某楼盘物业管理方案
前言
顺驰来到荆州，将“中国十大名企”及“中国第一大盘”之先进地产开发理念与古老的荆楚文化完美融合，倾力打造最适合荆州人需要的住宅小区“荆州太阳城”。做为荆州地产划时代的大手笔，荆州顺驰水蓝房地产公司开发的太阳城无疑将为新荆州城市面貌的改善再添浓墨重彩。秉承顺驰企业优质品牌原则，顺驰水蓝重视产品开发质量，亦同样重视保证太阳城人居环境品质始终如一的物业管理服务。具有国家物业管理一级资质的天津顺驰物业管理有限公司荆州分公司受顺驰水蓝公司委托，为荆州太阳城量身度做高品质物业管理服务。我公司非常重视本项目，携顺驰物业严谨规范的管理风格以及我们在全国众多大盘管理中积累的丰富经验，冀望通过结合荆州本地实际情况，与顺驰水蓝一起共同创造“荆州太阳城”表里如一之金牌大盘。
本管理方案仅为针对已建成之太阳城提出的初步管理方案，将作为今后开展物业管理工作的基本执行框架，供顺驰水蓝公司审定。由于时间紧促，资料尚不够详尽，若有遗漏和疏忽，敬请原谅！
目录
前言
顺驰物业企业介绍
天津顺驰物业管理有限公司简介
顺驰物业主要管理项目
顺驰物业发展历程与业绩
顺驰物业组织结构及说明
顺驰物业荆州分公司
我们的优势与特色
太阳城项目概况与管理思路
太阳城地理位置概况与特点
太阳城建筑概况与配套设施
太阳城规划物业用房概况
太阳城物业管理思路要点
太阳城物业管理特色与主要措施
太阳城物业管理服务内容标准与管理目标
太阳城物业管理服务范围
太阳城物业管理服务内容与标准
太阳城物业管理目标
太阳城物业管理模式（重点内容）
高标准管理原则
服务模式
顺驰物业的前期介入
物业管理的各项保障
对太阳城的人文管理
日常服务模式简介
客户方针
前期介入与筹备工作计划
前期物业管理模式
太阳城物业管理组织架构
管理中心组织架构图
管理中心岗位设置与说明
太阳城物业管理费用测算
管理费用分析
管理成本测算
管理收入测算
管理费用补贴说明
关于维修基金
结语
第一章顺驰物业企业介绍
第一节天津顺驰物业管理有限公司简介
天津顺驰物业管理有限公司成立于一九九七年,顺驰集团，专业化公司中国物业管理协会理事单位以严谨、高效、务实、认真、创新的工作态度提高公司的整体服务水平骄人的业绩顺驰名都、新园、世纪城、等沿着，
第二节顺驰物业主要管理项目
世纪城项目是顺驰物业公司接管的一个智能化程度比较高的社区，而且在顺驰物业公司的管理下，世纪城真正体现了项目的外在价值，2002年顺驰世纪城被评为物业管理示范住宅小区
太阳城项目规划建筑面积135万平方米，由12个组团组成，是全国“十大名盘之一“,号称是天津市的城外之城。顺驰物业公司从太阳城的前期就以介入此项目，并以严格的标准和体现顺驰“家文化“的特色服务，融入于项目，并得到了业主的好评。
新园小区是顺驰物业管理公司的标竿项目，此项目业主会的组织比较成熟，而且代表业主参加了《天津市物业管理条例》的评审工作，得到了市局领导的高度认可。2002年被评为了“全国物业管理优秀小区”的荣誉称号。
蓝水假期是梅江地区开发的一个“生态水景”居住社区，而且项目建筑结构多样，给顺驰物业公司在项目多样化的管理上奠定了良好的经验基础。
世纪大厦是“天津农委”办公的大厦。内含写字楼和酒店。在顺驰物业服务的过程中，赢得了两委领导的高度认可，也为顺驰物业开创服务的新形式奠定了良好的经验基础。
久华里以高标准的服务与管理，创造了华苑地区的最高收缴率98％；在环境维护和管理上成为了华苑地区的一个标志性“景观社区”,为政府支持开发的大型居住社区增添了光彩，2002年顺驰华里小区被评为天津市物业管理优秀住宅小区
顺驰集团办公楼，是顺驰企业办公的场所。在顺驰物业公司的管理下被市局被评为天津市物业管理优秀住宅小区被评为天津市物业管理优秀住宅小区
半岛·蓝湾是顺驰物业公司管理的第一个高档、大型的别墅项目。在管理过程中融入了“管家式”的服务，并赢得了业主的认可和行业的关注。
第三节顺驰物业发展历程与业绩
1997年：获得房管局物业管理资质2000年：香榭里小区被评为天津市物业管理优秀住宅小区2000年：顺园公寓被评为天津市物业管理优秀住宅小区被评为天津市物业管理优秀住宅小区2000年：管理面积达到80万平方米，获得天津市物业管理“十强”企业称号2001年：加入全国物业管理会，任理事级单位2001年：天津顺驰物业管理有限公司被评为天津市物业管理一级资质企业2001年：顺驰名都新园小区被评为天津市物业管理示范住宅小区2001年：顺驰名都公寓被评为全国物业管理示范住宅小区2002年：顺驰华里小区被评为天津市物业管理优秀住宅小区2002年：顺驰名都新园被评为物业管理示范住宅小区2002年：顺驰世纪城被评为物业管理示范住宅小区2002年：天津顺驰物业管理有限公司被建设部批准为国家一级资质企业
2003年：管理面积达到万平方米
顺驰物业公司组织架构图
公司组织架构图说明
由此架构图可以说明，顺驰物业公司是以总经理负责制，副总经理、总经理助理分管制的管理方式，对各部门、各项目直接管理，统一调度，统一把控，很好地把握公司的全局。而且强调各部门都以项目为中心，所有工作聚焦项目的统一目标，充分利用公司资源优势，直接、有力地支持项目。
第五节顺驰物业荆州分公司
天津顺驰物业管理有限公司荆州分公司成立于2004年7月2日，负责天津顺驰物业在荆州业务发展与管理，积极对外进行各种小区住宅、大厦、商业、医院等物业管理项目拓展。秉承天津顺驰物业“挚诚务实、业主至上”的企业宗旨，以及“严谨、高效、务实、认真、创新的工作态度太阳城物业管理思路要点
根据太阳城的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：
高水平的管理和专业化的素质源于扎实的物业管理理论和丰富的物业管理经验。顺驰物业经过多年的工作探索，摸索出一条经验，就是用心管理、贴心服务，管理重在执行。服务到最小细节需要不折不扣的执行。在太阳城自然与文明结合的文化居住区内，我们将针对小区物业品质高，管理面积大，人流多、停车场使用率高等特点，充分发挥公司自身优势，实行资源共享，全心全意为业主服务，努力成为荆州高品质居住环境的典范。
