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房地产管理:万科地产成本管理制度

2012-09-22  策划诸葛

房地产管理:万科地产成本管理制度

内容预览]

目 录    

一、 总 则

二、房地产成本管理职责

(一) 集团总部的成本管理职责

(二) 开发企业的成本管理职责

三、房地产成本监控

(一)成本监控系统

(二)成本监控的要求

四、房地产开发环节的成本控制

(一)立项环节的成本控制

(二)规划设计环节的成本控制

(三)施工招标环节的成本控制

(四)施工过程的成本控制

(五)工程材料及设备管理

(六)竣工交付环节的成本控制

(七)工程结算管理

(八)其他环节的成本控制

 五、 附 则  

万科企业股份有限公司 房地产成本管理制度 (讨论稿)

一、 总 则

1、 为了增强成本控制力度,降低成本费用,提高市场竞争力,根据国家有关法规政策,结合集团成本管理的要求和经验、教训,制定本制度。

2、 成本管理的基本原则是:以市场需求为导向、保证质量为前提,过程控制为环节、规范操作为手段,提高经济效益为目的。

3、 成本监控的任务是:遵守国家有关法规政策,落实成本岗位责任制,完善成本管理基础,形成有效的成本监控系统,努力   降低成本,提高经济效益。  

 二、房地产成本管理职责

(一) 集团总部的成本管理职责

1、 制定、修正集团成本管理制度,督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度;并跟踪、检查执行情况,对成本实行制度监控。

2、 进行房地产市场调研,对房地产市场走势作出分析、判断,及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考;保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解,协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。

3、 组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证,按立项审批程序审查投资估算,把握投资决策,合理配置资源,帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。

立项审查的重点是:

◆ 立项资料是否齐全、规范;

◆ 市场定位是否明确、恰当;

◆ 投资成本估算是否经济、合理;

◆ 投资回报是否符合集团利润目标要求;

◆ 投资风险能否有效控制。

4、 跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况,适时了解各项目成本的实际构成,汇编集团成本报表;分析、总结项目成本控制情况,协助、督促各开发企业做好项目操作过程中的成本控制工作。

5、 建立成本信息监控中心,及时收集各项目成本动态资料,为集团管理层提供充分、有效的决策依据,并按要求将有关意见反馈给各开发企业。

6、 组织集团成本管理的信息交流,通过培训、双向交流、研修会等方式,增进全员的成本管理意识,推广集团内外成本管理经验,寻求降低成本的有效途径,促进集团成本管理水平的提高。

7、 根据管理的需要,派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计,对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。并结合项目收益情况,考核项目的成本降低率、投入产出率、投资回报率等指标。

8、 逐步推行成本管理及其信息交流电脑化,搞好成本管理的综合服务。  

(二) 开发企业的成本管理职责

1、 认真执行集团成本管理制度,结合实际制定本单位成本管理制度,并自觉接受总部监督。

2、 根据本单位业务发展规划、开发能力和市场情况,确定项目开发计划,组织立项调研、选址和前期策划,提出立项建议和开发设想,并按要求向集团总部提交立项可行性报告,履行立项审批程序。

3、 规划设计阶段,应按市场定位和成本估算准确把握设计方案,组织审查设计概算的经济合理性,使规划设计既符合规范,又体现成本控制的意识和要求。

4、 客观、认真地进行项目成本费用测算,编制项目成本费用计划,确定项目及每个单项工程的目标成本,分解成本费用控制指标,落实降低成本技术组织措施。

5、 遵循基本建设程序,进行项目实际操作,对房地产成本实行项目经理负责制和全员全过程控制,对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控。保证将成本控制在目标成本范围内。

6、 正确处理成本、市场、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系,防止和杜绝重大工程质量事故,努力缩短开发周期,严格控制项目的质量成本和期间费用,加速投资回报,提高投资回报率。

7、 组织项目开发成本费用核算,及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况,按规定编报成本会计报表等有关资料。坚持成本报告制度,保证成本信息交流的及时、有效。

8、 熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素,用足用活各种政策、资源,提高成本控制的预见性,努力寻求降低成本费用的途径。

9、 定期或不定期分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训,每年至少一次,并将分析报告报集团总部财务部。  

三、房地产成本监控

(一)成本监控系统 1、 根据集团的管理体制,集团建立总部以管理监控为中心、各开发企业以操作监控为中心的房地产成本监控系统。实行总经理领导下、项目经理负责、各职能部门具体实施的运行机制。 2、 各监控中心应树立全员成本意识,对房地产成本实行全过程监控。 3、 各开发企业应根据管理需要和项目实际情况,设置审算部、工程部、财务部等成本管理职能部门或岗位,保证成本控制工作的顺利进行  

(二)成本监控的要求 制度建设 1、 根据管理的需要,各房地产公司应制订和完善包括以下几方面内容的成本管理制度,并报集团总部备案:

◆ 成本管理责任制及监控程序;

◆ 计划管理制度(包括指标、定额、考核管理办法);

◆ 招、投标管理制度; ◆ 合同管理制度;

◆ 工程(质量、进度、监理、现场、工程盘点、竣工验收移交)管理制度;

◆ 预决算(包括概算、设计变更、现场签证、结算、款项拨付)管理制度;

◆ 费用控制制度; ……

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