冯仑立体城市梦获史玉柱力挺：100层养猪99层生孩子
上图为万通控股董事长冯仑，下图为巨人集团创始人史玉柱（资料图） “冯仑曾经开过一家文化培训公司，我当时在那家公司和他共事过。有一天，冯仑给我打了个电话，问我：‘哎，我打算折腾一件特不靠谱的事儿，你有兴趣跟我一起折腾吗？’于是我就把那家文化培训公司关了，跟着他来立体城市了。”9月25日，北京万通立体之城投资有限公司总经理郝杰斌如此描述立体城市项目的开端。 梦的发祥 几年前，万通刚刚搬到朝阳门外的万通中心办公的时候，冯仑还住在西三环外，每天9点上班，7点半就必须出门，从西三环奔到东三环的路特别拥堵，如果8点出门，就很难准时上班。冯仑的老创业伙伴潘石屹则经常在微博上公布北京的空气污染指数。房地产商盲目买地圈地抬高地价，城市发展摊大饼，中心商务区混乱的交通规划设计和交通秩序，等等，这一切“骨感的现实”让冯仑开始思考“丰满的理想”，思考如何能够解决城市根深蒂固的交通拥堵和空气污染，让城市化摆脱摊大饼式的发展模式，让房地产商“停下盲目圈地的脚步，不一定要买那么多地也可以挣钱”。 冯仑开始反思传统的城市化和房地产开发模式的弊端，寻求解决之道，经过几年的思考，他在自己的光脑袋中构建了一个立体城市的初步框架：一个由产业主导，产城一体的新型城市，一半以上居民可实现本地就业，里面基础设施一应俱全，以解决交通拥堵；城市与田园的紧密结合，大疏大密的建筑，单体建筑内多种功能一应俱全，以实现生活的便利舒适和环境友好，解决空气污染问题；空中牧场，植物工厂，真空垃圾，分布式能源这些先进的产业和基础设施配套，带来前所未有的城市生活体验。 冯仑说，立体城市能在更少的土地上得到更多的投资，单位平方米建筑面积只用花费相当于传统房地产开发模式1/7的土地，但能实现2倍投资。 对于操作立体城市这样一个巨大而复杂的系统性项目的初衷，冯仑戏称自己是“追求理想，顺便挣钱”，为了这个理想，冯仑动了真枪实弹，光花在立体城市研发方面的投入目前已经超过2亿元。北京万通立体之城投资有限公司是冯仑联合集团刘永好、鼎天投资王兵等投资人就立体城市产品成立的独立的实体公司。目前，立体之城投资公司的员工已有70多人，冯仑有1/3的精力放在这上面。 桃园结义 如今，郝杰斌每天的工作是和规划师、建筑师讨论各种方案，“以前没干过地产，现在已经可以讲得头头是道了。” 冯仑的乌托邦不仅拉来了郝杰斌做职业经理人，还拉来了刘永好、史玉柱、张跃、沈南鹏、易居中国和诺亚财富基金等做合伙人和投资人。 在这个项目中，冯仑和刘永好结成了紧密的联盟，采访当天他还表示第二天要和刘永好一起赴温州考察立体城市项目的可行性。尽管冯仑时常在一些公开场合“挤兑”刘永好，说他是个农民，但此时正是这个“农民兄弟”选择了跟他一道追求这个“不靠谱”的梦想。“我和刘永好不仅仅是商学院同学，我们是多年的老朋友，我们在民生银行创立的时候就认识。”冯仑说，刘永好在立体城市项目负责农业产业投资，这其中也包括一个每次一提起就会惊起一滩鸥鹭的计划:建空中牧场养鸡养猪。“刘永好养鸭全世界最多，养鸡中国最多。他做这个专业。”冯仑说。 刘永好说，大约在2007年，冯仑、王石和他还有上海的一个朋友一起去古巴，提到立体城市的概念，冯仑说要在100层养猪，99层生孩子，“一层一层怎么做，总之他非常关心这种立体的城市建设。” 如今理想将要落地的“空中牧场”，虽然不像“100层养猪，99层生孩子”那么耸人听闻，但立体城市的团队的确想出了楼上养猪的一系列解决方案。“养猪的楼里是不会住人的，而且养猪场里会使用一系列的成熟技术来去除养猪过程中产生的异味和污染，例如会养很多泥鳅吃掉猪的排泄物。”郝杰斌解释说。 刘永好认为，冯仑经过几年的研究、深化、考虑所形成的立体城市蓝图是有实践价值的，“一个企业家就是要有梦想，没有梦想可能不叫企业家，这是我对他的一个理解和认识。” 颠覆传统 对于这个复杂的城市系统的开发成本以及高密度建筑的居住感受，冯仑的看法很乐观。“关键还是要转变观念。”冯仑说，“以前大家都住大院，住平房，现在住楼房不也挺习惯吗？以前觉得派出所必须在大院里，你要是去香港看看，派出所在楼上的多了去了。把一些功能搬到楼上只是个技术问题而已。金沙上面能游泳，其实在上面游泳更舒服。