根据太阳城特点、物业管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将太阳城管理标准定位在专业物业管理服务标准上。通过高水平物业管理将太阳城提到一个较高的层次上，实现高消费投资，高价值体现，将太阳城变成一个体现现代社会文明价值的综合性社区。但是，根据太阳城项目物业品质和荆州消费水平，我们对物业管理价格定位进行了分析，并且针对不同的组团实行不同的收费标准。经过我公司的测算，我们认为，本方案中提供的物业服务收费标准，在一定阶段内基本上满足太阳城日常管理的收支平衡。低廉的收费标准并不意味着降低物业服务标准，相反，我公司取得的众多业绩表明，物业管理质量的保证是靠公司建立和实施完善的物业管理质量体系以及完善的规章制度。我们在绿化、保洁、维修、保安等方面都有规范的管理制度和措施，在太阳城的物业管理中我们会提供高效、专业的管理和服务，全方位降低管理成本、大力提高工作效率，让业主真正受益。
充分重视前期介入的作用，我们将在太阳城开盘之前即到位主要管理人员，并进行项目的前期介入。根据顺驰水蓝的开发进度，我们将适时调整介入方案，并配合太阳城的开发进度分期实现正式接管。
太阳城属于沙市区的一个较大的社区，政府基层组织工作尤为重要。我公司将和居委会、派出所等相关部门全力配合，共同维护业主的利益。
考虑到荆州物业管理普及情况，我们的服务对象多为对物业管理接触较少的人士，对物业管理服务费和相关费用的交纳存在一些欠、拖、拒交等不好现象，同时亦存在实际的困难。我公司针对此等情况，除了在服务上加强外，同时大力宣传物业管理和相关的法律法规，让众多业主知晓，进而理解支持物业管理工作。
我公司在前期业主入住期间，通过各种渠道各种方式进行物业管理知识普及宣传，制作业主入住手册，业主临时公约，装饰装修管理规定发放。并且按照规定对业主的房屋装修提供把关检验服务。如有需要亦直接提供装饰装修服务。
针对太阳城的具体情况，采取一体式的安全管理体系。分各个组团分别设置监控岗位，此外在园区公共道路和配套建筑上，设置巡逻岗。红外安防、楼宇智能、区域监控、可视对讲等都是太阳城智能化中使用的设施。我们深知，一个良好的居住环境，安全十分重要，基于开发商对项目的规划设计，对智能化系统，安防系统的配备和使用，我们将努力打造人防、技防有机结合的安全防范系统体系，为太阳城业主提供和谐、安宁、安全、有序地居住环境。
在项目员工招聘上，采用有经验的管理人员来管理。同时兼顾项目所在地荆州市沙市区下岗失业人员多的实际情况。兼顾考虑个别岗位可安排太阳城内的住户，帮助解决一些困难户的问题。
我公司将联合荆州市和沙市区有关部门，在太阳城内大力开展各种有益的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好的社区文化，并使之成为我们创造一流物业品牌的有力支撑点。
在管理团队方面，本着“专家型团队、学习型组织”的思路。我公司调派有丰富经验的管理人员到太阳城管理中心任职，定期安排太阳城管理中心的员工参加培训和学习，不断提高管理处的管理水平。
第五节太阳城物业管理特色与主要措施
将太阳城项目赋予“管家式”管理的理念
A.服务距离的拉近：顺驰物业管家将致力于服务太阳城业主，业主工作和生活的需要就是我们的工作方向。
B.重视服务的内容、品质与效率，切实了解太阳城业主对物业服务的需求，有针对性的提供服务。
C.形成一种“祥和、安全、品位”的社区人文环境
高标准管理的措施
A.建立和实施完善的物业管理基础服务和“公寓式”管理、服务相结合的管理形式。
B.培育高素质的员工队伍－企业核心价值观的宣贯，各种专业教育的培训。
C.加大项目基础服务工作的力度——考核标准、监督机制。
外延与内延服务管理
A.建立方便的外部联系网，方便业主的需求。
B.想业主之所想，服务业主之所需,实施项目全方位服务——提供业主需要的多种生活服务、办公服务、特约服务(保安、保洁、维修、礼仪服务)。
C.创造“都市生活”的快捷、整洁、优美、安全、文明、无干扰环境。
D.加强环境治理，项目内、外环境实行定时清洁，随时保洁。
E.对垃圾的分类处理，定时清理。
F.严格机动车与非机动车管理，划区域管理，凭证进入。
G.设置宣传公益牌，做好文明宣传与标识。
第三章服务内容标准与管理目标
第一节太阳城物业管理服务范围
顺驰物业荆州分公司为太阳城提供的物业管理服务总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理服务、环境卫生管理服务、治安消防管理服务、绿化管理服务、车辆交通管理服务和其它公共管理服务”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（非合同全方位、多层次的综合服务）。
常规性公共服务
即物业为履行物业管理合同，向全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等，我们将为业主及住户提供专业、入微、优质的服务。
房屋及公共、共用设施设备管理服务
房屋建筑公共部位得到维修、养护和管理
范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
公共、共用设施、设备的管理
范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理
范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、湖面、地上车库等。
智能化设施设备
范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
环境卫生管理服务
