缪艳萍
当前海南“国际旅游岛”的建设，给本已红火的旅游地产市场又添了把旺火。一般意义上，旅游地产是包括主题公园、度假村、旅游酒店或宾馆、主题性会展馆、休闲娱乐城、有综合功能的商业街区等具备明显旅游服务功能和商业赢利导向的综合开发项目。其物业可分为两类，一是可通过出租、转让或出售实现产权转移，并具有较大产业发展潜力的房产和地产，如度假酒店、景区住宅、商业街、会展中心等，二则是以旅游资源为卖点，产权虽未转移但具有一定产业发展潜力（如通过门票收入等获得商业利润）的房产和地产，如博物馆、演艺中心等，不管哪类物业都具有强烈的商业赢利导向。
当下千亿资本会战旅游地产，面对市场的激烈竞争、巨额投资的风险、项目赢利的压力，旅游地产开发的核心抓手何在，如何把握？基于此，本文从品牌理念、市场角色、业态组合、产业发展四个方面入手，意在抛砖引玉解码旅游地产。
理念创新，擦亮你的品牌
作为旅游业与房地产业的有机结合，旅游地产开发的基本条件是具有一定的旅游资源，不论是自然景观、人文历史还是人工娱乐，开发核心都在于最大附加价值的发现和挖掘，关键在于理念的创新。
一位资深业内人士曾表示“旅游地产的核心价值和诉求就是''卖生活方式''，满足精神和心灵的需求”。在此之前，一些大盘项目也打出了“会所牌”、“教育牌”等作为吸引客群的卖点，而旅游地产时代的到来让“休闲度假牌”成为一种潮流，也成为一种共识。这种情况下，依托并不稀缺、相似度较高的旅游资源，开发有文化、有个性的项目的关键何在？理念创新是决战的制胜筹码，开发商应该实现角色升级，成为某种生活方式的倡导者，成为某种生活保障的提供者，并在这一特定概念下营造一种人性化的主题功能区域，如保利成都198提出了“现代城市新型文化生活方式”，天津星耀五洲高呼的“世界是你的”，都因独到的理念而成为业界热点。在青城山-都江堰国际休闲度假区项目中，奇创机构的“中国式养生”为度假区拓展国际市场提供了强有力的利器。
角色定位，准确你的市场
任何一种商业形式都应该以其功能定位和消费客群来确定自己的运作模式，以赢利为目标的旅游地产当然也不例外。
旅游地产应明晰在城市中的功能角色。旅游地产涉及景点运营、地产开发、商业经营、文化发展等多个方面，与城市发展走向密切相关，因此旅游地产必须融入整个城市发展战略和城市经营上来，甚至还要站在国家的战略高度来看待区域经济的发展。只有把握城市的发展走向，清晰地块的发展功能，厘清项目的角色定位，才能找准符合项目的开发模式，才能在更大程度上获得政策支持。
旅游地产应明晰在市场中的客群角色。就目前情况看，国内绝大部分市民难以达到购买产权式旅游地产的高档消费层次，因此，作为具备了稀缺性、艺术性、高价格的旅游度假地产必须以土地市场全国化、大量的异地置业者和跨区域市场营销作支撑，客群定位中高端，对具有大众休闲旅游功能的博物馆、演艺中心、主题公园等产权未转移的物业，则着眼本地或者一小时交通圈市场，客群定位大众。只有明晰市场特征，合理定位消费人群，破解度假物业的配比，才能在市场上获得全胜。
业态组合，实现你的盈利
作为具有强烈商业赢利导向的项目综合体，旅游地产与商业地产有着天然的联系，必然的相似，注重交通区位、多业态组合、多盈利模式等不一而足。不同之处在于，旅游地产更多凭借了自然与人文的优势，而非传统商圈，是造势而非借势，需要更鲜明的特色与形式，更丰富的文化内涵和休闲度假体验。
因此，与商业地产相同，旅游地产合理的多业态经营有助于整个项目的平衡发展和滚动开发的策略布局，加大对客群的消费吸引力和实现经营者稳定的收益回报。多业态经营也能够满足游客休闲度假的多元需求，为游客带来全新的生活方式。典型如华侨城，将度假酒店、商务酒店、商业小镇、演艺中心、博物馆集于一体，以丰富新颖的业态组合提供了“都市享乐新生活”，成为了旅游地产的典范。在奇创咨询的安仁古镇定位策划项目中，将商业娱乐业态与古镇特色文化进行融合，以文化亮化商业，以商业活化文化，保证项目的独特性和盈利性。
产业联动，扩张你的版图
在天津滨海新区，近几年亮相的星耀五洲、锦绣香江、极地海洋世界等项目，基本都是投资几十个亿以上，形成区域及产业联动的大型综合项目。这一方面是资本实力凸显的规模效应，另一方面也表明产业联动成为大型旅游地产项目的支撑。
旅游地产的出现为旅游业和房地产业提供了一个天然的交互撬动，带动旅游、酒店、商务、商业、居住、交通等产业的快速发展。对于旅游地产核心联动产业的选择，一是结合当地产业发展优势、立足区位资源优势进行开发，带动区域优势产业提升，如大唐芙蓉园的开发使曲江新区晋升为国家文化产业示范区；二是根据区域产业发展趋势，导入相关产品，驱动区域潜力产业发展，如温江区通过打造金马体育城，建设成都国家体育产业基地。
旅游地产的产业互动实现要以产品规模化、产业集群化为依托，产业互动的乘数效应产生要以产业链的互动和协调为基础，而这不仅需要很长的投资培育期，也还时刻要面临产业市场竞争和变化的风险，因此，开发商必须有极强的资金的平衡和开发节奏的控制能力。不管怎样，可以预见，“旅游+地产+产业=大旅游地产”将是未来发展的大潮。
总而言之，独特的理念创新，有利于塑造旅游地产的个性品牌，清晰的角色定位，有利于精准旅游地产的目标市场，合理的业态组合，为旅游地产赢利奠定基础，有效的产业互动，实现旅游地产的可持续扩张。紧握这四把密钥，旅游地产的开发就能在最大限度实现政府、开发商、游客、原住民等多方共赢。