以前的问题是楼的功能设计得太复杂，你会记不住，找不着，但现在互联网这么发达，都是点对点的管理，一个物业里面有5—8种功能都能管理得很好。像华尔街英语这类培训学校，放到楼上能有什么影响？” 冯仑认为立体城市比传统开发模式两方面成本是更低的：一是不用大规模圈地建房，土地成本就降低了；二是融资成本也低。“超高建筑管理费高一点，但也有自己的盈利模式，比如环球金融中心一年旅游收入2亿元。” 技术层面，冯仑说，“现在的盖楼技术，1100米不成问题，500米以内只是常规技术。迪拜塔这么高，57秒就到顶了。超高层的消防也有现成的经验，金茂、环球金融中心都是有一整套系统解决方案的。” 至于高密度和超高层建筑的居住感受，冯仑认为，“关键是要规划好”，“全世界建筑密度最高的是芝加哥某区，1平方公里建了1000万平建筑。日本大丸有地区，1.2平方公里建了800万平。新加坡组屋1个楼里有2000个单元。”至于立体城市项目，“成都项目规划了1栋300米高的和两栋200米高的建筑。西安不会太高，因为城市规模更小，而且对建筑限高的要求更严格。住宅还是会安排在100米以下的楼里。” 产业先行 冯仑说，在西安项目3.81平方公里的规划面积中只有1.57平方公里，也就是大约1/3是开发建设，其余是农业，“是帮政府规划，盖房只有1300多亩。”该项目从前期北京陕西商会过来考察到现在一年多，由于正好和西安推动城市化模式创新升级，田园城市优美小镇的目标相吻合，推进速度较快，目前已进入规划招标阶段。冯仑表示，西安项目一年来所有研发的环节，西安市有关部门都全程参与了，“成都讨论会他们也都参加了，规划思路有几十个，他们也都了解。” 而立体城市由于创新较多，目前最大的挑战是如何与规划、土地部门沟通，怎么满足政府有关政策和规章制度的要求，各个部门怎么衔接，以及产业引入许可问题。“政府只要在土地和规划方面给予支持，其他的商业公司都能做。”冯仑说。 立体城市的开发模式并非遵循传统的房地产主导的开发模式，土地一半以上用于发展产业。目标是50%的人口实现本地就业，为此将鼓励就业者在本地买房。“核心是在本地上班，避免变成空城。凡在本地就业的人，买房可以优先考虑，给与优惠。我们的房子肯定比市场价低，在里面就业的人买比在外面买便宜。” 其中，西安项目的产业主要将以医疗健康为主，“我们会把新加坡医疗健康全产业链移植引入。我们提供规划和物业，由专业公司来投资运营。这是一个系统性的项目，我们做我们擅长的，不擅长的就交给别的擅长这个的专业公司来做，我们提供基本支持，也就是做一个接线板。有了租约，还怕找不到业主？为什么企业要跟我们对接，如果让企业自己去做，那需要耗费大量的精力自己从头去征地买地盖房，医院征地很麻烦，不如交给万通，回报率一定更高。”冯仑说。 冯仑表示，之所以做医疗健康产业是因为这个产业是刚性需求，不会被淘汰，“其实对酒店行业带动最大的是医院的刚性需求。目前中国医院的匹配标准一般是一个医院配建1个酒店，在美国，一个医院能带动14个酒店，我们只要建三五个也不算多。” 至于融资安排，冯仑表示，成都项目已经募集的资金近20亿元，西安项目还在安排中。但他似乎不太担心融资问题，“财务上分层次、分阶段进行，300亿是5—7年实现，一年也就几十亿。我们的基金每天都在做，保证每个环节，每年的几十亿不掉链子。” 例如，医疗产业“一般是保险资金或基金出钱，本来就是长线投资”。目前，医疗产业有多家意向合作方，包括美国贝勒、梅奥(MAYO CLIN-IC)、丹麦DDH养老护理院、丹麦国家基金、英国BOBARTH康复中心；基础设施产业有法国veolia水务公司、法国Suez得立满公司、日本水翼环境工程有限公司、瑞典恩华特真空管道垃圾收集系统；能源产业有中国华电新能源、德国誉德等；此外，新希望地产、万通地产、田朔宁的“云立方”等智慧城市也会参与其中；远大的单体建筑合作正在试验阶段。 立体城市的团队还通过设计方案竞赛，征集了很多天马行空的规划创意，例如老城区的城市更新改造，“可以把地板架起来，把人搬上去，下面做停车等设施。”冯仑说，目前有十几个城市都对立体城市项目表示了兴趣，今后立体城市的团队会针对不同地形和条件研发出几十种不同的方案，各个城市可以像在餐馆吃饭一样菜单式选择自己想要的方案来开发。 |
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