对小区公共部位和区域的环境卫生进行管理，是一项经常性的管理服务工作，它包括小区内公共部位和区域的清洁、卫生及各种垃圾的收集。各种环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务及高质量的生活场所。
绿化管理服务
绿化的功能是美化人居环境，提高人们身心健康水平。通过专业化人员的管理，科学合理地保养、管理小区的绿化，使小区绿化达到绿草荫荫、绿树成荫的效果。绿化管理的主要内容是树木、花卉、草坪的养护。
树木、花卉的养护：主要内容是浇水、施肥、除草、松土、整形修剪、防治病虫害、养护。
治安消防管理服务
治安消防是小区物管工作重点之一。要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。
治安消防管理是为了保障所管物业区域内的财物不受损失，人员不受伤害，维护小区正常的工作、生活秩序。对消防工作实施管理，预防小区物业区域内火灾的发生。最大限度地减少火灾损失，为住户的生活提供安全的环境，保护小区业主、住户的人身和财产的安全。
车辆交通管理服务
对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，从而创造优美的辖区环境。
其它公共管理服务
在小区物业辖区里，为确保小区业主及住户的生活安全及小区的整体美观，特定的各种管理服务制度如：装修管理规定、停车场管理规定、公共设施设备使用规定、小区消防管理规定等各种规定，有效地为业主创造一个舒适、安宁的生活环境。
委托性特约服务
是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水及水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。
经营性多种服务
即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造太阳城温馨、和谐的社区环境，努力使居民生活更方便、更迅捷。顺驰物业的便民服务有多年的工作经验，真正从居民的日常生活细节考虑，以点点滴滴的积累和平凡的小事来体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平，从而使每一位业主及住户都能体验到生活在顺驰太阳城这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心，有步骤地开展各种无偿与有偿服务，并不断倾听业主及住户的意见，开辟新的服务项目。
第二节太阳城物业管理服务内容与标准
为将太阳城建设成为荆州最具特色、充满异国风情的超一流标志性文明住宅小区，顺驰物业荆州分公司将依照《全国物业管理优秀示范小区》标准和优于《荆州市住宅小区物业管理公共服务等级标准》（荆房2003-33号）中的一级标准实施物业管理。其中具体服务标准承诺及质量保证措施摘要如下：
基本服务标准与措施
签订物业服务合同，明确权利义务关系；
承接项目对住宅区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；
管理人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；
建立完善的物业管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度；
管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；
建立客户服务中心，公示24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按照约定时间到达现场；
根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；
公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；
每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率75％以上。
公共服务标准与措施
（一）安全管理
小区主入口24小时执勤；
监控室实行24小时监控；
别墅区设立专职保安员；
小区内每小时保安巡查一次；
对小区内的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；
对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理；
对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
（二）环境管理
按单元门设置垃圾桶，生活垃圾每天清运一次；
小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫一次；电梯厅、楼道每日清扫一次；楼梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清洁一次；路灯、楼道灯每半年清洗1次；
区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视情况及时清掏；
二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求；
对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；
定期清除绿地杂草、杂物；
定期预防花草、树木病虫害
（三）房屋管理
每周巡查一次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，定期维护养护；
按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；
各组团、栋、单元门、户有明显标志。
