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房地产市场出现了一些微妙的变化。百城住宅价格指数环比6月份显现2011年9月以来的首次上涨（0.05%）。作为房地产价格的风向标—北京的二手房市场早在2月份开始悄悄的上涨，迄今上涨了近20%。 从两年多的调控效果来看，调控前的2009年商品房销售额同比上涨75.5%，调控后的2011年商品房销售额同比上涨18.3%，而2012年商品房销售额同比下降9.1%。百城样本住宅价格在2010年8月跌至最低点8305元/平米，然后一路缓慢走高在一年时间达到最高点8880元/平米；随后调控效果开始显现，价格一路下跌至今年5月份的8684元/平米，6月份开始微弱反弹为8688元/平米。 其实中央政府调控的目的主要是控制房价，并不希望交易量下跌过快而影响实体经济。但我们从上述数据分析可以看到实际效果恰好相反：商品房价格并没有怎么下跌，而销售额却下降很快。同时，房地产投资增速也逐步下降，累计同比增速从调控后的峰值2010年5月份的38.2%一路下跌到今年5月份的最低值18.5%，估计6月份数据将会更低。考虑到房地产投资在固定资产投资中占比长期保持在20%左右的水平，房地产投资增速的下降对整个投资增速下降影响巨大。商品房销售下降对相关家具、电器等消费的影响无疑也是巨大的，这也是我们看到消费数据不乐观的重要原因之一。 地方政府更为痛苦。卖地收入大幅下降，地方财政开始捉襟见肘。现在的迹象是：在地方融资平台风险尚未化解，而相关房地产信托变相叫停的情形下，地方政府的博弈逐渐加强，而中央政府的脚跟开始松动。或许最后的妥协是：中央政府允许房地产价格有所上涨，以换来销售的大幅上涨。期间中央政府的杀手锏是保障房和央企手中的商品房。 其实更关键的因素是调控确实压抑了刚性需求。生活在京沪的人们应该有所感觉：从第一阶段的房租大幅上涨到第二阶段的二手房价格上涨，必然会传递到第三阶段的商品房价格上涨。 在财政体制尚未理顺，地方政府必须依靠卖地收入生存的现实条件下，房地产调控将悄然走向尾声，下半年房地产价格下跌几无可能。 |
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