科目核算为开发产品准备的各种物资的实际成本。

2            本科目会计分录：

 

编号	交易或事项	会计分录
		借方科目	贷方科目
019	收到所购物资 按应计购入物资成本的金额	本科目 — 专用材料（××材料） 专用设备（××设备） 工器具（××工器具）
	按应支付的金额		预付账款 — 预付购货款（××单位）
	补付的款项	预付账款 — 预付购货款（××单位）	银行存款
	退回多付的款项	同上作相反会计分录
020	领用物资	开发成本 — 基础设施建设费（××项） 公共配套设施费（××项）             建筑安装工程费（建筑工程费）             建筑安装工程费（安装工程费）	本科目 — 专用材料（××材料） 专用设备（××设备） 工器具（××工器具）

 

3            本科目按专用材料、专用设备和工器具等进行明细核算。

4            本科目期末借方余额，反映为开发产品准备的各种物资的实际成本。

 

1521  投资性房地产

1            本科目核算采用成本模式计量的投资性房地产的成本。

2            本科目会计分录：

 

编号	交易或事项	会计分录
		借方科目	贷方科目
021	开发产品转换为投资性房地产	本科目	开发产品
022	处置投资性房地产	银行存款	其他业务收入
	按投资性房地产的累计折旧	投资性房地产累计折旧（摊销）
	按投资性房地产的账面余额		本科目
	按其差额	其他业务成本

 

3            本科目按投资性房地产的类别和项目进行明细核算。

4            本科目期末借方余额，反映采用成本模式计量的投资性房地产成本。

 

1522  投资性房地产累计折旧（摊销）

1            本科目核算投资性房地产的累计折旧。

2            本科目会计分录：

 

编号	交易或事项	会计分录
		借方科目	贷方科目
023	月末计提折旧	其他业务成本	本科目
024	处置投资性房地产	银行存款	其他业务收入
	按累计折旧	本科目
	按账面余额		投资性房地产
	按其差额	其他业务成本

 

3            本科目按投资性房地产的类别和项目进行明细核算。

4            本科目期末借方余额，反映投资性房地产的累计折旧额。

 

 

负债类

 

2202  应付账款

1            本科目核算因购买材料、商品和接受劳务等经营活动应支付的款项。

2            本科目会计分录：

 

 

编号	交易或事项	会计分录
		借方科目	贷方科目
025	结算工程价款 按工程价款结算账单	开发成本 — 建筑安装工程费	本科目 — 应付工程款（债权人）
	同时扣回预付的工程和备料款	本科目 — 应付工程款（债权人）	预付账款 — 预付工程款（××单位）             预付备料款（××单位）
026	支付给承包单位的工程款	同上	银行存款

 

3            本科目按应付购货款、应付工程款、应付其他账款和债权人进行明细核算。

4            本科目期末贷方余额，反映尚未支付的应付账款余额。

 

2203  预收账款

1            本科目核算按合同规定预收购房单位或个人的购房定金和预售收入。

2            本科目会计分录：

 

编号	交易或事项	会计分录
		借方科目	贷方科目
027	收到因转让、销售开发产品等而预收的定金和预售收入	银行存款	本科目 — 预收购房定金（购房单位或个人） 预售收入（购房单位或个人）
028	收到因转让、销售开发产品等而收到的银行承兑汇票	应收票据 — 付款人	本科目 — 预售收入（购房单位或个人）
029	商品房移交购房单位或个人 按商品房销售价	应收账款 — 应收销售账款（债务人）	主营业务收入 — 商品房销售收入                 配套设施销售收入
	同时结转预收购房定金和预售收入	本科目 — 预收购房定金（购房单位或个人） 预售收入（购房单位或个人）	应收账款 — 应收销售账款（债务人）

 

3            本科目按预收购房定金、预售收入和购房单位或个人进行明细核算。

4            本科目期末贷方余额，反映预收的款项。

 

2221  应交税费

1            本科目核算按税法等规定计算应交纳的各种税费，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、防洪保安费（仅适用于广西）、房产税、土地增值税、个人防洪保安费（仅适用于广西）、个人所得税、土地使用税、所得税等。

2            本科目会计分录：

 

编号	交易或事项	会计分录
		借方科目	贷方科目
030	期末 按预收购房的定金和预售的收入计算应交的营业税和土地增值税	营业税金及附加	本科目 — 应交营业税           应交土地增值税
	按投资性房地产的租金收入或其他经营性收入计算应交的营业税和房产税	同上	本科目 — 应交营业税           应交房产税
031	期末，按应交营业税额计算应交的城市维护建设税、教育费附加和防洪保安费等	同上	本科目 — 应交城市维护建设税           应交教育费附加           应交防洪保安费
032	期初，缴纳营业税金及附加	本科目 — 应交营业税           应交城市维护建设税           应交教育费附加           应交土地增值税           应交防洪保安费	银行存款
033	期末，按预收购房的定金和预售的收入计算应交所得税（预缴）	递延所得税资产 － 预售收入预交所得税 注：＝（预收购房定金 ＋ 预售收入）× 预计毛利率（20％）× 税率	所得税费用 — 递延所得税费用 注：＝（期间费用 ＋ 营业税金及附加）× 税率 本科目 — 应交所得税 注：＝递延所得税资产 － 所得税费用
034	期初，缴纳所得税	本科目 — 应交所得税	银行存款
035	清算土地增值税和所得税 应补交土地增值税	营业税金及附加	本科目 — 应交土地增值税
	期初，补交土地增值税	本科目 — 应交土地增值税	银行存款
	应退回土地增值税	同上	营业税金及附加
	收到退回的土地增值税	银行存款	本科目 — 应交土地增值税
	按应纳税所得额计算所得税	所得税费用 — 当期所得税费用	本科目 — 应交所得税
	结转递延所得税资产	本科目 — 应交所得税	递延所得税资产
	补交所得税	同上	银行存款
	收到退回的所得税	同上作相反会计分录