小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；
对共用设施设备进行日常管理和维护（依法应由专业部门负责的除外）；
（四）设施、设备管理
建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全；
操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施运行正常；
对共用设施设备定期组织巡查、作好巡查记录、属于小修范围的，及时组织修复；
载人电梯早6点至晚上12点正常运行；
消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；
路灯、楼道灯完好率不低于80％
容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；
便民服务标准与措施
主要内容有：健康咨询、家政助理、礼仪服务、社区活动、看护服务、房屋代租代售、房产投资咨询、商品零售、商务中心等
第三节太阳城物业管理目标
凭借多年积累的丰富物业管理知识及经验，并集合专业精英人才，顺驰物业为太阳城提供全面及优质的物业管理服务。在客户提供必要合作的基础上，我们将承诺达到以下目标。
总体目标
在管理期限把太阳城管理成为“文明、安全、优美”的住宅区ISO
天津顺驰物业有着非常成功的ISO9001：2000质量管理体系运作经验。我们将照ISO9001：2000标准，在建立、实施、检验、考核、调整、完善ISO9001：2000的质量管理体系，并通过ISO9001：2000质量管理体系有效运行，保证服务质量，提升管理标准和物业价值。有信心凭借丰富经验，在入伙后年内通过GB/T19001-2000idtISO9001：2000质量管理体系国际认证，使物业管理工作标准化、规范化、系统化。 项目 国优标准 房屋完好率 98% 98% 房屋零修及时率 100% 98% 住户评议满意率 95% 95% 代收代缴率 98% 98% 装修施工协议签订率 100% 无 装修验收合格率 90% 无 物管费用收缴率 90% 无 空房管理完好率 95% 无 公共设施设备完好率 95% 无 设备建档率 100% 无 运行记录完整率 100% 无 维修合格率 95% 无 管理人员持证上岗率 100% 无 员工岗前培训率 100% 无 特殊工种持证上岗率 100% 无 保安员工在岗率 100% 无 安全事故到场及时率 100% 无 保洁合格率 95% 无 绿化完好率 98% 无 绿化养护率 100% 无 投诉处理率 100% 无 社区文化满意率 95% 无
第四章太阳城物业管理模式
第一节高标准管理原则
物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作，顺驰物业在进行任何标准的物业管理服务中均将其一切管理行为建立在一定的标准基础之上。作为业主，都希望聘请到高水平的物业管理公司，享受货真价实的优质服务。顺驰物业在按物业类别提供相应形式、内容的物业管理服务中，均以如下原则作为做好物业管理工作的基础。
服务态度——热情
物业管理属服务性行业，管理公司的员工应以发自内心的真诚笑容为用户热情服务，尤其应做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。
服务设备——完好
良好而完善的硬件设施是实现高水平物业管理的先决条件。物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机械设备、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等等。对这些设备要加强管理、精心养护，使之始终处于完好状态，降低设备故障率。
服务技能——娴熟
服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功。除了应具有良好的服务意识外，更重要的是员工应具备较好的业务素质，如工程人员应具备过硬的设备维护技术，财务人员应具备丰富的管理知识，保安人员应具备过硬的治安消防本领等。
服务项目——齐全
除了搞好物业管理综合服务收费所包含的必要服务项目外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，努力开展各种能满足用户需要的特约服务和便民服务，使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务。
服务方式——灵活
物业管理除了做到规范管理、依法管理外，还应设身处地地为用户着想，努力为用户提供各种灵活的服务方式，切忌死板僵硬的管理，应尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给用户提供方便。
服务程序——规范
服务程序是指服务的先后次序和步骤，它看起来无关紧要，实际上却是衡量物业管理水平的重要标准之一。如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环，不可随心所欲、杂乱无章。
服务收费——合理
物业管理属有偿的服务行为，用户不交管理费而享受服务是不现实的。而顺驰物业制定的物业管理费收费标准系根据物业实际和提供服务的内涵确定，以“大众化收费、高标准服务”为原则；公司开展的特约服务和便民服务也以满足用户需要为目的，以“保底微利，以支定收”为原则。
服务制度——健全
顺驰物业将根据物业实际制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为用户提供稳定的服务。这些制度将体现清明有序、易于操作的特点。
服务效率——快速
服务效率是向用户提供服务的时限。在“时间就是金钱，效率就是生命”的时间价值观下，服务效率高不仅能节省时间，而且能为用户带来利益，顺驰物业将努力提高员工素质，减少工作环节，简明工作程序，缩短办事时间，提高服务效率。
第二节服务模式
顺驰物业目前已承接国内多个全权管理高档楼盘，尤其对居住类物业建造阶段的前期介入、物业管理的筹备工作、管理收支的预算和结算、物业的验收和移交、业户二次装修管理等业务、日常物业管理、客户服务、会所管理等方面，均积累了很多成功的经验和教训，目前我司管理的经验在对太阳城的物业管理中将得到更出色发挥。
顺驰物业的前期介入
顺驰物业对每个物业项目的前期介入工作中都会本着认真参与、积极建议、专业咨询等工作准则，即全面的向开发商就下列方面提出一些建议：
机电设施介入:
介入基本拟定内容： 前期介入及巡视后通常需跟进事宜： 为使用及管理者方便，节约日常运行费用
公共照明灯具、布线和开关的合理选用的设置；
重大设备的选用和购货合同条款的拟定；
电气设备和供配电系统设计与施工；
给排水系统设计与施工；
各种门锁和钥匙的选用；
消防设施的设计与施工；
24小时热水供应系统的设计与施工等； 所有公共布线应更为简洁，应便与业
主二次装修改装及日后物业方维护保养；
门锁安装时应考虑更为安全，防止门重锁轻现象发生；
给排水管地下一层转接管就从材质牢固方面选材，防止水压过大或重物下落时击损，从而引起不必要改建投入。
部分楼道消防通道可能会过窄，如再在此安装墙式消防栓后，其间距离也
不足消防法规规定之1.5米之安全距离等；
其他建议略。
建筑设计介入:
介入基本拟定内容： 前期介入及巡视后通常需跟进事宜： 使用及管理者方便，保持物业形象
围墙和大门的设置；
监控中心及安保岗亭的设计与施工；
单元户型及实用功能；
建筑物外立面的控制；
公共环境装饰和绿化的布置；
各种标志牌选用；
大堂接待台的布置；
物业管理用房的设计和施工；
预留家用空调穿墙孔和室外机座位置的确定 已完成之单元应与还在施工的区域隔离开，并由施工他包单位做好该区域安全、消防、卫生、产品保护等方面工作，以便更好等待竣工验收。
个别单元门厅设计会过于繁烦，如玄关墙之设计问题易造成日后一次装修或改建时主要拆除对象。这样即会增加物业日后管理时建筑垃圾的产生量也增加了开发商的投资成本。
空调外机预留位置不当，主要是户外机放置位置、热量排放朝向、预留架大小等。
外墙是否易于攀爬，租户日后可能会因此为借口安装防盗铁栏，从而有损物业外墙美观等。
智能系统介入:
基本拟定内容： 前期介入及巡视后通常需跟进事宜： 人防+技防的理念，强调社会化服务
闭路电视防盗监控系统
电子巡更系统
车库管理系统
公用设备监控系统
访客楼宇对讲系统
背景音响和应急广播系统
卫生电视接收和有线电视系统
综合布线系统
宽带接入和上网方式等 小区综合布线系统应保证端口的预留量，应从住户人群的不同需求考虑各类接入线的预留口。如：有线通、电信、联通等通信线的接入预留。
公共区域监控设施设备的位置应做合理的安排，对一些路段易被车辆碰撞的区域就先设置防冲撞栏。
车库管理系统的可操作性要强，从管理成本及维护成本中考虑，特别车库控制系统的购置应多从维修保养方面加以控制。
其他建议略。
跟进施工过程:
基本拟定内容： 前期介入及巡视后通常需跟进事宜： 维护顺驰水蓝和业主利益，保证施工质量
发现可能存在的隐患
施工对以后维修保养是否有影响
提供成品保护措施建议
收集设计和施工文档资料
协助检查建筑施工和设备安装的质量
提供操作培训要求
提供备品备件要求
提供竣工图纸递交要求
提供操作手册递交要求
技术资料递交要求等 地下车库的进出口的坡度上的防滑设施应在施工前予以考虑，目前一些项目在后期简单用水泥加置防滑条或辅设地砖的做法与日后车辆行驶及管理维护不利，建议施工时向下开防滑槽，这样即可节约成本投入，也可增加防滑系数。
现工地管理方通常会对施工现场的安全管理、施工人员生活区域的卫生等方面管理还比较薄弱。巡视中也经常会发现：工地上未着安全帽人员较多；各类施工材料及配件堆放随意；工人生活区域与施工区域太近且没有太多防护措施，如有高空附物很容易就会砸至生活区晾晒衣物或行走的工人。
施工方对产品保工作不到位，如：已安装的铝制门窗产品保护、墙面大理石污迹渗入等。
其他建议略。
物业销售配合:
基本拟定内容： 前期介入及巡视后通常需跟进事宜： 通过物业品牌及销售配合，使物业销售更上层楼
提供国际及国内的房产租售信息
参加物业管理介绍会
培训售房人员解答物业管理问题
提供物业管理宣传资料顺驰物业背景介绍
从物业管理的角度审核预售合同
将物业管理的有关规定制成合同附件
参加各种庆典/活动
探讨解决各种销售中遇到的管理
问题等 通常我司会在开发商在小区销售初亦在贵司售楼处派驻保安人员值勤，此岗位不但维护售楼处安全外，我们配合销售人员适时的向求购或有来访人员进行房产介绍。同时还会积极的参与并承担贵司可能参加的各种房展会上人的安全保卫工作。以我司多次其他项目的经验，均得到了相关的员的好评。
其他工作，我司亦会根据贵司之销售
进度全力配合。
物业管理的各项保障
物业管理筹备工作简介
俗话说：“三军未动，粮草先行”。就是说，我们做任何事之前，都必须有仔细、精准的计划。根据我们多年的管理经验，亦将在太阳城实质管理前配合顺驰水蓝按工程进度，更详尽的制定如下的筹备工作计划：
编制物业管理月收支预算
制定物业管理人员架构
制订各项物业管理制度
准备各种物资装备
进行员工入职培训
制定各种物业管理方案等
准备各种物资装备
根据我们以往之管理经验，亦会在物业进驻前准备物业管理需要的各种物资装备，以保障物业各项工作的顺利开展。要点如下但不限于：
提供符合物业具体情况的物业管理软件
提供与公司邮件服务信箱软件
购置各种办公家具和设备
定制首期制服和雨具
购置警械和安保用品
购置各种设备、工具和维修用品等
制定各种规章制度
我们还将综合国内同类物业之管理经验，根据太阳城之特点，制定符合物业情况的各种管理规章和制度，如下但不限于：
住户手册
办公室管理制度及物业设备管理制度
清洁和灭虫标准及停车场管理制度