 

3            本科目按应交营业税、应交所得税、应交土地增值税、应交城市维护建设税、应交房产税、应交土地使用税、应交教育费附加、应交防洪保安费、应交个人所得税、应交个人防洪保安费等进行明细核算。

4            本科目期末贷方余额，反映尚未交纳的税费。

 

 

 

成本类

 

5001  开发成本

1            本科目核算在房屋和配套设施的开发过程中所发生的各项费用。

2            本科目会计分录：

 

编号	交易或事项	会计分录
		借方科目	贷方科目
036	发生直接与成本核算对象相关的各项费用	本科目 — 土地征用及拆迁费 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施费 开发间接费用	银行存款 应付账款 — 应付工程款（××单位） 库存物资 — 专用材料（××材料） 专用设备（××设备） 工器具（××工器具） 应付职工薪酬 应付利息 累计折旧 低值易耗品 应交税费
037	开发的产品达到预定可销售状态（竣工验收）	开发产品	本科目

 

3            本科目按土地征用及拆迁费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费用等进行明细核算。

4            本科目借方余额，反映在建开发项目的实际成本。

 

 

损益类

 

6001  主营业务收入

1            本科目核算对外转让、销售、结算等所取得主营业务的收入。

2            本科目会计分录：

 

 

 

 

编号	交易或事项	会计分录
		借方科目	贷方科目
038	商品房移交购房单位或个人 按商品房销售价	银行存款 应收票据 — 付款人 应收账款 — 购房单位或个人	本科目 — 商品房销售收入           配套设施销售收入
	同时结转预收购房定金和预售收入	预收账款 — 预收购房定金（购房单位或个人） 预售收入（购房单位或个人）	应收账款 — 购房单位或个人

 

3            本科目按商品房销售收入和配套设施销售收入进行明细核算。

4            本科目期末无余额。

 

6051  其他业务收入

1            本科目核算确认的除主营业务收入以外的其他经营活动实现的收入。

2            本科目会计分录：

 

编号	交易或事项	会计分录
		借方科目	贷方科目
039	取得投资性房地产的租金收入	银行存款	本科目 — 租金收入
040	处置投资性房地产	同上	本科目 — 处置投资性房地产收入
	按投资性房地产的累计折旧	投资性房地产的累计折旧（摊销）
	按投资性房地产的账面余额		投资性房地产
	按其差额	其他业务成本

 

3            本科目按其他业务收入种类进行明细核算。

4            本科目期末无余额。

 

6402  其他业务成本

1            本科目核算确认的除主营业务活动以外的其他经营活动的支出。

2            本科目会计分录：

 

 

 

 

编号	交易或事项	会计分录
		借方科目	贷方科目
041	计提投资性房地产的折旧	本科目 — 投资性房地产的折旧	投资性房地产的累计折旧（摊销）
042	处置投资性房地产	银行存款	本科目 — 处置投资性房地产收入
	按投资性房地产的累计折旧	投资性房地产的累计折旧（摊销）
	按投资性房地产的账面余额		投资性房地产
	按其差额	本科目 — 处置投资性房地产成本

 

3            本科目按其他业务成本种类进行明细核算。

4            本科目期末无余额。

 

6403   营业税金及附加

1            本科目核算经营活动发生的相关税费。

2            本科目会计分录：

 

编号	交易或事项	会计分录
		借方科目	贷方科目
043	期末 按预收购房的定金和预售的收入计算应交的营业税和土地增值税	本科目	应交税费 — 应交营业税             应交土地增值税
	按投资性房地产的租金收入或其他经营性收入计算应交的营业税和房产税	同上	应交税费 — 应交营业税             应交房产税
044	期末，按应交营业税额计算应交的城市维护建设税、教育费附加和防洪保安费等	同上	应交税费 — 应交城市维护建设税             应交教育费附加             应交防洪保安费
045	期末，按投资性房地产应分摊的土地面积计算应交的土地使用税	同上	应交税费 — 应交土地使用税
046	期末 按当期已确认的销售收入结转已缴纳对应的税金	本年利润	本科目
	按当期已确认的租金收入和其他经营性收入的税金	同上
047	清算土地增值税 应补交土地增值税	本科目	应交税费 — 应交土地增值税
	应退回土地增值税	同上作相反会计分录

 

3            本科目期末借方余额，反映计算预收购房定金和预售收入应交的税费。

      注：本借方余额在资产负债表“其他流动资产”项列报。

 

6601   销售费用

1            本科目核算销售商品发生的各项费用。

2            本科目会计分录：

 

编号	交易或事项	会计分录
		借方科目	贷方科目
048	支付销售人员的职工薪酬	本科目 — 职工薪酬	应付职工薪酬 — 工资 职工福利 社会保险费 住房公积金 工会经费 职工教育经费 非货币性福利 辞退福利 股份支付
049	发生的其他销售费用	本科目 — 展览费 差旅费 代销手续费 销售服务费 经营性租赁费 通讯费 诉讼费 广告费 宣传费 现金短缺 其他可计入的费用	库存现金 银行存款

 

3            本科目按费用项目进行明细核算。

4            本科目期末无余额。