物业验收规程及治字和消防管理制度
二次装修管理制度及表格表式
人事、行政、和财务管理制度
会所管理和有偿服务制度
紧急事件的处理程序
投述的处理程序等
完成员工入职培训
为保证太阳城的服务水准，我们亦会对所有员工，更针对性的根据他们的不同工种进行不同的入职前培训，并加以考核。如下但不限于：
物业验收程序
二次装修管理
工程设施管理
物业财务动作
物品管理制度
物业管理基本概念
员工守则和岗位职责
顺驰物业、顺驰水蓝房产开发公司的背景和企业文化介绍
员工行为、礼仪规范及队列操练
投诉处理技巧及紧急事件处理程序等
制定各种物业的管理方案
因小区内有各种管理类型的管理服务区域，所以我司亦会按物业情况制定各种物业管理方案，使之服务更细致、更人性化、规范化。如下但不限于：
物业验收方案
物业保安方案
物业清洁、灭虫和绿化养护方案
工程设施维修保养方案
财务运行方案
人事管理方案
物业服务方案
交通和停车管理方案
小区活动方案等
物业管理的其他筹备工作
建立与政府有关职能部门的联系
申报其他有关收费标准
定制员工制服
落实和布置管理处办公用房
跟进物业内的系统和设备调试开通
物业设施设备验收移交
招标确定物业保险公司等
对太阳城的人文管理
顺驰物业在物业管理行业中已经积累了很多的经验，相对而言，荆州的物业市场还处在发展阶段，我们的管理模式在荆州要争得更多人的认可。如今，随着物业行业已进入全面市场化发展，为了使顺驰物业荆州分公司在这个竞争市场中站住脚跟，使公司的管理水平更上一个台阶，使所有的业主认可我们的管理，我们将在小区内提介体验顺驰“家文化生活”的人性化服务管理，使居民真正体会到家庭的温馨并领略到生态和谐的氛围。物业管理中保安、保洁、维修等工作只能算作是物业日常基础工作，我们的完成它的同时，还要不断创新、不断完善自我，提高我们的服务水分准。“服务”是我们必不可少的立足点、“卖点”，不再是“单一的”基础服务，我们会去满足或使更多业主理解我们的服务。
在“服务”中，我们亦会提高人与人间“沟通”效率。我司在经过与业主间的沟通，更多的了解他们的想法、需求后，配合“人性化”的物业服务及管理，就能拉近与业主间的距离，增强物业管理公司、物业从业人员与广大业主之间亲和关系，也能获得更多的尊重和认同。业主的真心参与及我们真诚有效的工作，更能保障对受托物业的长效管理，使之增值及保值。
做到以上这点，我们会有针对性的根据顺驰水蓝及顺驰物业的管理理念去结合小区的人文特点，从而建立起小区的人文环境。社区的美丽、人（服务者与被服务者）》》》》》》》》》》》第四节前期物业管理模式
物业验收移交
物业验收是指物业公司在施工完毕后，施工单位自查、工程监理和政府职能部门验收合格的基础上，对物业设备运行安全、是否满足使用功能和建筑设施外观等为主要内容进行的验收，物业验收和交接以接收所有钥匙、签暑接收文件、物业管理人员上岗为标志。
A、政府有关职能部门验收
政府有关职能部门对物业验收主要由质检站、消防局、规划局、住宅发展局等部门对物业进行验收，具体的验收程序为：施工单位备妥物业建筑及公用设备竣工图纸、报告，并填写验收申请表交政府有关职能部门；政府有关职能部门安排验收；政府有关职能部门初验楼宇，返回整改项目清单；施工单位整改完成后，通知有关政府部门再次验收，并重复程序至有关政府验收妥当及发出各种验收通过的文件或证明。
B、物业验收首要条件
在物业竣工后，顺驰物业物业将参照国家和地方有关法规，以管理和使用者的角度对物业进行验收，认真记录和督促整改物业施工中的各种使用功能缺陷和不足，以确保顺驰水蓝和所有小业主的利益，物业验收的首要条件为：承包商和施工监理验收合格、通过政府有关职能部门验收、水电和煤气正常供应、电话和电视等设施可开通使用、建筑无重大缺陷、无影响业主使用的未完工程、验收的小区独立封闭、验收的场地和区域清洁干净。
C、物业验收的资料
要通过物业验收，必须事先递交以下资料：《政府职能部门验收文件或证明》、《工程监理验收合格证明》》）》》》》）》》 确认业主 服务中心 核实顺驰水蓝签发《交付使用通知书》 交接文本 服务中心 递交《物业管理公约》》》》 建立资料 服务中心 请业主填写业主资料表格，建立用户档案资料，输入电脑 确定与业主的联络方式 查验单元 工程部 按交付标准，查验天花、地坪、墙面、门窗、照明、地漏、水管、电话、电视和可视对讲等 记录缺陷，通知施工整改和维修 督促整改 工程部 若缺陷较多，业主拒绝收搂，需立刻通知施工单位整改或翻修记录，并督促及时完成 完成后立即通知业主再验收 办妥手续 工程部 业主同意接收单元，需填妥《物业单元交接表》 收取费用 财务部 根据事先准备好的单据，向业主收取首期三个月的物业管理费、维修基金、装修垃圾清运费、有线电视和煤气初装费 做好未交应付款的登记 移交单元 服务中心 确认已办妥所有手续，移交单元钥匙 交楼工作完成
二次装修管理
为保证物业安全和其他业主利益不受侵害，减少装修对公众和环境的影响，顺驰物业将总结以往二次装修管理中的经验和教训，加强和完善二次装修管理制度和方法。严格控制第一个违章的业主，必要时提请政府有关职能部门出面干预解决。作业程序图(略)
物业治安防范管理
做好物业治安防范管理工作，是体现物业管理水平的重要标志，根据太阳城的高科技安保技防设施和场地实际情况，顺驰物业将拟定保安岗位设置和巡逻路线计划，让训练有素的保安人员为业主提供有效的安全保障，制定相关的管理制度和紧急事件处理预案，确保物业在意外发生时，能采取紧急应变补救措施。
A、采用人防加技防的总体防范思路
根据顺驰物业人防加技防的总体思路，该项目的周界由红外线报警系统加闭路电视系统保障，小区内各道路及路口以及出入口有闭路电视系统监控，可视对讲门禁系统防范；同时用电子巡更系统监督日常的人力巡视；小区的主、次出入口用人力和闭路电视系统共同管理。
B、制定保安管理方案
顺驰物业在充分发挥小区智能化安全防范的基础上，通过制定严格的管理制度，加强对安保人员的管理。实行定岗和机动巡逻相结合的管理模式，实行出入口24小时封闭式保安管理，内部不间断进行机动巡逻，确保小区一方平安。
C、小区出入口管理
通过可靠的智能化技术防范周界后，安保人员将加强小区的出入口控制，门岗将准确记录小区的进出车辆号码，所有二次装修的施工人员和送货人员和来访人员必须出示证件进行登记，阻止可疑人员、流动商贩、拾荒、锥销人员及无关车辆进入小区，保持小区优美安宁的环境。出入口门岗保安身着港式制服，以标准的手势指挥进出车辆、以规范的语言问讯所有客、户以24小时（轮换值日）））
第四章太阳城物业管理组织架构
顺驰物业管理公司经过多年的发展，形成了一支具有丰富物业管理经验和超前物业管理理念的专业化队伍，顺驰物业充分发挥雄厚的技术资源和人才优势，精心选拔经过多年物业管理行业锻炼的管理中坚和技术中坚组成管理层，完成目标管理及实现服务承诺。
第一节太阳城物业管理组织结构图
第二节太阳城管理中心岗位设置说明
本着精简、高效原则，根据太阳城建成后的实际服务、管理和经营的需要，在保证太阳城高质量物业管理水平及管理员工素质的基础上，顺驰物业荆州分公司成立太阳城物业管理中心，管理中心另下设一室、一中心、三部共92人，负责太阳城各项物业管理工作的开展，各部门具体设置情况说明如下：
管理中心办公室：
性质与任务
管理处办公室是太阳城项目的管理主体，负责项目整体的策划管理、后勤保障和经营管理、财务管理的综合部门。主要负责：人事、劳资、档案、行政管理。贯彻、传达、监督、检查规章制度、发展规划、指令决议执行情况，协调各部门之间工作。面对客户的公关、经营、物业宣传和广告工作。负责开发、管理、经营各类配套物业项目。负责项目的财务收银等工作。
人员配置：
序号 岗位 数量 薪水（元/月） 备注 1 经理 1人 3000 2 经理助理 1人 2000 3 财务兼行政主任 1人 1200 4 出纳兼文员 1人 800 合计 4人 管理人员3人、员工1人
客户服务中心：
性质与任务性质与任务性质与任务正常运行的专业技能部门，负责房屋建筑主体及共用设施设备的管理。物业管理
序号 岗位 数量 薪水 备注 1 环境部主管 1人 1200 2 保洁员 14人 650 3 绿化管理员 6人 650 合计 21人 管理人员1人、员工20人
第六章太阳城物业管理费用测算
第一节管理费用分析
经济来源
定期收取的物业管理服务费
住宅维修基金
以业养业，多种经营收入
天发金达利给予的支持
政府给予的政策扶持
主要支出成本项目
管理服务人员的工资和按规定提取的福利费
公共设施、设备正常运行、维修及保养费
绿化管理费
清洁卫生费
保安费
办公费
固定资产折旧费
法定税费
物业保险费
维修基金范围应支出费用
第二节管理成本测算
管理成本测算总表（明细表附后）
单位：人民币(元/月 项目 备注 1、 管理、服务人员工资及福利费 104807 2、 公共设施设备运行维修保养费 35633 3、 绿化养护、管理费 2800 4、 清洁卫生费 2800 5、 保安费 7100 6、 办公费 14100 7、 社区文化建设费 3000 小计 行管税利：前7项之和%计提 合计
管理成本测算明细表
单位：人民币(元/月 项目 计算公式 合计 一、 工资和福利费 （一）至（四）和 104807 （一） 管理、服务人员工资 1-5之和 1、 办公室 共4人 7000 （1） 管理中心经理 3000×1 3000 （2） 经理助理 2000×1 2000 （3） 财务兼行政主任 1200×1 1200 （4） 出纳兼文员 800×1 800 2、 服务中心 共4人 3700 （1） 客户服务部主管 1200×1 1200 （2） 物管员兼档案保管员 900×1 900 （3） 物业管理员/客服员 800×2 1600 3、 保安部 共56人 45600 （1） 保安部主管 1200×1 1200 （2） 保安班长 900×4 3600 （3） 监控中心值班员 800×3 2400 （4） 保安员（义务消防员） 800×48 38400 4、 工程维修部 共6人 6100 （1） 工程主管 1500×1 1500 （2） 工程领班 1000×1 1000 （3） 员工 900×4 3600 5、 环境管理部 共21人 14200 （1） 主管（园艺师） 1200×1 1200 （5） 保洁员（绿化员） 650×20 13000 （二） 按规定提取福利费 1-3之和 1、 福利基金 76600×14% 10720 2、 工会经费 76600×2% 1532 3、 教育经费 76600×1.5% 1149 （三） 劳动保险费（基数502） 1-4之和 1、 养老保险 502×17.6%×91人 8040 2、 医疗保险 502×7%×91人 3197 3、 失业保险 502×2%×91人 913 4、 工伤保险 502×1%×91人 456 （四） 加班费 1-3之和 2 1、 保安法定节日加班 30×10/12×56人 1400 2、 其余人员节日加班估算 30×10/12×8人 200 3、 其他临时加班估算 600 600 二、 设施设备运行维保费 （一）至（七）和 35633 （一） 照明系统维保费 1-11之和 1、 路灯照明电费 估算 7000 2、 广场射灯照明电费 估算 2000 3、 楼道灯照明电费 估算 3000 4、 节日社区活动灯光电费 估算 1000 5、 楼道灯更换 估算 200 6、 楼道声光控更换 估算 200 7、 草坪灯更换 估算 200 8、 庭院灯更换 估算 500 9、 镇流器更换 估算 200 10、 启动器更换 估算 200 11、 其它灯具更换 估算 2000 （二） 供配电系统维保费 1-3之和 1、 变压器年检费 8×800÷12 533 2、 变压器维保费 12000÷12 1000 3、 低压配电柜、箱维修费 6000÷12 500 （三） 防盗、监控系统维保费 1-7之和 1、 单元对讲运行电费 估算 500 2、 监控设备运行电费 估算 500 3、 监控设备维护费 估算 300 4、 室内安全系统维护费 估算 500 5、 单元对讲系统维护费 估算 300 6、 停车系统维护费 估算 300 7、 背景音乐系统维护费 估算 200 （四） 消防系统维保费 1-3之和 1、 消火栓维保费 估算 200 2、 灭火器更换 估算 800 3、 水带修补 估算 200 （五） 供排水系统维保费 1-3之和 1、 喷泉泵运行电费 估算 400 2、 阀门更换 估算 200 3、 管道维护费 估算 200 （六） 木作 估算 500 （七） 土建及其它 估算 12000 三、 绿化养护、管理费 1-4之和 1、 肥料、农药购置费 估算 200 2、 景观费湖景维护 估算 2000 3、 油耗、修理费 估算 100 4、 其它 估算 500 四、 清洁卫生费 1-4之和 1、 物料费 估算 200 2、 化粪池清掏费 估算 300 3、 卫生防疫消杀 估算 300 4、 垃圾外运费 估算 2000 五、 保安费 1-3之和 1、 公安资料会务费 100 2、 社会治安管理费 5000 3、 保安综合物耗 估算 2000 六、 办公费 1-10之和 1、 24小时紧急求助电话 50×1 50 2、 客户服务电话 50×1 50 3、 客户中心工作电话 100×2 200 4、 经理办公室电话 200×1 200 5、 管理处管理人员手机 7000 6、 交通费 估算 1000 7、 低值易耗费 估算 300 8、 办公设备维护费 估算 300 9、 检查评比政府协调费用 估算 5000 10、 管理用房、生活用房 免费提供 七、 社区文明建设费 1-3之和 1、 书报费 估算 1000 2、 广告宣传及杂费 估算 1000 3、 社区文化费 估算 1000
第三节管理收入测算
计算条件
按照委托管理期间太阳城平均入住率65%、物业收缴率98%计算、空置房费用不计算。
收费标准按照顺驰水蓝制定收费标准计算（平均0.61元每平米/月）
测算明细表
序号 类别 收费标准（月） 面积（M2） 合计（元） 1 公寓 0.5元/平方米 129770 64885 2 花园洋房 0.5元/平方米 103770 51885 3 别墅 0.95元/平方米 18968 18020 4 小高层 0.85元/平方米 68895 58560 5 商业 1元/平方米 15015 15015 合计与平均 平均0.61元/平方米 336418 208365 ×平均入住率85% 285955 177110 ×物业收缴率98% 280235 173567
第四节管理费用补贴说明
根据以上综合预算，我公司每月预期收取的物业管理费大约为173567元，预期开支为209395元，每月实际亏损均在3.58万元左右，为了确保荆州太阳城小区的业主能够得到我公司的规范管理和其他服务性工作，根据国家《物业管理收费管理办法》，我公司与太阳城开发商荆州顺驰水蓝采用酬金制进行委托管理，管理费用亏损部分将由顺驰水蓝公司根据我公司在实际管理中发生额进行补贴。
第五节关于维修基金
维修基金是指用于太阳城共用部位、共用设施设备的购置、更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出，数额巨大，单靠日常管理收费无法负担，因此，有必要以基金的形式事先提取。具体使用与管理遵循国家和省市相关规定。特此提醒开发商按国家相关规定办理，以便日后的维修。
维修基金的收取
建设部、财政部（1998）213号文《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条规定：商品房在销售时，购房者与销售单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。年月日施行的《》
维修基金必须专款专用，只能用于物业共用部位和共用设施设备的购置、更新与大、中修。维修基金归全体业主所有，经业主委员会批准，委托物业管理公司实际操作使用。维修基金收缴后，应专户存入指定银行，在需要使用时，由物业管理公司提出使用计划和预算，报业主委员会批准，在使用过程中，接受业主委员会的监督检查。
维修基金突出特点，就是数额巨大并可以持续使用，因此应在保证安全基础上，争取产生最大增值收益，如购买国库券、债券等，产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修，一方面也可弥补日常管理费不足。
结语
秉承顺驰物业“服务到最小细节”的物业管理服务理念，我们将与太阳城业主充分沟通，了解业主的需求，融合先进的管理方式方法和荆州本地的实际情况，制定出行之有效的管理细则。我们致力于打造荆州最具特色的一流物业品牌，以高度的责任心维护企业品牌，不辱天津顺驰物业之使命，以顺驰企业文化核心价值观为支撑成就荆州物业管理领跑者地位。
最后，衷心地祝愿太阳城成为荆州地产史上辉煌之作！真诚地祝贺所有太阳城尊贵业主能够尽快喜迁新居，享受美好都市生活！
天津顺驰物业管理有限公司
荆州分公司
2004年7月18日编制
fdc.21ask.com中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。
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办公室
服务中心
工程维修部修部
保安部
环境管理部
会计出纳
经理助理
太阳城管理中心经理
太阳城业主会
顺驰物业荆州分公司
专业服务
技术业务部
筹备部
售后协调部
经营部
发展部
聚焦业务单元
各项目会馆
各项目管理中心
财务部
人力资源部
品质部
客户服务部
综合管理部
总经理
副总经理、总经理助理
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